律师观点分析
上诉人（原审原告、反诉被告）：山西XX公司，住所地山西省长治市潞城区府东南XX。
法定代表人：周XX，职务总经理。
委托诉讼代理人：申X，山西XX律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：长治市XX公司，住所地山西省长治市潞城区府东南XX**。
法定代表人：王XX，职务总经理。
委托诉讼代理人：陈X，山西XX律师。
被上诉人（原审被告）：王XX，男，1974年11月9日出生，汉族，住长治市。
上诉人山西XX公司（以下简称“XX公司”）因与上诉人长治市XX公司（以下简称“XX公司”）、被上诉人王XX租赁合同纠纷一案，不服长治市潞城区人民法院（2020）晋0406民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人XX公司委托诉讼代理人申X，上诉人XX公司法定代表人暨被上诉人王XX、上诉人XX公司委托诉讼代理人陈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审；本案一、二审诉讼费用由XX公司和王XX承担。事实与理由：双方合同补充说明中“以上诉人交于被上诉人老客户合同核算金额为准”，意思是指以收取老商户实际的租金为准，一审法院判决按照合同约定的金额为准，且将2018年5月1日前商户的租金全部抵扣给XX公司属于认定事实不清、理解有误；XX公司和王XX在未书面通知上诉人的情况下，擅自撤离商场，其行为已构成违约，应按照合同约定支付违约金10万元。
XX公司辩称，双方合同补充说明中的核算就是把合同金额加起来，与收据无关，租金也不存在扣减相应日期的问题；XX公司没有违约。
王XX答辩意见同XX公司。
XX公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付电费的诉讼请求；撤销一审判决第四项，改判支持上诉人要求被上诉人承担违约金及退还质保金的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：XXX与其为同一电表且拖欠其电费，在XX公司没有充分证据证明电费是XX公司使用的情况下，原审法院应驳回其诉讼请求；质保金属于合同履行的范围，应与本案一并处理；XX公司违反合同约定，使用各种手段强行将XX公司赶走，应当判令XX公司支付违约金。
XX公司辩称，一审中XX公司申请调取了国家电网缴费通知，说明是XX公司使用了电费，XX公司向XXX作出的欠费清算通知，是单方通知，不能作为证据使用；XX公司自愿退还质保金，应自行对其行为后果负责；XX公司没有违约，XX公司没有在离场6个月前通知XX公司构成违约，应向XX公司支付违约金。
王XX认可XX公司的上诉。
XX公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告XX公司向原告立即支付租金45万元（庭审中原告增加诉讼请求，由45万元变更为XXX元）、违约金10万元、电费损失122068.51元，共计XXX.51元，以及按照同期银行贷款利率向原告支付从起诉之日至实际履行完毕之日止的利息；2.判令被告王XX对上述款项承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由被告承担。
XX公司一审中提出反诉，请求：1.判令反诉被告XX公司退还租金399000元；2.判令反诉被告XX公司支付违约金100000元；3.判令反诉被告XX公司退还质保金48400元；4.本诉与反诉诉讼费均由反诉被告XX公司承担。
一审法院查明：原告XX公司与被告XX公司于2018年3月16日签订《租赁合同》，合同主要内容为：一、商铺名称：XXX；租赁面积：净营业面积为3004.6平方米；租赁期限：从2018年5月1日至2021年4月30日止，共计3年。二、租金支付的时间和方式：乙方按合同每年支付给甲方190万元租金；乙方在每年5月5日之前将租金一次性汇入甲方指定的银行账户，如遇节假日顺延。三、租赁期满后的约定：本协议期满后，甲、乙双方如继续合作，应当根据当时的市场行情另行协商租金，并提前6个月签订《租赁合同》。本协议期满前乙方不再继续合作，应提前6个月书面通知甲方。五、违约责任：在协议期内，如单方违约，违约方须向守约方支付10万元。合同同时对其他事项进行约定。被告XX公司提供了其与XX公司于2018年3月16日签订的《合同补充说明》，内容为：“XX得现已收取所有商户的租金、全部顶到鑫XX2018年全年要交于XX得190万租金里。以XX得交于鑫XX老商户合同核算金额为准。”原告XX公司对《合同补充说明》不予认可。
