律师观点分析
上诉人（一审原告）：包头市XX公司。
法定代表人：王XX。
委托诉讼代理人：郭XX。
委托诉讼代理人：刘XX，内蒙古石兴律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：包头市XX公司。
法定代表人：滕XX。
委托诉讼代理人：刘X，内蒙古孚本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李XX，内蒙古孚本律师事务所律师。
一审第三人：包头市青山区XX，经营场所:内蒙古自治区包头市青山区光荣道XX。
经营者：周XX，男，1963年8月28日出生,汉族,包头市青山区XX业主,现住内蒙古自治区包头市青山区。
委托诉讼代理人:张X,内蒙古孚本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘XX，内蒙古孚本律师事务所律师。
上诉人包头市XX公司（以下简称XX公司）因与上诉人包头市XX公司（以下简称XX公司）、一审第三人包头市青山区XX（以下简称XXX）合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初4890号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人XX公司的法定代表人王XX及其委托诉讼代理人郭XX、刘XX，上诉人XX公司的委托诉讼代理人刘X、李XX，一审第三人XXX的委托诉讼代理人刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三判项并依法改判;2.二审诉讼费用由XX公司承担。依据的事实和理由如下：
（一）XX公司无需承担房屋租赁费。一审庭审中通过XX公司的举证及第三人的认可,本案诉争房屋为滕XX投资建设,即滕XX为诉争房产的实际所有权人。2005年8月12日XX公司与XXX签订了《房屋买卖协议书》，将本案诉争房产转让XXX的实际经营者张X。经XX公司同意后一直由XXX向XX公司缴纳相应费用,第三人正常履行合同义务,XX公司在此期间未提出任何异议。依据《合同法》第88条“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定,XX公司与XX公司于1998年4月30日签订的《合同书》权利主体已由XX公司变更为XXX,因此应由XXX继续履行该合同义务,一审法院判决XX公司支付租金于法无据。
（二）XX公司怠于行使权利,并无催收该拖欠租金,故2016年度以前的租金已过诉讼时效。本案一审立案日期为2017年8月2日,关于诉讼时效应适用《民法通则》第136条规定，延付或者拒付租金的,诉讼时效为一年。2004年4月6日最高人民法院对《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》的答复:“对分期履行合同的每一期债务发生争议的,诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算”。本案当中,根据青山XX与XX公司签订《合同书》,约定“使用期限自1998年4月30日至2018年4月30日止,租金每年45000元”,即合同履行期为20年,20年中每一年均为一期债务发生期间。本案XX公司自合同签订至一审起诉时已过19年,且并未主张过每期的权利,因此,对于主张的2016年之前的租赁费已过诉讼时效,此部分租赁费，不应得到法院的支持。XX公司最多只可主张2016-2017年度及2017-2018两个年度的租金。
