李凯律师
李凯律师
综合评分:
5.0
(来自18位用户的真实评价)
河南-驻马店
查看服务地区

咨询我

从亮X、高XX合同纠纷二审民事判决书

发布者:李凯律师 时间:2020年09月07日 166人看过

律师观点分析

上诉人(原审原告):从亮X,男,1985年6月4日出生,汉族,住河南省平舆县。
委托诉讼代理人:李X,河南XX律师。
上诉人(原审被告):高XX,男,1968年7月11日出生,汉族,住河南省平舆县。
委托诉讼代理人:李XX,男,1965年9月25日出生,汉族,住河南省平舆县。
被上诉人(原审被告):闫XX,女,1967年05月17日出生,汉族,住河南省平舆县。
上诉人从亮X、高XX因与被上诉人闫XX合同纠纷一案一案,不服河南省平舆县人民法院(2019)豫1723民初3101号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人从亮X的委托诉讼代理人李X,上诉人高XX及其委托诉讼代理人李XX,被上诉人闫XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
从亮X上诉请求:撤销一审法院判决,依法改判或发回重审。事实和理由:1、一审法院判决高XX赔偿从亮X违约金5万元错误。2016年4月双方就房屋买卖一事经口头达成协议,并且上诉人于2016年12月前已经履行了合同义务,2016年12月5日补签一份协议书,2017年10月18日又另行签订了合同。2016年4月至今被上诉人一直未在本案争议土地上建造房屋,被上诉人一直延期交房。由此结合合同实际损失情况,被上诉人存在严重过错、诚实、信用等因素,要求被上诉人支付10万元违约金合情合理。2、被上诉人闫XX应与高XX应承担共同还款责任。二被上诉人系夫妻关系,被上诉人高XX事以承包建设农村房屋为职业,被上诉人闫XX与高XX一起承建房屋,上诉人支付的购房款用于其2人在本案中其中5万元也有被上诉人闫XX签收。因此基于2人夫妻关系写存在,共同收取房款的事实,应判令2人对此承担连带清偿责任是准确的。
高XX、闫XX辩称:1、高XX与上诉人之间建房合同应为无效,因为土地使用是违法的,无效的合同不受法律保护,应当予以撤销。2、闫XX不是案涉合同的当事人,更不应该承担还款责任。由此,请求驳回上诉人的上诉请求。
高XX上诉请求:撤销一审法院判决,改判上诉人不承担5万元违约金。上诉费由从亮X承担。事实和理由:1、双方签订的合同名为房屋买卖合同,实为土地买卖合同。本案合同的实质就是高XX在高XX的可耕地上给从亮X建房,真实意思就是土地买卖行为,该合同应为无效。2、造成无法建房的原因在于国家政策问题。2017年10月18日签订合同后,在准备为从亮X建房期间,因国家正在进行污染之力,当地政府不给批准宅基地使用证以及规划许可证等相关证件,造成上诉人无法按照法定程序施工,该情形属于不可抗力因素。
从亮X辩称,双方签订的协议是债权问题,至于是否能够发生物权变动效果与本案无关,其他答辩意见同上诉理由。
闫XX辩称,同意上诉人高XX的上诉理由。
从亮X向一审法院起诉请求:1.解除与被告签订的房屋买卖合同;2.要求被告返还已经支付的购房款400000元;3、要求被告支付违约金100000元。
一审法院认定事实:2016年11月28日,以高XX为甲方、被告高XX为乙方签订一份协议书,主要内容为:经双方协商,高XX愿将吴黄路西、高民富南、高峰北,西16米转让给高XX。转让条件:同时一起盖好,如果家里房屋没有盖,地里房子归甲方所有。签订协议后,被告高XX将高XX的房子已建好。2016年4月至2016年12月,原告向被告高XX支付建房款共计400000元。2017年10月18日,以被告高XX为甲方,以原告从亮X为乙方签订一份协议书,内容为,一、经双方协商高XX愿将吴黄路西、高民富南、高XX,西共计16米两间上下楼转让给从亮X。(地皮无纠纷)二、本房和北面所建好的房一样,转让费为四十五万元。三、乙方已付建房款四十万元,建房结束后交房时付三万,房屋一切证件齐全后再付剩余二万,共计45万。四、高XX提供和对面张XX一样的建房手续,建房时间必须在2018年5月前结束,最迟十月前交房,超过期限按违约承担责任。五、双方自签字之日起生效,如有一方违约,退还购房所有钱款再愿付对方违约金十万元。本协议补充协议本协议到期无建房经甲乙双方协商,最迟不超过2019年农历5月份交房。到期不交房按违约承担责任。甲方退还二〇一六年收到乙方买房款40万,按银行利息承担给乙方损失。该房屋尚未建设。
