律师观点分析

一、本案系一起房屋买卖合同纠纷，出卖人因众多事由产生了逾期交付房屋的事实，买卖合同并未解除，买受人遂向一审法院提起诉讼主张出卖承担买卖合同价款20%的违约金以及其他包括律师、保险费等相关损失。

二、经一审判决，出卖人全面败诉。后找本律师进行二审代理，本人在仔细研究案情，全面掌握案件事实的基础上，着重对法律适用问题找到二审的突破点。

三、二审判决结果，违约金大幅调低，降低幅度接近50%，另外还有提出了许多存在重复计算损失的部分，当事人非常满意判决结果！

四、评析：（1）损害赔偿与违约金均具有补偿性，两者在性质、功能上相当，不能并存。本案中，基于杨XX在履行本案《房产转让合同》过程中未按约向租户收回房屋这一违约行为，原审法院判决杨XX根据合同约定支付违约金354万元，同时判决杨XX赔偿罗XX因该违约行为造成的押金损失、水费损失、电费损失、律师费损失和保险费损失，属于双重惩罚，适用法律错误。

（2）根据《合同法》及相关司法解释的规定，对于违约金约定过高或者过低的，当事人均具有违约金调整请求权。在本案中，罗XX对其因杨XX违约所遭受的损失进行了充分举证和主张，杨XX在庭审过程中已经提出了要求调低违约金的请求。在此情形下，原审法院应对罗XX的实际损失与合同约定的违约金进行对比衡量，审查该违约金是否高于实际损失的30%，从而决定是否予以调整。但原审法院并未进行该对比衡量，即决定对违约金不予调整，属于适用法律错误。