XX公司答辩称，不同意XX公司的上诉请求，XX公司的上诉请求不能成立。针对上诉请求第一项事实，根据XX公司和XX公司签订的合同内容，XX公司将涉案的房屋土地租赁给XX公司，由XX公司支付租金，合同到期后返还租赁物。涉案的房屋包括合同书内光荣道南北走向的房屋一处，涉及的房本面积是1182.19平米，是一个整的房本，XX公司占有的是其中靠北的1到2层，是光荣道与文化路靠北的一块，房屋没有进行分割，整个院里的靠北的库房改造后改造为保龄球桑拿的一块房屋和土地。我们履行的义务是拆除原来的广告牌让XX公司用新的广告牌，并打开通道允许XX公司用通道。承租人将本案的租赁物卖给XXX，XXX明知这个产权不属于XX公司所有，这个在法律上是站不住脚的。将租赁物卖给第三方XXX，那是XXX和XX公司的关系，不是本案主张的关系，而且本案涉案的房产和整个的土地属于XX公司兼并青山XX所属的XX众批发部而来的资产，这是对于XX公司上诉请求第一项进行的答辩。诉讼时效的问题，本案经过一审、二审、再审，一审法院已经查明，XX公司已经交付了部分的租赁费，合同中没有约定承租方缴纳租金的期限，不存在诉讼时效超过法律规定的情况。
XXX述称，诉讼时效同意XX公司的意见。青山XX与XX公司签订的合同中约定，每年租金4.5万元，对于过道和广告牌的租金是一年一付。关于诉讼时效问题，在民法总则实施前应该适用民法通则的规定，所以XX公司的诉讼时效已经过了，其上诉请求不应得到支持。
XX公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判支持XX公司一审诉讼请求的第二项。2.一、二审诉讼费由XX公司承担。依据的事实和理由如下：
（一）一审判决书认定本案部分事实错误,法庭审理没有查清租赁合同的签订和履行的事实。
1．根据1998年4月30日签订的《合同书》约定内容,出租方包头市青山XX有限公司XX众日用品商场将XX众日用品商场(以下简称XX众商场)院内危旧库房一栋改造为保龄球、桑拿洗浴中心出租给XX公司,承租方XX公司每年支付租金45000元,租期20年。98年XX公司兼并XX众商场后，作为XX众商场签订合同的继受人依法行使合同出租人的权利。按照合同主文内容反映了本案出租的是XX公司的土地和房产,当时租赁的土地是划拨性质,租赁期间XX公司将土地变更为出让性质,该不动产的权利人变为XX公司。因租赁时该土地地上物为一栋仓库,根据上述租赁合同约定将仓库翻建改造为保龄球洗浴中心，供XX公司使用。以上为本案租赁合同签订及履行的基本事实。
2．一审判决根据XX公司对XX公司提交的XX公司收购青山XX所属XX众日用品商场的合同书中关于“乙方接收XX众商场后继续履行青山XX包头市霞美文体用品有限责任公司所签署开发合同的全部内容,保证XX公司按原合同开发,否则应负责XX公司的全部损失”的质证意见就认定如下事实:（1）XX公司是XX公司的另外一个公司；（2、）XX公司出资拆除了上诉人出示的所有权证载明的房屋并重新翻建了XXX；（3）滕XX将XX公司提供的房屋产权证记载的房屋拆掉建成了2000.43㎡的房产,该房产系滕XX个人投资开发；（4）租赁合同约定的费用每年45000元是滕XX使用XX公司的广告位、通道,并不是房产的租赁费用；（5）在XX公司收购XX众商场之前XX公司已和青山XX签订了相应的联合开发协议将原先的XX众商厦1100㎡的商场拆除后新建了2000多平米的保龄球中心,虽然XX公司将XX众商场整体收购并办理了使用权证,但是在其收购之前，青山XX与顺兴保龄球就土地的使用及重新开发有相应的约定,现XX公司应将被告的所有的房屋下土地给XX公司及第三人予以分割。以上一审判决查明部分与本案客观事实严重不符。案涉租赁合同约定的主文第一项拆除旧的一栋库房改造保龄球、桑拿中心,主文第三项是收取年租金45000元,第四项是为了XX公司经营需要允许其使用设立广告牌,从逻辑运用和汉语语法的表达方式就应理解为拆旧库房翻新建保龄球、桑拿中心。XX公司提交的产权证2XXXX号(房产面积1182.19㎡)与产权证号3XXXX号(2000.43㎡)XX公司地号为402-02-10(4)同一宗地上二处不同房产,前一处东西走向,后一处南北走向,二处房产部分连接。一审判决书查明部分中表述XX公司出资拆除了上诉人出示的所有权证载明的房屋并重新翻建了XXX。”的内容与事实严重不符。
（二）一审判决适用法律错误。
