离婚案件财产分割时如何分配“房改房”

最高人民法院司法政策 

关于婚姻家庭纠纷案件的处理问题

婚姻家庭纠纷案件作为传统民事案件中的主要类型之一，随着改革开放的不断深入，社会生活和经济生活都发生了重大的变化，婚姻家庭关系中财产关系越来越复杂，处理难度越来越大。对于家庭财产中涉及的“房改房”问题，要坚持与房改政策相一致的原则，在征求“房改房”产权单位的意见，充分考虑产权单位合法权益的基础上，合情合理解决当事人之间的纠纷。

——《最高人民法院关于印发〈全国民事案件审判质量工作座谈会纪要〉的通知》（1999年11月29日，法〔1999〕231号）

链接：最高人民法院法官著述 

对于已经取得所有权的房屋，双方发生争议时的处理办法。

夫妻双方对争议房屋的价值及归属问题无法达成协议的，现实生活中主要集中在房改房等带有福利政策取得的房屋上。当事人购买带有一定福利政策的房屋时，往往与职务、级别、工作年限等相挂钩，故所需支付的费用要远远低于房屋的市场价值。而且当初分得房屋的情形又有许多具体情况，使得处理此类房屋争议十分棘手。对于现实生活中大量存在的，一方于婚前由所在单位分给房屋，婚后由于房改等政策，以夫妻共同财产购买，产权证往往由单位直接办在本单位职工名下。根据《婚姻法》的基本原理，这一类的房屋实际上还是属于婚姻关系存续期间所得，且用夫妻共同财产购置，理应认定为共同财产。当事人对已经取得完全所有权的房屋有争议的，《解释二》总结实际中一些地区的较为成功的经验，为人民法院在审理此类纠纷时提供了一些可行的做法。比如可以根据个案的情况、考虑当事人的意愿，采取竞价、评估、拍卖等形式，以妥善解决纠纷，化解矛盾。

——刘银春：《解读〈关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）〉》，载杜万华主编：《解读最高人民法院司法解释、指导性案例·民事卷》，人民法院出版社2016年版，第159页。

房改房，是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。实际生活中，城镇居民购买的房改房主要有两种情况：一是按房改政策购买并已经取得所有权的房屋；二是按房改政策购买尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋。

1.按房改政策购买并已经取得所有权的房屋的处理。根据房改政策，职工购买公有房屋实行市场价、成本价或者标准价。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。按房改政策购买并已取得所有权的房屋就是指以市场价和成本价购买的房改房。其中又区分为个人婚前购买的房改房和婚姻关系存续期间购买的房改房。由我国国情所决定，房改房在出售前基本上是由本单位职工以低租金承租的公有房屋，当事人婚前购买的房改房是当事人一方婚前以个人财产出资购买其所承租的公有房屋，对此类房屋，根据《婚姻法》第18条规定的夫妻特有财产制，一方的婚前财产为夫妻一方的财产，除当事人另有约定外，离婚时不得作为夫妻共同财产予以分割处理。最高人民法院1993年11月3日公布的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》所规定的“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产”不再适用。

婚姻关系存续期间购买的房改房又分为两种情况：第一种是夫妻一方以个人财产出资购买婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋；第二种是夫妻以共同财产出资购买由一方婚前承租的公有房屋或者婚后承租的公有房屋。

首先，对婚姻关系存续期间夫妻一方以个人财产出资购买公有房屋的权属认定。对夫妻一方以个人财产购买婚前承租或婚后承租的公有房屋，房屋权属登记在一方名下的，该房屋应视为个人所有，如果房屋权属登记在夫妻名下的，就应视为夫妻共同所有。如果夫妻一方以个人财产购买婚前或婚后承租的公有房屋的权属登记在夫妻双方名下的，就应视为夫妻共同所有。根据《婚姻法》确定的约定财产制原则，夫妻之间可以就婚姻关系存续期间取得的财产以及婚前财产约定归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。在夫妻一方将以其个人财产购买的房屋权属登记在夫妻双方名下时，按照不动产物权变动的公示原则，该房屋的所有权主体就是夫妻双方，房屋为夫妻共同所有，这也可视为夫妻双方对婚前财产及婚姻关系存续期间所得财产所作的约定。

其次，对夫妻以共同财产出资购买由一方婚前承租的公有房屋或者婚后承租的公有房屋的权属认定。根据《婚姻法》所确立的法定共同财产制原则，在对婚姻关系存续期间，夫妻一方或者双方以共同财产购买的财物的权属认定上，除当事人另有约定外，明确为属于夫妻共同所有。对夫妻一方婚前承租的房屋，尽管该房屋是所在单位出租给其个人居住，个人享有相应的福利性待遇，但终究尚未取得房屋所有权，只要该承租房屋是婚后用夫妻共同财产购买，即使房屋权属登记证书记载的权利主体为承租一方，该房屋仍应认定为共同财产。房屋权属登记证书记载的权利主体为夫妻双方的，夫妻双方为共同所有权人。夫妻一方以房屋权属证书记载的权利主体为其个人为由主张该房屋为个人财产的，需举证证明该房屋是婚前个人财产，或者是以其个人财产购买，或者双方有明确约定属于其个人所有，否则应当认定为夫妻在婚姻关系存续期间取得的共同财产。最高人民法院《婚姻法解释（二）》第19条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产，就是基于此种原因作出的解释性规定。