在合同履行过程中，被告XX公司按合同约定如期入驻XXX。原告XX公司交于被告XX公司其与XXX商户所签订的《合作经营合同》38份、《合作意向书》2份、收据5支。被告XX公司法定代表人暨本诉被告王XX分别于2018年7月5日、2018年10月8日支付给原告XX公司租金共50万元。2019年五一前，被告XX公司制作五一活动宣传单，计划于2019年五一期间搞促销活动。2019年4月30日，被告XX公司从XXX撤走，被告XX公司实际租赁经营期间为1年。经原告XX公司申请，本院依法向XXX心调取原告XX公司、被告XX公司2018年5月1日前电费余额和2019年4月30日时电费余额的情况。XXX心于2020年6月11日出具情况说明一份。
一审法院认为：原被告签订《租赁合同》系双方真实意思表示，且没有违反相关法律规定，应属有效。原被告均应按照合同约定履行各自义务。原告XX公司按照约定将XXX交由被告XX公司经营，被告XX公司应按照约定交付租金。
本案的争议焦点为：一、关于《合同补充说明》及如何确定原被告租金金额的问题。二、被告XX公司应否承担赔偿原告XX公司电费损失及数额的问题。三、原被告是否应支付对方10万元违约金的问题。四、原告XX公司是否应退还被告XX公司质保金的问题。
一、关于第一个争议焦点。本院认为，被告XX公司经营期间应当由其收取的商户租金已经由原告XX公司收取。“已收取的商户租金”如何处理、金额如何确定是原被告争议较大的部分。原告XX公司诉请按照其实际收取的租金抵顶被告XX公司应交租金，被告XX公司主张按照原告XX公司与各商户签订的合同中约定的数额计算。针对该问题，被告XX公司提供了双方签订的《合同补充说明》，原告XX公司对该《合同补充说明》中公章的真实性有异议，但未申请鉴定，故本院对该《合同补充说明》予以认定。被告XX公司提供的《合同补充说明》中明确载明：“XX得现已收取所有商户的租金、全部顶到鑫XX2018年全年要交于XX得190万租金里。以XX得交于鑫XX老商户合同核算金额为准”，故本院对原告XX公司以其实收的租金抵顶的意见不予采纳，应按照原告XX公司与各商户签订的合同中约定的金额计算。
根据原被告签订的《租赁合同》与《合同补充说明》中关于租金的约定，被告XX公司应向原告XX公司支付租金190万元。（一）被告XX公司是否还欠原告XX公司租金，首先应当确定原告XX公司与商户签订的合同中的租金数额。原告XX公司交于被告XX公司其与XXX商户签订的《合作经营合同》38份，租金金额共计XXX元；与包包大世界签订的《合作意向书》附随收据两支，《合作意向书》中未载明租金，以收据中载明的租金金额计算，金额为70000元；与王X签订的《合作意向书》附随收据一支，但《合作意向书》中有确定的租金金额200000元，本院以200000元计算；向商户老三棉布出具的收取租金的收据两支，金额为56000元。经核算，原告XX公司与41家商户的合同约定租金为XXX元。被告XX公司提供的《XX得租金面积汇总表移交表》中载明的抵顶金额总计为XXX元，但经核对，被告XX公司计算的数额并非严格按照原告XX公司与商户签订的《合作经营合同》中载明的租金计算，存在多于、少于《合作经营合同》所载明租金金额，将管理费、质保金算在折抵租金中等问题，本院认为应当严格按照《合作经营合同》《合作意向书》中载明的租金来计算，故本院认定，被告XX公司可折抵租金金额为XXX元。（二）被告XX公司于2018年7月5日、2018年10月8日支付给原告XX公司租金共计500000元。综上，被告XX公司应当交纳的年租金为190万元，在折抵XXX元租金后，被告XX公司又支付500000元，380618元（XXX元+500000元-XXX元=380618元）为被告XX公司多支付的部分。故本院对原告XX公司要求被告XX公司支付租金XXX元的诉讼请求不予支持。原被告签订的租赁合同中约定租期为三年，但被告XX公司于2019年4月30日撤出XXX，事实上原被告之间的租赁合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告XX公司应退还被告XX公司多收取的租金，故对反诉原告XX公司要求反诉被告XX公司退还租金的诉请予以支持，但退还租金的数额并非其诉称的399000元，应为380618元。
