李某、XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告：李某，女，1980年4月5日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。

委托诉讼代理人：涂某某，四川营欣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许梅，四川营欣律师事务所律师。

被告：四川XX房地产开发有限责任公司，住所地营山县城三星路**。

法定代表人：王某某，董事长。

委托诉讼代理人：王某某，四川营欣律师事务所律师。

原告李某与被告四川XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序于2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人涂某某、许梅，被告XX房产公司的委托诉讼代理人王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告李某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.被告立即为原告办理不动产权证书，并自2013年6月2日起，以已付购房款324987元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利息标准支付违约金至不动产权证书办理之日止；3.被告向原告赔偿2012年12月2日至2013年4月2日期间逾期交房的违约金（以购房款324987元为基数，按日万分之五的标准支付）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月，原、被告签订商品房预售合同，在2013年4月2日签订正式的《商品房买卖合同》，于2013年4月12日到营山县房地产管理局办理合同备案手续。该合同约定：原告购买被告所开发位于营山县朗池镇磨子街“XXX城”6幢2单元6层X号住房一套。签订合同后，原告全额支付了购房款324987元（包括面积补差款38960元）。双方在合同中约定于2012年12月1日交房，但是被告存在延迟交房，并且一直没有按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。同时，双方约定由被告在2013年6月1日前办理权属证书，但被告一直以各种借口拖延，至今没有为原告办理房屋权属证书。为此，原告特诉至法院，请求作出诉讼请求之判决。

被告XX房产公司辩称：原告李某购买了被告所开发位于营山县磨子街XXX城6幢2单元6层X号商品房属实，双方确实建立了商品房买卖合同关系。但是，被告已经将符合质量安全的商品房交付给原告居住使用多年，因此被告不存在延迟交房的事实。即使存在延迟交房，原告所主张的逾期交房违约金也已经超过了诉讼时效期限，其该项请求应予驳回。该房屋目前还没有办理房屋权属初始登记属实，但责任不在被告本身，是由于政府相关职能部门的原因所致。因此，被告不应该承担延迟办理权属证书的相关违约责任。原告同时主张逾期交房违约金和未办理产权登记的违约金，不符合法律规定，不应该得到支持。

经审理查明，2013年4月2日，原告李某作为买受人与作为出卖人的被告XX房产公司签订《商品房买卖合同》。其中约定：原告购买被告所开发位于营山县朗池镇磨子街“XXX城”6幢2单元第6层X号商品房一套；建筑面积为91.47平方米，每平方米3127元，总价款为286027元；一次性方式付款；出卖人应当在2012年12月1日向买受人交付商品房；逾期30日之内,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金,并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行；出卖人应当在2013年6月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起X日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之X的违约金，并与买受人实际取得房屋所有权证书之日起X日内由出卖人支付。签订合同的当天，原告向被告交付了购房款286027元，被告也将案涉商品房交付给了原告。

在法庭辩论终结前，案涉商品房没有完成初始登记。

庭审中，原告李某对要求被告承担逾期交房违约金的请求予以放弃。

本院认为：原告李某与被告XX房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。

合法有效的合同对合同当事人具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已经按照约定向被告足额支付了购房款，被告除应向原告交付商品房外，还有义务协助原告办理案涉商品房的权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告要求被告承担逾期办理房屋权属证书违约金的理由成立，本院予以支持。但是，双方对办理权属证书期限没有明确约定，并且双方签订合同当天便交付房屋，即商品房买卖合同涉及的房屋为已经竣工的房屋，因此只能自合同订立之日起90日后才开始计算逾期办理权属证书的违约金，即自2013年7月2日起算违约金。因利率改革，人民银行不再发布贷款基准利率，因此无法确定计收逾期贷款利息的标准，本院酌定按买受人已付房款的日万分之一的标准计算违约金，计算至被告通知原告能够办理权属证书之日止。被告辩称案涉商品房没有办理房屋权属证书的责任不在自身，是由于政府相关职能部门的原因所致，但无证据证实，本院不予确认。从而，其辩称不应承担延迟办理权属证书的意见不成立，本院不予支持。

由于案涉商品房尚未完成初始登记，现在还不具备为原告办理权属转移登记的前提条件。因此，原告要求被告立即为其办理权属证书的理由不成立，本院不予支持。

原告李某对要求被告承担逾期交房违约金的请求予以放弃，这系其真实意思表示，本院予以准许。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：

一、确认原告李某与被告四川XX房地产开发有限责任公司于2013年4月2日签订的《商品房买卖合同》合法有效；

二、被告四川XX房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力后十五日内，向原告李某支付逾期办理权属证书的违约金（违约金计算方式：以购房款286027元为基数，自2013年7月2日起，按日万分之一的标准计算至通知原告能够办理权属证书之日止）；

三、驳回原告李某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费500元，由被告四川XX房地产开发有限责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。