律师观点分析
上诉人（原审被告）：XXXX公司。住所地：驻马店市平舆县产业集聚区西区S333公路北侧毛织路东XX。
法定代表人：吴XX，该公司经理。
委托诉讼代理人：李X，XXXX律师。特别授权。
被上诉人（原审原告）：郑XX，男，1970年1月18日出生，汉族，住平舆县。
委托诉讼代理人：李XX，XXXX律师。特别授权。
上诉人XXXX公司（以下简称XXXX公司）因与被上诉人郑XX租赁合同纠纷一案，不服XX省平舆县人民法院（2019）豫1723民初4230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人XXXX公司的委托诉讼代理人李X，被上诉人郑XX的委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
XXXX公司上诉请求：依法撤销原判，重新审理此案，给予公正判决，判决上诉人与被上诉人租赁合同继续履行；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决解除《厂房租赁合同》，同时要求我公司支付租赁费及诉讼费，我公司不服，认为一审判决认定事实不清，判决显示公正。一、郑XX一审起诉后，我公司与郑XX协商厂房租赁一事，在得到郑XX同意后，我公司于2019年10月29日向郑XX支付了100000元租金。郑XX撤诉后，我公司将余款全部支付。但郑XX没有按约定撤诉，一审判决下发，郑XX欺骗了我公司，我公司联系不上郑XX也见不到他，余款不敢再支付了。二、我公司在租赁厂房期间，添置了不少设备，租赁协议解除，势必给我公司造成极大的损失，不利于我公司的发展。
郑XX辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实与理由：一、上诉人自第二个租期年度内已经不能按照合同约定支付租金，在第三个租期年度内更是经多次催要仍不支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第二百二十七条的规定，被上诉人享有法定解除权。二、因合同解除的法律后果应由上诉人承担。三、被上诉人从未与上诉人协商一致，其支付的100000元租金是在一审开庭审理后，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定的合理期间。
郑XX向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2、请求判令被告支付原告租金187425元及上年度逾期支付利息6154元及本年度逾期支付利息13433元（暂计至2019年8月31日）；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告郑XX于2011年12月29日取得涉案租赁合同中的土地使用权，2012年11月5日取得土地上的门岗房、办公楼、生活用房及厂房房屋的所有权。2017年8月18日原告郑XX（甲方）与被告XXXX公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，主要内容如下：甲方将位于XXXX舆驻新公路北的厂房租赁乙方使用。租赁期限10年，从2017年9月18日起至2027年9月17日止。租金及交纳方式：1、第一年（2017年9月18日--2018年9月17日）租金为170000元；从第二年开始，每年租金均在上一年租金的基础上上浮5%为本年度租金。2、乙方必须按照约定的时间向甲方缴纳租金，租金每年支付(一次)，第一年租金需在合同签订当天完成租金支付；以后每年租金必须于每年5月15日前存入甲方的账户；3、乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金。后被告逾期缴纳了第二年度房租，分别于2018年7月20日缴纳78500元、2018年8月4日缴纳50000元；第三年度房租至今未缴纳。
一审法院认为：原告郑XX与被告XXXX公司于2017年8月18日所签《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，且双方均予以认可，故该合同合法有效。签订合同后，双方均应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，而被告XXXX公司在缴纳第二年度租金时即开始逾期，合同约定缴纳租金时间为每年5月15日，被告在原告多次催要下才于2018年8月份将该年度租金缴纳；而第三年度的租金在原告的多次催要下至今仍未缴纳，被告一再失信，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”，时至今日被告逾期缴纳房租已半年之久，且仍未有缴纳租金的实际行动，故原告郑XX要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求被告支付2019年度租金，根据合同约定“每年租金均在上一年租金的基础上上浮5%”计算，2019年度的租金应为187425元，每日租金为513元，因合同解除，则2019年度的租金应自2019年9月17日计算至被告搬离租赁物之日止。
