律师观点分析

原告A等与被告四川XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1502民初4789号
原告：A，女，1976年11月2日出生，汉族，住四川省宜宾市，
原告：A，男，1972年8月2日出生，汉族，住四川省宜宾市，
委托诉讼代理人：A，女，1976年11月2日出生，汉族，住四川省宜宾市，
被告：四川XX公司，住所地四川省宜宾市，
法定代表人：A，
原告A、B与被告四川XX公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告A、原告B的委托诉讼代理人A到庭参加诉讼，被告XX公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结，
原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即办理原告位于宜宾市商业房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证；2.被告赔偿违约金8000元；3.诉讼费由被告承担，事实及理由：2013年12月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的外滩壹号商铺，按合同约定原告已全额付清了购房款和各种税费，2014年4月30日被告将外滩壹号商铺交付原告使用，2013年12月15日原告委托宜宾XX公司经营管理，按合同约定被告应于购房之日起1年内为原告办理确权证并交付原告，至今已逾一年，被告仍未履行承诺，经原告多次催促办理确权证书，被告均以种种借口未予履行，后经原告查询，被告已将原告所购房屋进行抵押，被告已严重违约，侵犯了原告的合法权益，
被告未答辩，
本院经审理认定事实如下：2013年12月15日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，购买位于宜宾市的商品房，总价款239421元，该《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房为商业，为现房，其实测建筑面积共12.69平方米，”第四条约定“该商品房所分摊的土地使用权及产权已经设定抵押，抵押权人为贵阳银行成都支行、哈尔滨银行成都分行，抵押登记部门为宜宾市XX，抵押登记日期为2013年3月29日、2013年8月9日，”第十一条约定“出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房，”第二十条约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用人民币400元，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金（买受人未提供有效的办理权属登记资料的除外）”，后二原告按约向被告支付了购房款239421元、契税9577元、维修基金718元、转移登记费560元、转让手续费1796元、代办费及国土证费440元，
2013年12月15日，二原告与宜宾XX公司（以下简称海港XX公司）签订了《委托经营管理合同》，二原告将其购买的外滩壹号商业用房的全部委托经营管理权委托给海港XX公司，委托期限起始于《宜宾市商品房买卖合同》约定的交付之日起，即2014年4月30日至2023年4月29日，共计9年，约定委托期间每3年签订一次租赁合同，并对租金的金额及支付方式进行了明确约定，被告已向二原告交付了本案诉争房屋，但至今未办理房屋所有权证及国有土地使用权证，故二原告诉至本院，要求判如所诉，
另查明：根据本院于2016年9月到房地产管理部门的查询情况，本案诉争房屋于2014年4月4日由被告为借款人四川XX公司的债务在房管部门设定了抵押，抵押权人为贵阳银行股份有限公司成都分行，二原告于2016年8月15日向本院主张权利，
本院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，二原告按照合同约定向被告支付了购房款及相应的税、费，合同中约定的办理房屋所有权证的时间已经届满，且二原告所购买的商业用房已经进行了实际交付，被告应按合同约定为二原告办理房屋所有权证，虽然《商品房买卖合同》未对办理国有土地使用权证进行约定，但被告应按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于“…房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，协助二原告办理土地使用权变更登记手续，
根据房管部门的查询结果，本案所涉房屋于2014年4月4日办理了抵押登记，该登记时间在二原告与被告签订买卖合同之后，本案诉争房屋已进行了交付，故《商品房买卖合同》的合同目的已经实现，但在抵押权未被涤除前，已设定抵押权的房屋无法立即进行权属变更，故被告应在抵押权涤除后，协助二原告办理本案所涉房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证，
二原告与被告在《商品房买卖合同》第二十条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金（买受人未提供有效的办理权属登记资料的除外）”，被告未按约定向二原告交付房屋所有权证书，应按约向二原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，二原告与被告在《商品房买卖合同》中未约定逾期办理国有土地使用权证的违约金，被告不应向二原告支付逾期办理国有土地使用权证的违约金，故二原告诉请被告赔偿违约金8000元，经计算，本院支持为被告赔偿二原告违约金7636.86元（按原告已付房款每日万分之一，从2015年10月1日起计算至2016年8月15日止），
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：
一、被告四川XX公司对宜宾市的房屋在抵押权涤除之日起10日内，协助原告A、B办理该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证，
二、被告四川XX公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告A、B违约金7636.86元，
如果被告四川XX公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费250元，减半收取125元，由被告四川XX公司负担，
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院，
审判员　赵　杨
二〇一六年十一月十一日
书记员　A