何惠娟律师
律师观点分析
原告：陈XX，女，1980年10月5日出生，汉族，住福建省漳州市龙海XX。
委托诉讼代理人：许XX，福建XX律师。
委托诉讼代理人：何XX，福建XX实习律师。
被告：范XX，女，1987年2月7日出生，汉族，住福建省将乐县。
被告：刘XX，男，1975年9月9日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。
被告：漳州市龙文区邦德利房产中介服务部，个体工商户，住所地福建省漳州市龙文区XX，统一社会信用代码：923XXXX0603MA309C346D。
经营者：黄XX，女，1981年12月4日出生，汉族，住福建省龙海市。
被告：漳州XX公司，住所地福建省漳州市芗城区XX，统一社会信用代码：913XXXX0602MA34W4KL0E。
法定代表人：蔡XX，经理。
诉讼记录
原告陈XX与被告范XX、刘XX、漳州市龙文区邦德利房产中介服务部（以下简称：邦德利服务部）、漳州XX公司（以下简称：XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈XX委托诉讼代理人许XX、何XX、被告刘XX、被告邦德利服务部经营者黄XX、被告XX公司法定代表人蔡XX到庭参加诉讼。被告范XX经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
案件基本情况时间线
陈XX向本院提出诉讼请求：1．判令解除陈XX与范XX、邦德利服务部、XX公司签订的《房地产买卖协议书》；2．判令范XX双倍返还陈XX购房定金10万元；3．判令刘XX对上述第二项诉求事项承担连带赔偿责任；4．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，陈XX变更诉讼请求为：1．判令解除陈XX与范XX、邦德利服务部、XX公司签订的《房地产买卖协议书》；2．判令范XX双倍返还陈XX购房定金10万元；3．判令范XX赔偿陈XX违约金5万元；4．判令刘XX对上述第二、三项诉求事项承担连带赔偿责任；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2021年7月31日，陈XX与范XX、邦德利服务部、XX公司签订《房地产买卖协议书》一份，约定陈XX以119.8万元的价款购买范XX所有的位于漳州市芗城区××小区××栋××号房屋。协议对交易定金、付款方式、过户时间、违约责任等进行了明确约定。协议生效后，陈XX依约支付了定金5万元，并办理、通过银行预审，但范XX却拒绝配合办理房屋过户手续。经陈XX催告，邦德利服务部、XX公司协调，范XX仍拒不过户。范XX经催告后仍拒不过户的行为，构成根本违约，陈XX有权要求解除与范XX、邦德利服务部、XX公司签订的《房地产买卖协议书》，并要求范XX双倍返还陈XX购房定金10万元。另外，刘XX作为范XX的全权代理人，自愿在《房地产买卖协议书》第十一条第三款注明：“刘XX愿意为此合同承担责任”，故应对范XX双倍返还陈XX购房定金10万元承担连带责任。为此，特起诉。
范XX未作答辩。
刘XX辩称：不同意解除合同，要求继续履行合同。案涉房产已经办理解押，卖方没有违约。案涉合同没有约定推迟过户需要支付违约金。即使存在违约也是陈XX先违约，双方违约责任可以对抵。合同约定定金于8月2日支付，陈XX在8月6日支付，已经违约。案涉房屋是其借用范XX的名义购买，与范XX无关，范XX无需承担责任。陈XX未按合同约定支付首付款，也构成根本违约。根据合同约定，范XX应当向刘XX支付违约金。即使认定被告违约，则本案双方当事人的违约责任也互抵。
邦德利服务部、XX公司辩称：同意配合双方办理履行合同或者解除合同等相关手续。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2021年7月31日，范XX（甲方）与陈XX（乙方）、XX公司（丙方）、XX公司（丙方）签订一份《房地产买卖协议书》。协议约定：乙方向甲方购买座落于漳州市芗城区九龙××道XX路以北XX新城XX幢XX号房屋，面积82.56平方，成交价119.8万元；乙方于2021年7月31日支付给甲方2万元作为购房款定金，首付款38.8万元（含定金）于2021年9月1日前至行政服务中心过户当日支付；第二期购房款81万元由乙方向银行贷款，放款至甲方账户；双方约定于2021年9月1日之前办理相关交易手续，超期违约者按第九条违约责任条款处理；甲方必须提供上述房地产可办理不动产证过户的合法手续，即甲方办理自己名下的产权证、土地证、不动产权证之前应缴纳的一切税费由甲方缴纳，办理交易过户所需的一切税费由乙方承担等内容。协议第九条违约责任约定：本协议履行过程中若发生争议，甲乙双方应采取协商方法解决，协商不成时，任何一方可向有管辖权的人民法院起诉。（1）甲、乙双方应按照有关法律规定履行合同，否则造成损失由违约方承担；乙方中途违约，甲方有权取消定金。甲方中途违约，应退还乙方定金并赔偿违约金5万元。第十条约定：甲乙双方交易过户当天，甲方须带夫妻身份证、结婚证、户口簿、不动产权证（产权证、土地证）。第十一条补充约定：（2）乙方需在预审前追加定金3万元。（3）刘XX愿意为此合同承担责任。（4）甲、乙双方同意乙方若因银行预审问题未通过，甲方同意取消合同退还定金。该协议书甲方落款由刘XX代范XX签名；刘XX还在甲方全权代理人落款处签名并按指印。陈XX在协议书乙方落款处签名并按指印。黄XX、郑XX在中介方落款处签名按指印；邦德利服务部作为中介方在协议落款处加盖印章。 2021年8月1日，陈XX向刘XX账户转账2万元。2021年8月6日，陈XX向范XX账户转账3万元。同日，刘XX向陈XX出具收条确认收到购房定金5万元，收款人为刘XX、范XX。 2021年8月6日，陈XX到兴业XX办理相关预审审批手续。2021年8月8日，刘XX在名称为“456,38丽水4栋2107号预审（10）”的微信群里向中介方的人员询问，没有解押是否可以先办房产证。中介方的人员回复只有售楼部人员可以，个人不行。2021年8月16日，中介方人员在微信群中告知刘XX，陈XX银行贷款预审通过，可以安排过户。此后，因刘XX提出希望买方能够出资解押，经中介方安排协商，陈XX明确表示不同意变更约定。2021年8月30日，中介方工作人员郑XX在微信群里发通知要求买卖双方在明日下午3点前到行政服务中心过户。次日，中介方及陈XX依约到漳州市行政服务中心欲办理过户手续。范XX、刘XX均没有到场。 2021年9月8日，陈XX向范XX、刘XX分别邮寄催告函，要求对方在2021年9月15日前办理过户手续。次日，范XX签收邮件。因刘XX未签收邮件，陈XX于2021年9月10日在微信群里发送催告函。范XX、刘XX收到催告后，未在期限内办理案涉房屋的权属证书，也未向对方请求展期履行。 2021年9月24日，陈XX向本院提起本案诉讼。
