租赁合同纠纷

律师观点分析

租赁合同纠纷

案情简介：

原告（物业管理公司）与被告一（原承租人）、被告二（新承租人）、被告三（幼儿园）因物业租赁发生争议。原告与被告一签订租赁合同后，经主体变更协议，由被告二承接全部权利义务，被告一承担连带保证责任。后被告二开办幼儿园（被告三）作为实际使用人。因被告二拖欠租金等费用，原告起诉要求解除合同、支付欠款、腾退物业等。诉讼中，经查涉案物业无规划许可手续。

辩护难点：

合同效力问题：涉案物业未取得规划许可，租赁合同被认定无效，原告关于解除合同、违约金等主张失去合同依据。

保证责任问题：主合同无效导致保证合同无效，保证人责任受限，仅在一定比例范围内承担赔偿责任。

实际使用人责任：幼儿园非合同当事人，原告要求其承担连带责任缺乏依据。

所有权人承诺冲突：物业所有权人曾承诺无偿提供场地给幼儿园使用，但与实际租赁关系存在矛盾。

原告自身过错：原告未审查物业合法性，对合同无效存在过错，相关违约金、利息、律师费等主张未获支持。

最终结果：

法院认定租赁合同无效，判决：

被告二腾退物业，被告三予以协助；

被告二支付占有使用费及管理费（扣除已收保证金）；

被告一在被告二不能清偿部分的三分之一范围内承担赔偿责任；

驳回原告其他诉讼请求（违约金、律师费等）。