二、关于第二个争议焦点问题。本院认为，2018年5月1日至2019年4月30日，被告XX公司经营XXX期间内使用的电费应由其自行承担。XXX心出具的《情况说明》表明本案原告XX公司与被告XX公司系前后共同使用同一个变压器和电表，每月的5日结算上一月电费。通过电费流水明细显示，2018年5月6日，电费账户中的余额为97796.02元，2019年5月6日，该账户的本次余额为12252.74元；而按照合同约定被告XX公司于2018年5月1日进驻，撤出XXX的时间为2019年4月30日，与电力公司结算电费余额时间2018年5月6日、2019年5月6日时间基本吻合。故本院酌情认定，电力公司2018年5月6日结算的XXX账户电费余额97796.02元系原告XX公司预存电费，被告XX公司撤出XX得购物商场时，账户中的电费余额为12252.74元，该期间被告XX公司使用的电费85543.28元（97796.02元-12252.74元）系原告XX公司预存电费。被告XX公司辩称超市系原告XX公司所有，超市使用电费也在前述电费帐户中的辩解无证据证明，本院不予支持。综上，被告XX公司应退还原告XX公司电费85543.28元，利息从退场次日起计算。
三、关于第三个争议焦点。本院认为，本案中原被告在商场租赁经营过程中，导致目前合同解除的原因众多，有经营、营商环境、双方合作的诚信程度等因素，现合同已解除，原被告要求对方支付10万元违约金的诉请均证据不足，故本院对原被告关于违约金的诉请均不予支持。
四、关于第四个争议焦点。本院认为，原被告都曾向商户收取过质保金，在本案中无法查明原被告分别向各商户收取质保金的数额，且质保金问题与本案租赁合同不属于同一法律关系，故本院对质保金48400元的问题不作处理，原被告可在核对账目后另行主张权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）山西XX公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）长治市XX公司租金380618元；二、被告长治市XX公司于本判决生效后十日内退还原告山西XX公司电费85543.28元及利息（利息计算标准以85543.28元为基数，自起诉之日起至本判决确定的付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回原告山西XX公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告长治市XX公司的其他诉讼请求。如不能按本判决书确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10520，减半收取5260元，由原告山西XX公司负担3322元，由被告长治市XX公司负担1938元；反诉案件受理费4637元，由反诉被告山西XX公司负担。
本院二审期间，上诉人XX公司又提供以下证据：调查笔录、邰新俊身份证复印件、邰新俊收据，欲证明XX公司商户邰新俊与XX公司签订合同之后向其支付一年租金，但是XX公司在租期未到时撤离商场且未退还商户，XX公司重新收取商户租金，在2019年撤离构成违约。XX公司质证意见：该商户是在XX公司接手之后的新商户，不是双方交接的老客户范围，诉请抵顶的商户不包括他；以上证据不能证明该商户还在商场经营，如在经营，则与XX公司有利害关系，不能作为证据。王XX质证意见：该商户是新商户，与案件无关，我和他的合同到4月30日已经到期，该商户没有提供合同。
二审中经XX公司申请，证人钱X出庭作证。证人钱X陈述：鑫XX的货架是王XX卖给我的，我和王XX签订了一年的合同，从2018年6月1日到2019年5月30日,4月30日他撤离没有通知我们，他走了以后收银台瘫痪，导致两个月没有正常营业。XX公司质证意见：对证人身份存在异议，其陈述的货架买卖收据没有出示；该证人在一审没有出庭；证人说还在经营，与XX公司存在利害关系，不能作为证据使用；XX公司一审中出庭的证人说已经进行了交接，撤离之后商场是否混乱与我方无关。王XX质证意见：证人可能是员工，不能说是商户；我没有卖给她货架；我与新商户签合同，但是没有收老商户费用。本院对上述证据认定如下：邰新俊未出庭作证，钱X未提供证据证明其与XX公司、王XX的合同关系，故本院对上述证据证明目的不予采信。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，潞城XX公司（XXX）2018年7月至2019年1月向XX公司银行转账支付水电费金额共计123420.8元，其中根据2018年7月12日XX公司向XXX出具的水电费缴费通知单记载，2018年6月电费为24876元、水费为205元。
