张东律师
买新房最怕两件事：到日子交不了房，交了房办不下证。
1. 逾期交房，开发商一定能免责吗？
不能。
《民法典》第 577 条：不履行或履行不符合约定，就要承担继续履行、赔偿损失等违约责任。
只有疫情、政府管制、极端自然灾害等真正不可归责于双方、且合同/法律认可的“不可抗力”，才可能部分免责；开发商把“资金链断了、施工队跑了”说成不可抗力，法院一般不认。
2. 逾期多久能解除合同？
商品房买卖司法解释规定：
· 出卖人迟延交房 → 买受人催告后 3 个月 仍不履行 → 可解除合同；
· 对方没催告的，解除权人自知道或应当知道解除事由起 1 年 内行使，过期权利消灭。
3. 办证“逾期”怎么算？
因出卖人原因：
· 合同有约定 → 按约定；
· 期房 → 交付使用起 90 日；
· 现房 → 合同订立起 90 日；
仍办不下来的，按已付购房款总额，参照逾期贷款利息标准赔。
办证期限届满后 超过 1 年 仍因出卖人原因办不了 → 业主可解约+索赔。
4. 2026 年房企破产新规则要记住
最高法 2026 年房企破产座谈会纪要明确：
· 项目能续建 → 优先“保交付”，业主单纯因逾期交房解约退款，通常只能当普通债权；
· 房屋彻底烂尾、合同解除 → 已付购房款返还请求权，符合条件的商品房消费者可受特殊保护；
· 破产受理后，新的逾期交房/办证违约金一般不再滚雪球。
业主维权清单
· 收《交房通知书》别闭眼签“默认收房”，未竣工验收合格可拒收；
· 书面催告留快递底单；
· 办证逾期及时发函，别等几年才问；
· 房企破产时，尽快向管理人申报“购房人权利”。
房子不是“交了钥匙就完事”，交房合格、办证到位、破产有顺位，三步都不能糊弄。