关于原告请求的逾期支付租金利息，因合同中明确约定拖欠租金需加收滞纳金，现原告按照年利率24%请求逾期支付租金利息符合法律规定，本院予以支持。根据被告2018年度缴纳租金的时间及2019年度租金未缴纳的情况，2018年度租金逾期利息共计6154元，计算方式如下：（第一阶段，2018年5月15日至7月20日，逾期67天，逾期缴纳租金数额为128500元，128500元×24%÷365天×67天=5661元；第二阶段，2018年7月21日至8月4日，逾期15天，逾期缴纳租金数额为50000元，50000元×24%÷365天×15天=493元。则该年度租金逾期利息共计6154元）。关于2019年度租金逾期利息共计13433元，计算方式如下：（因合同约定支付租金日期为每年5月15日，则至8月31日已逾期109天，187425元/年×24%÷365天×109天=13433元）；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告郑XX与被告XXXX公司于2017年8月18日所签《厂房租赁合同》；二、被告XXXX公司于本判决生效十日内支付原告郑XX2019度租金（以每日租金513元计算，自2019年9月17日至被告搬离租赁物之日止）、本年度逾期支付租金利息13433元及2018年度逾期支付租金利息6154元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4406元（已减半收取），由被告XXXX公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人XXXX公司提交了2019年10月29日上诉人通过手机银行向被上诉人的中国建设银行账户转款100000元的转款记录截屏，拟证实一审诉讼期间双方达成一致意见，被上诉人撤诉，双方继续履行合同。被上诉人郑XX质证称对该证据的真实性有异议，虽然收款账号是郑XX，转款账户不是上诉人，郑XX收到100000元属实，对证明目的有异议，该证据能够证明向郑XX账户支付100000元，但不能证明与郑XX达成协议要求郑XX撤诉并履行合同的事实，支付租金是上诉人的法定义务，且该笔金额是在逾期半年之后支付，还没有完全支付。本院对当事人提交的上述证据评判如下：上诉人提交的证据虽为复印件，但被上诉人认可收到该100000元，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。但该证据上并无显示被上诉人收到此款后撤回诉讼并履行合同的内容，同时也无其他证据佐证该内容，故从该证据显示的内容看，仅能证实被上诉人收到上诉人100000元租金，但上诉人称被上诉人收到该款后撤回诉讼并履行合同的事实无法认定。二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实相同。
本院认为，根据当事人双方上诉及答辩情况，本案争议的焦点问题是：一审判决解除上诉人XXXX公司与被上诉人郑XX签订的《厂房租赁合同》是否正确。经查，上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》约定缴纳租金时间为每年5月15日，上诉人在缴纳第二年度租金时即开始逾期，在被上诉人多次催要下才于2018年8月份将该年度租金缴纳；第三年度的租金在被上诉人的多次催要下在合理期限内仍未缴纳，上诉人虽然在一审诉讼期间向被上诉人交纳100000元租金，但明显已超过支付租金的合理期间，且尚未完全支付租金，仍拖欠租金87425元。被上诉人作为出租人将厂房出租给上诉人的主要经济目的是获取租金，其在上诉人拖欠租金情况下，多次催告上诉人支付租金，上诉人未在合理期限内支付租金，被上诉人依法享有合同解除权。一审判决鉴于上诉人根本违约的情况下，判决解除被上诉人与上诉人签订的《厂房租赁合同》符合法律规定，并无不当。上诉人称在一审期间与被上诉人约定交纳100000元租金，被上诉人撤诉且继续履行合同，如解除合同自己的投资损失大等理由，无事实和法律依据，故上诉人称合同不应解除，应继续履行的请求不能成立，不予支持。
另，上诉人XXXX公司上诉事实与理由中称一审判决解除《厂房租赁合同》，同时要求上诉人支付租赁费和诉讼费，显示公正的意见，经查，一审判决解除上诉人与被上诉人郑XX所签的《厂房租赁合同》，该合同依法终止履行，上诉人不能依合同而继续使用厂房，在此情形下，一审判决又要求上诉人继续支付2019年9月18日之后的租金及逾期支付租金的利息并无合同和法律依据。但上诉人于2019年9月18日之后继续占用案涉厂房的，可参照双方原签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准向被上诉人支付租金损失。关于诉讼费部分，郑XX一审起诉请求未获全部支持，应依法合理负担部分诉讼费。
综上所述，XXXX公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实有遗漏之处，适用法律及处理结果部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持平舆县人民法院（2019）豫1723民初4230号民事判决第一项，即“解除原告郑XX与被告XXXX公司于2017年8月18日所签《厂房租赁合同》”；
二、撤销平舆县人民法院（2019）豫1723民初4230号民事判决第二项，即“被告XXXX公司于本判决生效十日内支付原告郑XX2019度租金（以每日租金513元计算，自2019年9月17日至被告搬离租赁物之日止）、本年度逾期支付租金利息13433元及2018年度逾期支付租金利息6154元”；
三、XXXX公司于本判决生效后十日内向郑XX支付租金损失（以每日租金513元计算，自2019年9月18日至XXXX公司搬离租赁物之日止）；
四、XXXX公司于本判决生效后十日内向郑XX支付2018年度逾期支付租金利息6154元；
五、驳回郑XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各4406元，由XXXX公司各负担4000元、由郑XX各负担406元。
本判决为终审判决。
李凯律师
