律师观点分析

上诉人（原审原告)：李X，女，汉族，1967年6月24日出生。住河南省洛阳市西工区。
委托诉讼代理人：陈XX，海南XX律师。
委托诉讼代理人：陈X，海南XX律师。
被上诉人（原审被告）：洛阳XX公司，住所地河南省洛阳市西工区凯旋西路30号凯瑞君临广场华XX。
法定代表人：王XX，董事长。
委托诉讼代理人：肖X，河南先为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姬XX，河南先为律师事务所实习律师。
上诉人李X因与被上诉人洛阳XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初77号民事判决书，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李X的委托诉讼代理人陈XX，被上诉人XX公司的委托诉讼代理人肖X、姬XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李X上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判XX公司向李X支付逾期交房违约金16094元(按已付购房款320604元的日万分之一计付，自2016年8月31日计算至2018年1月15日止)；3.改判XX公司向李X支付逾期办证违约金7565元(以已付购房款320604元为基数，按1年期银行贷款利率4.35％的基础上加收50%计算逾期贷款年利率，即年利率6.525%，自2018年5月4日计算至2018年9月13日止)；4.判决XX公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月24日李X接收的房屋不具备五方验收合格的条件也未经消防验收合格，不符合合同约定和法律规定的房屋交付使用条件。一审判决认定涉案项目竣工后己经五方验收合格，且与2018年1月15日住建部门验收结果一致，属于事实认定错误。涉案工程2018年1月15日才具备五方竣工验收合格的条件，XX公司在交房时出示给李X看的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》不是真实合法的五方验收合格记录。即使李X己于2016年8月24日收房，但当时房屋未经消防验收合格，XX公司交付的房屋也不符合法律规定的交付使用标准。涉案房屋2017年7月3日才经消防验收合格，那么至少在2017年7月3日前XX公司未办证下来是因其自身原因导致的，而非因洛阳市政府要求XX公司无偿移交中小学幼儿园造成的，一审判决认定XX公司未能按照约定日期办理产权备案登记并非自身因素或主观上怠于履行合同义务，XX公司不应承担逾期办证违约责任，明显属于事实认定错误，显失公正。XX公司提交的证据不能证明政府要求XX公司无偿移交幼儿园是其逾期办证的原因，并且将政府要求XX公司无偿移交幼儿园作为XX公司逾期办证的免责事由有违合同相对性原则，该政府原因不属于不能预见、不能避免、不能克服的免责事由。一审判决未查清XX公司逾期办证的真实原因，笼统认定XX公司未能按照约定日期办理产权备案登记是因政府调整及规划变更所致，XX公司不应承担逾期办证违约责任，明显属于事实认定错误，法律适用错误。XX公司提交的《国有建设用地使用权出让合同》和2014年12月9日《通知》两份证据不能证明政府要求XX公司无偿移交幼儿园是其逾期办证的原因，两者根本就不具有关联性。一审判决将政府要求XX公司无偿移交幼儿园作为XX公司逾期办证的免责事由有违合同相对性原则。政府要求XX公司无偿移交幼儿园这一事由不属于直接影响涉案项目进度的因素，也不属于开发商不能预见的客观情况。
XX公司辩称，1.“五方验收”应当作为房屋竣工验收的依据。《商品房预售合同》约定的交房时间是2016年8月31日前，“五方验收”的时间是2015年4月29日，验收结论为“工程质量合格”，故XX公司在向李X交房前已经满足了房屋“验收合格”的交房条件。2.2013年12月10日，XX公司与洛阳市国土资源XX签订《国有建设用地使用权出让合同》，XX公司交纳了整个地块的土地出让金，当时政府并未预留划拨用地用于配建幼儿园。2014年12月9日，市政府下发《洛阳市人民政府关于城市区住宅项目配套建设中小学幼儿园的通知》，要求所有住宅项目应在规划中的划拨用地上配建中小学、幼儿园，尚未开工建设的应与政府签订建设协议，已经建成的须无偿移交给政府，否则不予核发规划核实意见书，而规划核实意见书是办理建设工程竣工验收备案的必备文件。由于政府的政策变更属于不能预见、无法避免的客观情况，未能在合同约定的期限内办理房产证是政府停办所有办证手续导致，非XX公司自身原因造成，而且XX公司一直在积极与政府沟通办证进度，从未怠于履行合同义务。3.李X居住房屋的实体权利并未受到任何影响，同时随着房价的日益上涨，本案虽存在逾期办证的客观情况，但并没有因此给李X造成任何经济损失。综上所述，李X的上诉请求不成立，请依法驳回上诉，维持原判。
李X向一审法院起诉请求：1.判令XX公司因逾期交房而向李X支付违约金16094元(违约金按已付购房款320604元的日万分之一计付，自2016年8月31日计算至2018年1月15日止)；2.判令XX公司因逾期办证而向李X支付违约金7565元(违约金以已付购房款320604元为基数，按1年期银行贷款利率4.35％的基础上加收50%计算逾期贷款年利率，即年利率6.525%，自2018年5月4日计算至2018年9月13日止)；3.本案诉讼费用由XX公司承担。