1．租赁房屋坐落的土地证号为包青国用(94初)字第00316号,土地面积为9183㎡,最初登记为内蒙古自治区包头市百货批发公司青山分公司,1998年XX公司兼并XX众商场后,土地登记者名称变为XX公司。该土地院内原有4栋库房,根据签订的租赁《合同书》约定,是对最北面的一栋库房改造成为桑拿保龄球场所出租给XX公司使用,出租包括原库房坐落土地。
2．本案涉及租赁房屋是在合同约定的基础上改建而成,地上物登记的名称是包头市青山XX有限责任公司,XX公司于1998年将青山XX有限责任公司将所属XX众商场的人员、资产、债权、债务全部收购后,享有就该土地占有、使用、收益、处分权,XX公司将接收包括本案房产在内的全部土地办理出让手续后,就该土地享有完全的不动产物权。
3.本案审理的是房屋租赁合同,出租人的主要权利收取租金和到期收回租赁物(土地及地上物),义务是保证租赁者使用土地及地上物房产，承租人的义务是缴纳租金到期交回租赁物，XX公司投入桑拿洗浴中心的改建费用属于提起反诉或者另行起诉的范畴。一审判决将改造房屋的行为与房屋所有权属进行认定违反了《物权法》关于房屋权属的法律规定。审理本案应当适用《最高人民法院关于最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》及《物权法》的规定。
XX公司答辩称，一审法院对案件基本事实认定清楚适用法律正确，我方提出上诉仅对一审法院第二判项房屋租赁费有异议，其他部分没有异议。XX公司其提出的上诉理由不能成立，一审中XXX已经向法庭出具了房产证，证明所有权人是青山XX，且XXX还出示了青山XX出具的所有权人是滕XX的证明。XX公司收购青山XX之前，案涉租赁物已经单独转让给了滕XX，与XX公司所有的房产是两个不同的房产。XX公司出示的房产证是收购前的旧证，其提供的房产证已经没有相应的效力，本案房产应该归属于XXX或者是实际所有人张X。XX公司提出的房屋租赁费已经过了诉讼时效，不应该得到支持。
XXX述称，XX公司一审中的主张所依据的房产证，其在上诉理由中又否认了与我方提供的房产证是同一个房产证的事实，XX公司的上诉理由和事实比较混乱，其没有证据证明诉争房屋的所有权人是XX公司。我方提供的产权证的所有权人是青山XX，3XXXX号产权证填写日期为1998年12月21日，XX公司提到的收购时间是1998年9月10日，我方持有的产权证是XX公司收购合同发生后取得的，我方占据的房屋的权利主体不是XX公司，应驳回上诉请求。
XX公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《合同书》；2、判令被告与第三人立即腾出所租赁的房屋及土地；3、判令被告支付房屋租金862500元（自1998年4月30日计算至2017年6月30日，按照每月3750元，每年45000元租金计算）；4、判令被告支付房产占用期间（2017年7月1日至实际腾出房产之日，按年租金45000元计算）的占用费，以实际占用天数计算；5、判令被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：1998年4月30日，XX众商场与XX公司签订《合同书》，约定：包头市青山XX有限公司XX众日用品商场与包头市XX公司自一九九八年四月三十日起经反复酝酿讨论，本着互惠互利共同开发的原则，决定签订“联合开发经营合同书”。具体条款有：XX众日用品商场院内震后危旧库房一栋及其他临时建筑报请有关部门认可后更新改造为集保龄球、桑拿为一体的娱乐洗浴中心；使用期限自1998年4月30日至2018年4月30日，营业过程中发生的税金由XX公司负担；每年租金45000元。
