案件描述

本案虽是一起确认房屋买卖合同无效的纠纷事宜，但事情的缘由却是来自原、被告双方在离婚时对夫妻共同财产未能妥善分割处理所导致的。以此，通过本案我们应认识到离婚财产分割的风险。

【基本案情】

王某与李某原系婚龄将近七年的夫妻，婚后曾生育一女儿，婚后购买的一房屋登记在女方李某名下。两人在婚后生活中经常发生吵吵闹闹，王某称女方李某经常无中生有制造事端吵架，还乱花钱，交一些不三不四的小姐妹，而女方李某称王某经常不顾家，有外遇。最终两人感情难以调和，女方先向法院起诉离婚，后撤诉。后男方向法院起诉离婚。在2013年12月，在法庭的主持调解下，双方达成民事调解书：男方王某支付女方李某50万元，女儿归男方抚养，女方每月承担扶养费1000元，原登记在女方名下的房产归男方所有，女方应在一个月内将该房产配合过户到男方名下等等调解内容。后女方李某未经男方同意，私下里擅自将该房产出售给了第三人牛某，并已办理产权过户手续。两个多月后，男方发现经向女方交涉未果，于5月份向法院起诉李某与第三人牛某，要求确认两被告签订的房屋买卖合同无效，并确认该房屋归其所有。

【庭审过程】

案件因为各方分歧较大，法院未能促成调解，案件进入公开开庭审理程序。

原告认为：涉案房产为已生效的法律文书确定归属其所有，被告李某不仅未配合履行办理过户手续，还擅自将房产买卖过户给牛某，两被告存在恶意串通，该两人行为违法侵犯了原告合法权益，依法应属无效。

被告称：离婚后因失业、生病、赡养父母等等理由导致生活困难无法维持生活，无法履行按照前面的民事调解约定将房产过户给王某。而且房产本身登记权属是其本人，有权处分该房产，不存在与牛串通的恶意行为，认为与牛某的买卖行为合法有效，依法应受到保护。

作为本案房屋购买人牛某的代理律师，经过庭前的充分准备，提供详实充分的证据，发表了充分有效的代理意见，最终，法院驳回了原告的诉讼，牛某的合法权益得到有效的保护，案件取得胜诉的结果。

代理意见要点：被告牛某在建立买卖关系过程中，不仅有被告出示证明其享受处分的所有权益凭证，而且还有中介参与的审核，完全有理由相信李某的处分权限;被告牛某不仅事前并不知情原告与李某的婚姻状况，而且对原告与李某有关该房产的处分约定也是完全不知情的;牛某已经支付了合理对价并完成产权过户，为善意第三人，其购买权益应得到法律保护。·

【审理结果】

法院经审理认为涉案房产已为生效的民事调解书确定归原告所有，被告李某未经原告同意买卖房屋系无效处分行为，在未得到原告的追认时，其该处分行为应属无效。但牛某作为本案房产的买受人，客观上并不知情原告与被告李某已作离婚且有关财产的处分约定，并已支付了合理的对价且完成产权过户，系善意第三人，其购买的房产所有权应予以保护。原告无提供两被告之间买售转让行为存在恶意串通的事实证据，其诉讼请求不予支持，但原告作为涉案房产的所有权人对被告李某擅自处分原告的财产，侵犯了原告的财产所有权，可另行向被告李某主张请求损失赔偿。最终法院判决驳回了原告的诉讼。

【风险提醒】

本案代理虽有效的保护了善意第三人牛某的合法权益，但对原告的权益保护而言却是一个重要的挫折和教训。问题的关键还是在于离婚时未能妥善、有效的处理夫妻共同财产的分割，缺乏有关离婚夫妻财产分割的法律知识，那些财产属于夫妻共同财产、那些债务属于夫妻共同债务，离婚时应作如何的分割和承担以及如何有效的确保分割的权益实现等等问题，都应引起必要的重视。树立财产分割的法律风险意识，以防止造成权益的损失，不要弄的既失去了感情，又连财产也保不牢，落得个人财两失的境地。