另查明，座落于漳州市芗城区九龙××道XX路以北XX新城XX幢XX号房屋系范XX于2013年5月27日以银行按揭方式购买。范XX在诉讼过程中还清该房屋的贷款，取得不动产权属证书，证书编号：闽（2021）漳州市不动产权第0XX4号。
庭审时，陈XX选择优先适用定金条款。邦德利服务部的经营者黄XX陈述，双方未能如期办理过户手续之后，经协商，陈XX表示同意对方迟延履行债务半个月，刘XX则表示其没有资金办理解押，如果买方不购买则定金不退。
诉讼过程中，经陈XX申请，本院于2021年9月27日裁定冻结范XX、刘XX名下银行存款10万元。
裁判分析过程
本院认为，刘XX受范XX委托，代理出售房屋事宜，其以范XX的名义签订《房地产买卖协议书》的行为是履行委托事项的行为，承担卖方民事权利义务的主体应当是作为委托人的范XX。范XX与陈XX签订的《房地产买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行各自义务。
关于陈XX诉请解除《房地产买卖协议书》应否支持的问题。本院认为，范XX与陈XX约定于2021年9月1日前办理过户，但范XX作为卖方未依约在2021年9月1日前取得案涉房屋的权属证书，导致双方无法在2021年9月1日前办理过户。办理过户是卖方应当履行的主要债务，范XX作为卖方，未按照约定时间履行义务，存在迟延履行主要债务的情形。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”因范XX迟延履行主要债务，陈XX为促成合同于2021年9月8日向范XX邮寄催告函，催告其在催告的期限内即于2021年9月15日之前办理过户手续。该催告函于2021年9月9日送达范XX，范XX在收到催告函后既没有在宽限期内履行办理过户手续，也没有主动向对方提出延展办理过户手续履行期限，其行为符合法律规定当事人可以解除合同的情形。因此，陈XX主张解除双方签订《房地产买卖协议书》，理据充分，应予支持。陈XX未通知范XX，直接以提起诉讼的方式主张解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，合同自起诉状副本送达对方时解除。本院于2021年9月30日向范XX送达起诉状副本，故双方签订的《房地产买卖协议书》，于2021年9月30日解除。
关于陈XX诉请双倍返还定金及支付违约金问题。本院认为，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。本案合同解除是范XX迟延履行主要债务所导致，陈XX要求范XX承担违约责任，符合法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。陈XX选择适用定金条款，符合法律规定。陈XX向范XX支付定金5万元，故范XX应当双倍返还定金10万元。
关于陈XX主张刘XX对范XX案涉债务承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定，第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债权范围内和债务人承担连带债务。案涉协议书第十一条补充约定载明刘XX愿意为合同承担责任。刘XX作为卖方范XX的代理人，该约定条款系其以第三人的身份表示愿意加入范XX的债务，应当视为债的加入。陈XX主张刘XX对范XX的债务承担连带责任，符合法律规定，可以成立。
综上，陈XX关于解除合同及双倍返还定金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。陈XX主张刘XX对范XX的债务承担连带责任，具有事实和法律依据，亦予以支持。陈XX主张范XX支付违约金5万元，因其已经选择定金条款，对其主张的违约金，本院不予支持。刘XX认为陈XX迟延支付定金构成违约，但双方在合同中仅约定买方在预审之前追加定金3万，并未约定办理预审的期限，陈XX在双方办理预审的当日支付定金3万元，未违反合同约定。刘XX辩称陈XX未在双方约定的日期支付首付款构成违约，但双方仅约定于2021年9月1日前至行政服务中心过户当日支付首付款，在刘XX未依约到行政服务中心办理过户的情形下，即卖方迟延履行主要债务时，买方未予支付首付款的行为不构成违约。刘XX主张案涉房屋系其借用范XX的名义购买，范XX无需承担责任，缺乏依据，不能成立。因此，刘XX的辩解理由均缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。范XX经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，本院依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百五十二条、第五百六十三条第一款第三项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
判决结果
一、范XX与陈XX、漳州市龙文区邦德利房产中介服务部、漳州XX公司签订的《房地产买卖协议书》于2021年9月30日解除；
二、范XX应于本判决生效之日起十日内向陈XX双倍返还定金10万元；
三、刘XX应对陈XX上述第二项债务承担连带责任；
四、驳回陈XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15582元，减半收取计7791元，由陈XX负担525元，由范XX、刘XX负担7266元。保全费1020元，由范XX、刘XX共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。