XX公司注册成立的时间是1992年11月16日，法定代表人是丁XX，后于2007年变更为王XX。1998年9月8日，包头市放活中小企业领导小组办公室作出批复意见，同意XX公司收购式兼并XX众商场，即由XX公司全部接收XX众商场的资产、债务、在职职工及离退休人员。1998年9月10日，包头市青山XX有限责任公司与XX公司签订《包头市XX公司收购式兼并包头市青山XX所属XX众商场合同书》，约定包头市青山XX有限责任公司所属坐落在青山区光荣道北XX西侧,占地面积9000.32平方米,建筑面积5000.53平方米,截止1998年8月31日,有职工136人,账面总资产462.12万元,总负债353.4万元。合同第七条约定XX公司接收XX众商场后,包头市青山XX有限责任公司应将原属于XX众商场的土地使用权、建筑物的所有权，负责变更给XX公司，其变更手续费用由XX公司承担。
庭审中，XX公司提供包头市XX公司营业执照、包头市青山XX有限责任公司XX众日用品批发商场“企业机读档案登记资料”及“企业代码证”、包头市青山XX有限责任公司XX众日用品批发商场的房屋所有权证、XX中兼并青山XXXX众商场资料、合同书、包国用（2008）第40007号土地使用证、包头市国有土地出让金登记单、土地出让金专用票据。证明包头市XX中房地产经营有限责任公司具备民事主体资格，包头市青山XX有限责任公司XX众日用品批发商场在2002年8月2日前具备合法经营主体资格。租赁房屋系包头市青山XX有限责任公司XX众日用品批发商场所有。XX公司兼并包头市青山XX有限责任公司所属XX众日用品批发商场后依法有权行使被兼并公司对外债权。被告XX公司未支付租金已违约，故原告提出解除租赁合同及租金的诉讼请求。土地使用证证明XX公司是租赁房产及土地合法权利人。XX公司兼并XX众日用品批发商场的土地，交纳土地出让金后土地性质变为出让，原告是租赁房产土地的合法权利人。原告还提供从包头市不动产中心调取的权属材料20页，证明XX众商场和XX公司签订合同后，要将库房进行改造，改造后要向相关部门进行审批，包括包头市纪委、包头市商务局、包头市建工局、包头市房管局、包头市规划国土资源局。1998年6月份开始审批，涉案土地和房产在1998年12月份竣工，房屋面积为2000.43平方米。审批手续都是包头市青山XX有限公司的土地还得以青山XX的名义审批，原告去办理的相关审批。涉案的土地和房产由于XX公司兼并了XX众商场，所涉案的资产全部归原告XX公司所有。原告XX公司还提供包头市中级人民法院（2004）包民二破字第2号民事裁定书复印件1份，证明青山XX破产，清算完毕，原告现在办理了土地证，现土地的地上物没有纳税，办理不了2000.43平方米的产权证书。
被告XX公司质证称对企业执照的真实性认可，对证明目的也认可。XX众商场企业机读档案真实性、关联性不予认可。对房屋所有权证的真实性认可、收据的真实性认可，其他因为没有盖章对真实性不予认可，关联性不予认可，房产证没有完整的外皮，据被告了解该房产证已经作废，该房产证后附图房屋已经拆除重建，所以证明目的不予认可。对于原告收购青山XX所属XX众商场的真实性认可，关于内部的审批文件及资料，因为时间太久不一一质证。原告收购兼并XX众商场合同书第2至5页，该份合同书的第8条，乙方接收XX众商场后继续履行青山XX包头市霞美文体用品有限责任公司所签署开发合同的全部内容，保证XX公司按原合同开发，否则原告应负责XX公司的全部损失。XX公司是被告的另外一个公司，XX公司当时和青山XX签订的开发合同，之后由XX公司出资拆除了原告方第三组证据出示的所有权证及房屋，之后重新由XX公司及法人滕XX出资重新翻建了XXX。在保龄球馆建设完毕后又重新成立了XX公司。以上事实可以证实后期建设的本案标的房屋所有权归滕XX所有并不是原告方所举证的房屋。原告方提供了资产评估确认申请表及评估报告，没有对涉案房产进行评估审计。对XX众商场与XX公司签订合同书的真实性认可，对证明目的不认可。在合同书第一段最后一行写明决定签订“联合开发经营合同书”，与刚才原告方提供的兼并协议前后相符合。当时滕XX将原告提供的房屋产权证上记载的房屋拆掉，然后与青山XX签订联合开发合同，建成了2000.43平方米的房屋，该房屋属于滕XX个人投资建设，青山XX同意与滕XX联合开发，该份合同书不能证明原告出租权利反而可以证实滕XX当时建设了本案争议房产。