2.尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋的处理。其中又可以包括两种情况：一是离婚时夫妻双方对其居住使用的房屋尚未取得所有权；二是离婚时夫妻双方取得的房屋所有权只是部分所有权，不是完全所有权，这主要是指夫妻双方根据福利政策以标准价购买的公有房屋。根据《民法通则》关于所有权的规定和《婚姻法》关于夫妻共同财产的规定，尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋，无论是在缔结婚姻之前，或者婚姻关系存续期间，既不属于夫妻个人独有财产，也不属于夫妻共同所有的财产，因此，即使当事人对房屋所有权的归属和分割作出约定，该约定也不发生法律效力。人民法院在审理离婚诉讼时，也不能就双方当事人提出的房屋所有权归属和分割请求进行判决。只有在夫妻双方取得该房屋的完全所有权后，才可向人民法院就房屋所有权的归属和分割提起诉讼。夫妻双方对以标准价购买的房屋不享有完全所有权，只享有占有权、使用权和有限处分权及收益等部分所有权，这类房屋也就是通常所说的“部分产权房屋”。

当然，双方当事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有权的取得、归属协商解决，如果就上述方面的问题无法达成一致意见，人民法院只可就房屋的居住、使用作出判决，而不能对房屋所有权的归属进行判决。最高人民法院《婚姻法解释（二）》第21条就规定，离婚时尚未取得或者尚未完全取得所有权，当事人协商不成的，人民法院进行财产分割时不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用；前款规定的房屋取得完全所有权后，当事人如果有争议，可以另行向人民法院提起诉讼。

3.关于房改房的具体分割处理问题。对夫妻一方以个人财产出资购买婚前承租或者婚后承租的公有房屋并登记在个人名下的房屋，尽管该房屋为个人所有，但由于购买的承租房屋为实行房改政策的公有房屋，该房屋的出售及其价格的计算都受到国家房改政策的调整。因此在离婚财产分割处理此类房屋时还要进行特殊处理。按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，职工购买现已住用的公有房屋的，售房单位应根据购房职工建立起住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣，此外还要综合考虑职工的职务等因素。可见，按房改政策出售的房屋价格不是单纯的房屋市场价格，该出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇。如果该承租房屋由夫妻一方按当时购买价以个人财产购买并作为个人财产处理对另一方显属不公，因此分割处理此类房屋时，可在认定房屋为个人财产的前提下，全面考虑夫妻各方在该房改房中所体现的福利优惠，按照房改政策将夫妻各方的工龄、职级等因素在房改房出售价格中的比例予以折算，即将隐含在房改房价格中的福利政策具体物化，给对方相应的适当补偿。

对于夫妻共同所有房屋，在分割时应当按照《婚姻法》《妇女权益保障法》的规定，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决，尽量将房屋分割和子女抚养结合起来以体现出对妇女儿童权益的保护。对审判实践中出现的夫妻就福利政策房屋的价值及归属无法达成协议而产生的纠纷如何具体处理，最高人民法院《婚姻法解释（二）》区别三种情形分别作了明确的处理规定：（1）双方均主张房屋所有权的，竞价取得，由出价高的一方取得房屋所有权，同时由取得房屋所有权的一方给予另一方相应数额的补偿。（2）只有一方主张房屋所有权的，人民法院可以委托评估机构对房屋按市场价格作出评估，由取得房屋一方给予另一方相应的补偿。（3）双方都不主张房屋所有权的，人民法院可以根据当事人的申请将房屋拍卖，就所得价款进行分割。

——韩延斌：《离婚财产分割中“房改房”的分配原则》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第17集，法律出版社2004版，第172～182页。

该离婚案件中的被告能否要求原告返还其单位为其支付的购房款？

《人民司法》研究组认为：被告所在单位在原、被告婚姻关系存续期间购买住房时出资，是为了解决本单位工作人员的住房问题而对被告的补助，虽房产证的所有权人登记为原告父母，但被告对所购房屋依法应享有部分产权。另外，原告起诉离婚时，双方的婚姻关系存续时间较短，所购房屋不宜分割，被告有权要求原告返还单位投入的购房款。

——《人民司法》2001年第8期（总第451期）

 《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民事卷V》 2017年9月版 第3081页 观点编号1337