一审法院认为,从亮X与高XX签订的合同书是双方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,应当认定为合法有效的合同,该合同对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当按照合同约定履行权利和义务,原告已按照合同约定支付建房款,被告高XX应当在约定期限内交付房屋,但被告高XX在期限届满后未向原告交付房屋且该房屋尚未建设,被告高XX的行为已构成违约,因此,原告请求解除其与被告高XX签订合同书,予以支持。根据合同书约定到期不交房退还收到原告买房款400000元,因此,原告请求被告高XX返还建房款400000元,予以支持。对原告请求的违约金,因双方签订合同时约定有违约金,且被告高XX的行为给原告造成一定的损失,本院酌定被告高XX向原告支付违约金50000元。因被告闫XX不是合同的相对人,因此,原告要求被告闫XX共同承担返还责任,不予支持。被告高XX辩称其无法按时建房是因政府环保治理造成的,但并未提供充分的证据予以证明,因此,对于被告高XX的辩称,不予采信。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,一审法院判决:一、解除从亮X与高XX于2017年10月18日签订的合同书;二、高XX于本判决生效后十日内日返还从亮X建房款400000元;三、高XX于本判决生效后十日内日赔偿原告从亮X违约金50000元;四、驳回原告从亮X的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元减半收取4400元,由从亮X负担440元,由高XX负担3960元。
本院二审期间,从亮X提供平舆县民政局出具的高XX、闫XX的婚姻情况信息一份,拟证明高XX、闫XX二人存在合法的夫妻关系,应共同承担本案违约金和购房款的支付责任。
本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。被上诉人高XX、闫XX对从亮X提供的证据发表质证意见称,其二人已于2017年3月份离婚,上诉人的证明目的不成立。
本院对一审法院判决认定的事实予以确认。此外,本院经审理查明,高XX、闫XX2017年3月离婚,并于2018年7月3日再次登记结婚。
本院认为,本案的争议焦点问题是:一、高XX、从亮X之间是否存在合法有效的合同关系。二、高XX要求高XX、闫XX共同承担返还40万元并支付10万元违约金是否有依据。
关于第一个争议焦点。本案中,高XX与从亮X签订协议,约定从亮X出资45万元购买高XX建造的房屋。该合同系当事人的真实意思表示,且不违反法律强制性规定,为有效协议。高XX上诉称案涉协议实质上属于土地买卖合同应为无效,缺乏依据,不予支持。
关于第二个争议焦点。本案协议订立后,从亮X已依约先行支付40万元,但高XX并未按照合同约定期间,将房屋建起并交付从亮X使用。高XX的行为构成根本违约,导致从亮X购买房屋的目的无法实现,从亮X要求解除合同并要求高XX返还40万元,于法于据,予以支持。对于从亮X要求赔偿10万元违约金的问题。一审法院结合案件实际,综合考量高XX怠于履行合同对从亮X造成的实际损失,判决高XX赔偿从亮X50000元违约金并无不妥。从亮X上诉称应赔偿10万元违约金的理由不能成立,不予支持。高XX上诉称不能建房系因不可抗力所致不构成违约的理由,缺乏事实基础,亦不予支持。对于闫XX是否承担共同还款责任的问题。本案中,闫XX并非合同当事人,现有证据亦无法认定案涉40万元属于闫XX、高XX夫妻关系存续期间的共同债务。由此,从亮X要求闫XX共同承担返还40万元并赔偿违约金的责任,缺乏事实基础和法律依据,不予支持。
综上所述,高XX、从亮X的上诉请求均不能成立,应予驳回。一审法院认定事实清楚,判决结果并无不当,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2100元,由高XX负担1050元,从亮X负担1050元。
本判决为终审判决。
平舆县李凯律师,免费咨询电话:18338552196。李凯律师法学本科毕业,河南熙盛律师事务所专职律师。业务专长:刑事辩... 查看详细 >>
  • 执业地区:河南-驻马店
  • 执业单位:河南熙盛律师事务所
  • 执业证号:14117201810074490
  • 擅长领域:刑事辩护、交通事故、行政诉讼、工程建筑、婚姻家庭