当时约定的费用每年45000元，是滕XX使用原告方的广告位、通道、原先员工安置费用，约定给付原告45000元，并不是本案争议房产的租赁费用。对土地使用证、土地出让金登记单据的真实性认可，对证明目的不认可。在XX公司收购XX众商场之前被告已和青山XX签订了相应的联合开发协议，将原先的XX众商厦1100平米的商场拆除后新建了2000多平米的保龄球中心，虽然XX公司将XX众商场整体收购，并办理了土地使用权证，但是在其收购之前青山XX与被告方就土地的使用及重新开发有相应的约定，现原告方应将被告的所有的房屋下土地给被告及第三人予以分割。被告XX公司对调取的权属材料的真实性认可，对证明目的不认可。质证称案件的真实情况是原告在收购前本案诉争房屋是一个1100平米待改造的房屋，之后青山XX与被告就待改造的房屋进行了联合开发，因为当时土地的手续是青山XX的手续，所以以青山XX的名义进行审批，但是相关的费用全是被告交纳的。在原告方与青山XX的兼并协议中也体现了本案诉争房产并不属于兼并的范围内，该房产名为青山XX实为滕XX个人所有。在第三人手中的房屋所有权证面积为2000.43平方米，与审批文件的面积一致，证实了诉争房屋就是当时改建的房屋。该房屋的建设全部费用由被告支付，该房屋的所有权原先为被告所有。现在房屋转让给了案外人张X。XX公司对破产裁定书的真实性不认可，对证明目的不认可，并质证称原告方所述房产证已经丢失与案件事实不符。被告会提交房产证原件证实被告投资建设房屋后青山XX将所有权证交付给了被告。原告在第三组证据中出示的房屋所有权证与其所述的证明目的相互矛盾，原告无法确定房屋所有权真实的情况。
第三人XX意洗浴中心对企业营业执照的真实性认可，对证明目的不认可。青山XX企业机读信息与本案没有直接关系，也对其不了解。对房产证的真实性认可，对证明目的不认可。原告提供的所有权证号与本案诉争房屋的房产证号不一致，不能证明就是本案诉争房屋。上面写的层数是2层，诉争房屋是3层，所以这并不是涉案房屋的产权证。对兼并资料的真实性及收购的过程认可，证明目的不予认可。在收购合同中写明的是共同开发，而非租赁合同，本案并非是简单的租赁合同纠纷，是XX公司滕XX与青山XX之间的共同开发行为。资产报告没有时间、在资产报告的第10条第7项应该有房屋及建筑物清查明细表，但是本卷中没有体现，所以该组证据中没有包括本案诉争房屋。对XX众商场与XX公司签订合同书的真实性认可，对证明目的不予认可。在该合同中第一段明确写明是共同开发互惠互利，且联合开发的内容与原告提交的收购合同的内容相符；合同书第一条明确约定危旧房屋已经更新改造为集保龄球、桑拿为一体的娱乐洗浴中心，而原告在刚才的陈述中也承认是由被告XX公司即滕XX改造。改造后现有的房屋所有权应该归滕XX所有。合同书当中约定的租金并没有明确约定是基于房产和土地，而是基于广告牌和过道，也就是原告刚才陈述现在广告牌和过道的使用也需经原告同意。所以充分印证该租金并非是房屋和土地的租金。对土地使用证、土地出让金登记单据的真实性认可，对证明目的不认可，上面的地号与诉争房屋的地号不一致，是赛音道6号街坊整体的地号，应将诉争房屋所有土地给第三人予以分割。第三人对原告调取的权属材料的真实性认可，对证明目的不认可。质证称原告的证明目的与其房产证的证明目的相互矛盾。原告提供的房屋产权证登记人是原告公司，面积1182平方米，但是现在房屋所有权人是包头市青山XX有限责任公司，充分证明该房产未包括在收购的资产之内，属于青山XX所有，投资人为滕XX，与原告无关。第三人质证称破产裁定书为复印件，与本案无关，证明目的不认可。
被告XX公司提供包房权证青字第XXXX号房屋产权证书复印件、2005年8月12日包头市青山XX有限责任公司证明复印件、曾用名证明、身份证复印件、房屋买卖协议。证明本案原告在收购XX众商场前滕XX已经和青山XX进行了联合开发，本案诉争房屋2000.43平方米全部由滕XX投资建设，青山XX将房屋所有权证交付给了被告，并出具了房屋归被告所有的相应证明。滕XX的“有”写成了朋友的“友”，然后家乡的户籍地出具了滕XX的身份证明，证明滕XX与滕XX为同一人。房屋买卖协议原件证明2005年8月12日被告与张X签订了房屋买卖协议，以350万元的价格转让给了张X，当时张X正是由本案原告原法人丁XX引荐。所以XX公司当时是同意将房屋转让给张X，也认可张X交纳后续的广告、过道等相应费用。