本院认为，关于租金问题，1.XX公司与XX公司2018年3月16日签订《租赁合同》，约定租赁期限从2018年5月1日至2021年4月30日共计3年并每年支付190万元租金，租金在每年5月5日前由XX公司一次性汇入XX公司指定账户。XX公司在2018年7月5日、2018年10月8日向XX公司共支付租金50万元，其主张系支付第二年租金，但该主张无证据予以证明，且与租赁合同约定的第二年租金交付时间相差较远，并不符合交易习惯，故本院对XX公司要求XX公司退还租金的诉请不予支持；2.XX公司2018年3月16日作出《合同补充说明》，载明“XX得现已收取所有商户的租金、全部顶到鑫XX2018年全年要交于XX得190万租金里。以XX得交于鑫XX老商户合同核算金额为准”，经一审法院核对，商户签订的《合作经营合同》、《合作意向书》中载明的租金合计为XXX元，对于“合同核算金额”应作何理解，如果按照XX公司的主张，合同核算金额即为合同约定的金额，那么XX公司在已知商户签订的合同约定租金近190万后仍在当年再行支付了50万元租金，并不符合常理，结合《合同补充说明》中“XX得现已收取所有商户的租金、全部顶到鑫XX2018年全年要交于XX得190万租金里”的表述，本院认为“合同核算金额”应为XX公司实际收取的商户租金数额。XX公司主张以商户签订合同约定金额抵顶到190万元租金里，本院不予采信；3.关于XX公司实际收取的商户租金数额，XX公司主张其实际收取了商户948051元租金，XX公司主张收取了XXX元，但双方所出示证据均不能充分证明XX公司收取了多少商户多少租金。按照XX公司的陈述，XX公司尚欠其108余万元的租金，但其在2018年10月收到XX公司支付50万元租金后直至2019年4月XX公司离场，在XX公司欠付大额租金的情况下，未采取有力追讨措施，XX公司仍然在正常经营，并不符合交易习惯，故对XX公司主张的XX公司欠其租金本院不予支持。综上，本院对XX公司与XX公司关于租金的主张均不予认可，双方之间的应付租金视为已结清，一审法院关于支付租金的判项，应予撤销。
关于电费问题，XX公司虽主张XXX与其为同一电表且拖欠其电费，但现有证据显示XXX依据XX公司要求向其缴纳了水电费共计123420.8元，从6月缴纳情况来看，电费为其中主要费用，XXX缴纳的电费已超出XX公司实际消耗的电费，故本院对XX公司提出的不应向XX公司支付电费的上诉请求，不予支持。
关于违约金问题，XX公司、XX公司要求对方支付10万元违约金的诉请均证据不足，故本院对双方该项上诉请求均不予支持。
关于质保金问题，与本案租赁合同不属于同一法律关系，XX公司可在与XX公司核对账目后另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项规定，判决如下：
一、维持长治市潞城区人民法院（2020）晋0406民初226号民事判决第二项、第三项、第四项，即被告长治市XX公司于本判决生效后十日内退还原告山西XX公司电费85543.28元及利息（利息计算标准以85543.28元为基数，自起诉之日起至本判决确定的付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；驳回原告山西XX公司的其他诉讼请求；驳回反诉原告长治市XX公司的其他诉讼请求；
二、撤销长治市潞城区人民法院（2020）晋0406民初226号民事判决第一项，即原告（反诉被告）山西XX公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）长治市XX公司租金380618元。
如不能按本判决书确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5260元，由山西XX公司负担4915元，由长治市XX公司负担345元，反诉案件受理费4637元由长治市XX公司负担；二审案件受理费9987元，由山西XX公司负担7009元，由长治市XX公司负担2978元。
本判决为终审判决。
申瑜律师工伤团队律师