律师观点分析
原告营山县XX公司与被告李XX物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理，原告营山县XX公司的委托诉讼代理人涂X，被告李XX到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。
原告营山县XX公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付所欠物业管理服务费5811元并从迟延履行支付物业管理服务费之日起按年利率6%支付利息至实际支付之日止；2.依法判决被告从逾期交纳物业管理费用之日起按逾期金额每天1%承担违约金，至交清全部物业管理费时止；3.依法判决被告承担原告为追收物业服务费所产生的交通费、误工费等损失300元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告系从事物业管理的企业，2013年9月22日，原告与被告签订了前期物业服务协议，协议约定由原告为被告居住的位于营山县城鸿华·华XX提供物业服务。被告自2014年7月1日起未按照前期物业服务协议交纳物业管理服务费，直到2018年10月31日双方解除物业服务时，共欠原告物业管理费用四年零四个月，合计金额5811元。合同解除后原告经多次催收，被告仍然拒不履行给付义务。被告未按约给付物业管理费的行为已经违约，应按照物业管理服务协议的约定从逾期之日起每天支付1%的违约金。为维护自己合法权益，原告特向法院提起诉讼。
被告李XX答辩称，被告于2013年9月22日与原告签订前期物业协议。被告居住的房屋在4楼，3楼业主未经被告允许在平台上搭建雨棚对被告造成了影响，被告多次向原告公司反映均未得到解决。被告还称，小区没有按照规定安装消防设施，一到下雨天电梯里都会浸水，导致电梯经常因故障维护，且在未经过业主委员会的同意下将电梯广告位、公告栏擅自出租、出售，也未公布广告收入流向。原告服务一直未达到物业合同的要求，被告延迟交纳物业管理服务费的原因是原告未履行合同约定的相关服务，据法律规定，物业服务期间不履行或不完全履行合同约定的，有先后履行顺序的，先履行方未履行的，后履行方具有先履行抗辩权，被告有权拒绝交纳物业服务费用，原告应恢复小区的各项设施，恢复后被告将向原告交纳物业服务费。被告自入住以来，从未接到原告公司的催收物业服务费通知，被告同意按照每平方米0.6元的标准支付物业管理服务费。
原告营山县XX公司围绕诉其讼请求提交了原、被告的身份信息，《住宅小区前期物业管理委托服务合同》，《前期物业管理服务协议》，《物业服务委托合同》，解除物业服务合同的说明，通知，催款通知，装修垃圾清运登记单及费用报销单，限期整改通知书等证据。被告李XX围绕其答辩意见依法提交了《关于小区整改告知书》，《关于鸿华·华XX南苑小区业主停车问题的报告书》，原告公司管理鸿华·华XX南苑小区期间不作为的图片、凭证，《营山县鸿华·华XX南苑一二栋业主请愿书》，《营山县鸿华·华XX南苑一二栋业主全体请求》，《给业主的一封信》，《物业服务委托合同》及《补充协议》等证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据与事实，本院认定如下：对《物业服务委托合同》的签订时间，原告提供的合同系2015年11月25日签订，被告提供的合同系2017年7月1日签订，虽合同签订时间不一致，但原、被告均当庭认可原告公司自案涉小区开发商通知接房之日起至2018年10月31日期间为案涉小区提供了物业管理服务的事实，故本院认定原、被告间的物业服务合同关系在该期间内成立。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武胜县XX公司开发建设位于营山县的鸿华·华XX（南、北）住宅小区楼盘，选聘原告营山县XX公司提供前期物业服务并签订《住宅小区前期物业管理委托服务合同》，该合同约定，原告公司为鸿华·华XX（南、北）住宅小区业主（住户）提供物业服务；委托管理服务暂定三年，自2013年6月1日起至2016年6月30日止，高层物业管理服务费1元／月／㎡。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。
被告李XX购买鸿华.华盛国际住宅小区住房后，于2013年9月22日同原告公司签订《前期物业管理服务协议》，协议载明被告房屋建筑面积111.82㎡，并约定被告不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，该协议并对其他权利义务进行了约定。
2017年初，鸿华·华XX南苑业主委员会成立，后与原告公司签订《物业服务委托合同》，约定委托管理期限为3年；按建筑面积每月每平方米1元收取物业管理服务费。业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之一交纳滞纳金，但滞纳金总额不应超过应收款总额的10%。原告公司提供物业服务至，被告李XX自2014年7月1日之后未交纳物业服务费，原告公司催收未果，遂诉至法院。
另查明，因认为营山县XX公司提供的物业服务质量较差，不符合物业服务标准，且存在公共物业出租收益及广告收益未返还全体业主，给全体业主造成了损失等情况，鸿华·华XX南苑业主委员会于2019年5月16日向本院提起了诉讼[案号：（2019）川1322民初1702号]，其诉讼请求包括要求营山县XX公司移交物业管理资料、公开账目并在扣除合理利润后退还结余部分、确认利用小区物业所取得的广告收益属业主所有并及时退还、对应维修而未予维修的物业设施设备进行维修（或赔偿损失约XXX.62元）等。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告公司作为案涉小区建设单位选聘的前期物业服务企业，与李XX签订了《前期物业管理服务协议》，原告公司开始为涉案小区提供物业服务。涉案小区成立业主委员会后，与原告公司签订《物业服务委托合同》，原告公司继续提供物业服务至2018年10月31日。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，《前期物业管理服务协议》、《物业服务委托合同》均对被告具有法律约束力，原告公司提供了物业服务，被告应当支付物业管理服务费。原告公司提供物业管理服务至2018年10月31日，但被告仅支付物业管理服务费用至2014年7月1日，下欠物业管理服务费金额为5815元（计算方法：111.82×1×52≈5815）。故原告要求被告支付下欠物业管理服务费用5811元的请求本院予以支持。
根据被告提供的证据及当事人的陈述，足以证明原告为涉案小区提供的物业管理服务确不尽如人意，考虑到原告提供的物业管理服务不尽如人意是被告未及时缴纳物业管理服务费的原因，原告存在履约不完全的情形，故原告要求被告支付资金利息及违约金的请求本院不予支持。原告公司主张因追收物业管理费产生了交通费、误工费等损失，但其未提供证据予以证明，对原告的该诉讼请求，本院亦不予支持。
本案中，被告提出因原告在提供物业管理服务过程中存在诸多问题，要求原告公司赔偿损失、公布账目等，并以先履行抗辩权进行抗辩，由于原告公司已经提供了物业服务，对服务不达标或者给业主造成的损失等，涉案小区业主委员会已代表业主向本院另行提起了诉讼，应在该案中进行处理，本案中不予处理，被告的辩论主张在本案中不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告李XX于本判决生效之日起十日内支付原告营山县XX公司自2014年7月1日至2018年10月31日期间的物业管理服务费5811元。
二、驳回原告营山县XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元，由被告李XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
许梅律师