原告XX公司对房产证复印件真实性认可，对证明目的不认可。原告认为被告也是从房管局调取的，想要证明涉案房产是被告建设及所有不认可，不符合常理。青山XX的证明是复印件不予认可，证明目的不认可。当时青山XX已经破产，其再出具这样的证明涉嫌违法。对曾用名的证明真实性不认可，要有户口簿加以佐证，对身份证复印件真实性认可，对证明目的不认可。对房屋买卖协议的真实性不予认可，对证明目的不认可。本案被告将租赁原告的房屋以350万元售于案外人，是违法行为。第三人XXX对以上证据的真实性及证明目的均认可。
第三人XXX提供包房权证青字第XXXX号房屋所有权证书1份、2005年8月12日包头市青山XX有限责任公司证明1份、房屋买卖协议1份。原告XX公司对房屋产权证书的真实性认可，对证明目的不认可，并质证称产权证的登记所有人是包头市青山XX有限责任公司，物权所有人是青山XX，但青山XX转让给了原告，所以房屋产权所有人是原告。对包头市青山XX有限责任公司证明的真实性不认可，对证明目的不认可。质证称2005年青山XX已经申请破产，公章也应该收回。对房屋买卖协议的真实性及证明目的不认可。被告XX公司对所有证据的真实性认可，对证明目的予以认可，并质证称本案当中房屋买卖协议的时间是2005年8月12日，青山XX出具所有权证明是2005年8月12日。被告与张X签订协议后为证实房屋归滕XX所有，前往青山XX出具了所有权证明，证实滕XX对上述房产具有所有权，可以合法处分该房产。
一审法院认为，1998年4月30日，XX众商场与XX公司签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应履行合同义务。合同书约定的期限已于2018年4月30日到期，原告XX公司请求解除合同，符合法律规定，应予以支持。1998年9月10日，包头市青山XX有限责任公司与XX公司签订《包头市XX公司收购式兼并包头市青山XX所属XX众商场合同书》,在该兼并合同书中约定接收包头市青山XX有限责任公司的全部资产,承担其全部债务，XX公司亦认可存在广告牌和通道使用费，故原告XX公司主张按照合同书的约定支付1998年4月30日至2017年6月30日租金862500元的诉讼请求，该院予以支持。被告XX公司虽主张支付了1998年至2005年8月12日的租金，但不能提供证据证明其辩称，故对其辩称，该院不予采信。原告请求判令被告及第三人返还所租赁的房屋及土地。原告XX公司虽提供包头市青山XX有限责任公司XX众日用品批发商场的房屋所有权证、XX中兼并青山XXXX众商厦资料、合同书、包国用（2008）第40007号土地使用证、包头市国有土地出让金登记单、土地出让金专用票据等证据，但在兼并合同中未就XX众商场与XX公司合同书中约定的改造房屋所有权进行明确，且XX公司持有登记在包头市青山XX有限责任公司名下的房屋产权所有证书，原告XX公司仅提供上述证据无法证明在企业兼并过程中，本案涉诉房产已明确归其所有。故原告的该项诉讼请求，依据不足，该院不予支持。被告XX公司认可每年45000元的租赁费为广告牌及通道费用，现被告仍在使用该广告牌及通道，故原告主张从2017年7月1日起按照每年45000元收取占用费，直至停止使用时止的诉讼请求，该院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、解除原告包头市XX公司与被告包头市XX公司签订的《合同书》；二、被告包头市XX公司支付原告包头市XX公司1998年4月30日至2017年6月30日的房屋租赁费862500元，于本判决生效之日起三十日内付清；三、被告包头市XX公司按照每年45000元的标准支付原告包头市XX公司2017年7月1日至停止使用广告牌及通道之日止的占用费；四、驳回原告包头市XX公司的其他诉讼请求。案件受理费12430元，原告包头市XX公司已预交，由被告包头市XX公司负担。