一审法院认定事实：2014年7月31日，李X(××)与XX公司(出卖人)签订《商品房预售合同》一份，约定：1.李X购买XX公司开发的位于洛阳市XX××东路与××交叉口××凤凰××单元××房屋××套，该房为预售商品房，用途为住宅，预测建筑面积共74.14平方米。合同约定该商品房单价为每平方米4316.16元，房屋总价款为320000元，××于本合同签订前一次性付清房款；2.(第八条)出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；3.除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期不超过90日或逾期超过90日××要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已支付房价款万分之一的违约金。该合同附件四补充协议约定：“验收合格”是指××所购的商品房经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对竣工的与××有关联的建筑物进行验收后做出符合国家设计标准和质量标准的评定意见；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××同意给予180个工作日宽限期以配合出卖人和政府部门尽早取得房产登记，出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。出卖人在完成初始登记后，××自行办理产权登记。后涉案房屋实测面积74.28平方米，李X应当向XX公司补足差额604元，李X实付购房款320604元。XX公司开具发票。李X提交了《建设工程消防验收意见书》，显示涉案工程于2017年7月3日通过消防验收;提交了《建设工程竣工验收意见书》，显示涉案工程竣工时间为2016年3月31日，经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方竣工验收时间为2018年1月15日，提交了勘察单位、设计单位、监理单位的质量检查报告及施工单位签署的质量保修书及工程竣工报告，证明直至2018年1月15日，涉案工程才具备《建设工程质量管理条例》第十六条规定的五方验收条件中的第四、五项条件。另，李X提交了《洛阳市城乡规划局建设工程规划核实意见书》、涉案工程22、25、26、27、30号楼等的竣工验收备案时间表、不动产权证书、房屋业务历史信息等，证明涉案项目的每栋楼房是可独立完成竣工验收备案和申请不动产登记，配建的幼儿园所在30号楼的竣工验收备案时间和申请不动产首次登记时间均晚于其他楼房，不存在XX公司所称配建幼儿园无偿移交前，住建部门不向其发放27号楼竣工验收备案证书而导致无法办理产权证的情况。XX公司提交了《入伙通知单》，证明李X已于2016年8月24日办理交房手续;主张涉案工程交付房屋前已组织建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收，2018年1月15日的竣工验收系主管部门的验收，与交付房屋无直接关系。2017年11月6日，洛阳市城乡规划局对涉案楼栋核发了建设工程规划核实意见书;2018年6月1日，涉案房屋办理了商品房首次登记手续。2018年9月13日，李X取得了不动产权证书。另查明，2013年12月10日，XX公司与洛阳市国土资源XX签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定XX公司受让取得洛阳市XX××东路与××交叉口40227.3平方米地块的国有建设用地使用权，土地用途为住宅兼容商业用地，该合同第十五条受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建并在建成后无偿移交给政府的工程配套项目显示为空白。2014年12月9日，洛阳市人民政府下发《洛阳市人民政府关于城市区住宅项目配套建设中小学幼儿园的通知》（洛政[2014]80号），载明:“配建的幼儿园未按规划要求和建设协议先于或在项目一期建设，以及幼儿园内部结构不符合规划设计和标准化学校建设要求的，规划部门不予核发规划核实意见书，住建部门不予核发工程竣工验收备案证书”，“本通知下发之前，住宅项目建设单位已经建成的幼儿园，由项目建设单位于2015年8月底前开办、运营，或由项目所在地城市区政府与项目单位以协商价方式收回举办成公办或普惠性幼儿园”。2019年9月10日,XX公司与洛阳市西工区教育体育局（以下简称西工区教育局）签订《洛阳XX公司幼儿园无偿移交协议》，约定XX公司于2019年9月30日正式将位于龙翔东路与道北五路交叉口凯瑞凤凰XX的配套幼儿园无偿移交给西工区教育局，配套幼儿园相关资产、资料随配套幼儿园一并移交。
一审法院认为，第一，项目竣工后，XX公司已经在合同约定的交房时间前组织了建设、监理、施工、设计、勘察五方验收，综合结论为工程质量合格，与2018年1月15日住建部门验收结果一致。李X已经于2016年8月24日签署了《入伙通知书》、接收了XX公司交付的房屋，并实际占有使用至今，现李X又以房屋交付时不具备交房条件为由要求XX公司支付逾期交房违约金无事实及法律基础，不予支持。第二，当前现实生活中，房地产开发项目与政府行为密切相关，政府的政策变化往往会直接影响项目进度，此种情形系开发商不能预见的客观情况，如完全刚性适用合同法的严格责任制度，有失公平，导致房地产行业及其秩序难以承受。本案中，XX公司逾期办证事实客观存在，但双方当事人签订《商品房预售合同》时均无法预测到市政府下发文件要求无偿移交配建幼儿园相关事宜。根据本案现有证据，涉案房屋确实在合同约定的房屋交付期限前已经竣工；市政府的文件下发后，为早日办妥政府要求的备案登记等所需手续，XX公司也不断积极与相关政府部门沟通协调，完成合同约定的初始登记。因此，XX公司未能按照约定日期办理产权备案登记是因政策调整及规划变更所致，而非自身因素或主观上怠于履行合同义务，不应承担逾期办证的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决驳回李X的诉讼请求。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，李X与XX公司签订的《商品房预售合同》合法有效，XX公司在合同约定的交房时间前，组织建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对已经竣工的房屋进行验收合格，符合合同约定的交房条件。在此前提下，李X已于2016年8月24日接收了房屋，并实际占有使用至今。故一审法院认定李X以房屋交付时不具备交房条件为由要求XX公司支付逾期交房违约金无事实及法律基础并无不当。关于XX公司逾期办证的问题，由于洛阳市政府下发要求城市区住宅项目无偿移交配建幼儿园的文件在XX公司受让国有土地使用权之后，属于政府政策调整及规划变更，确系房地产开发商不能预见、无法避免的客观情况。故一审法院考虑到房地产开发项目与政府行为的密切关联性，认定XX公司并非自身因素或主观上怠于履行合同义务，不应承担逾期办证违约责任的判决正确，本院予以支持。
综上所述，李X的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费391元，由李X负担。
本判决为终审判决。