二审中，XX公司向本院提交以下证据：
U盘一个，内存有3段视频和6张照片。拟证明涉案房屋的现有建筑状态和使用状态，房屋有东西和南北走向2栋，XX公司租赁的由XX意使用的是有东西走向和南北走向的房屋的一部分。根据合同约定，租赁物包括涉案房屋及土地。
XX公司质证称，对该组证据不予认可。可以证明房屋状况及物权情况的是房产证和后附图纸，视频资料不能证明与房产证及图纸有关。XX公司提交的房产证对应的房屋已经在XX公司后期改造中拆除，现有房屋是XX公司在XX公司收购青山XX资产前由XX公司建设，该房屋的所有权人为滕XX，并于2005年转让给了本案第三人。该房屋一直坐落于此处，XX公司二审中提交的视频资料不属于新证据，不应采纳。
XXX质证称，对该组证据不予认可。房屋现状无法证明权属情况，其他意见同意XX公司的意见。
2.《不动产产权情况表》一份。拟证明租赁合同中的南北走向的房屋一部分属于XX公司所有，XXX正在使用。
XX公司质证称，对该组证据不予认可。该证据进行了修改，不符合证据的形式，不能作为证据使用。该表登记的面积是1182.19平方米，与本案无关，不属于本案争议房产范围。
XXX质证称，真实性不予认可，同意XX公司意见。
本院经审理查明，本院于2005年7月28日裁定包头市青山XX有限责任公司破产还债。该事实有本院（2004）包民二破字第2号民事裁定书及双方当事人陈述在案佐证。
本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1.XX公司关于“租金”的请求是否超过诉讼时效；2.XX公司是否应当承担给付“租金”的责任。3.XX公司提出的XX公司及XXX立即腾出涉案房屋及土地的请求是否成立。
一、关于XX公司关于“租金”的请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，双方合同中约定了年“租金”额，但对于履行期限并未明确约定。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，债权人可以随时要求履行，故XX公司提出的XX公司关于支付租金请求已超过诉讼时效的上诉意见不能成立，本院不予支持。
二、关于XX公司是否应当承担给付“租金”责任的问题。本院认为，XX众商场与XX公司签订《合同书》第三条虽然有关于“租金”的表述，但结合该合同整体内容分析，该合同并非租赁合同，而是XX众商场与XX公司通过联合开发方式进行的合作经营，故本案案由应为合同纠纷。XX众商场与XX公司签订《合同书》约定的“租金”并非法律意义上的租赁费，而是XX众商场通过约定“租金”的形式取得的合同利益。该合同利益的约定并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。XX公司承继了XX众商场的该合同权利，XX公司应当依照合同约定，按照每年45000元向XX公司支付该合同利益。一审法院认定该“租金”为租赁费不当，但判决结果正确，本院予以维持。
三、关于XX公司提出的XX公司及XXX立即腾出涉案房屋及土地的请求是否成立的问题。XX公司的该项请求系对物权保护的请求，即请求XX公司及XXX返还原物。现双方对于涉案房屋的权属、是否有权占有该不动产存有争议，本案所涉房屋也并非XX公司与包头市青山XX有限责任公司签订《包头市XX公司收购式兼并包头市青山XX所属XX众商场合同书》的原有房产，而是由XX公司改建而成，XX公司提供的证据尚无法直接确定其对涉案房屋具有完全所有权，在涉案房屋未予确权前，其该项上诉主张证据不足，本院不予支持。
综上所述，XX公司和XX公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24860元，由上诉人包头市XX公司负担12430元，由包头市XX公司负担12430元。
本判决为终审判决。
李燕芳律师