律师观点分析

上诉人盛巨丰、李文玲与王宏伟房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书 黑龙江省鸡西市中级人民法院 民事判决书 （2014）鸡民终字第298号 上诉人（原审被告、反诉原告）盛巨丰，男，59岁。 上诉人（原审被告）李文玲，女，57岁。 二上诉人的委托代理人李立华，律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）王宏伟，男，47岁。 委托代理人韩艳，律师。 上诉人盛巨丰、李文玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服密山市人民法院（2014）密民初字第291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人盛巨丰及其委托代理人李立华，被上诉人王宏伟及其委托代理人韩艳到庭参加诉讼。上诉人李文玲经合法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。 原审法院认定，2011年3月16日，被告盛巨丰、李文玲的儿子盛鹏与房主孟兆堂签订房屋租赁合同，用于经营浴池，合同期限为2011年5月16日至2019年5月15日，房屋租金前三年每年70000元（已交付），后五年每年租金80000元，于2014年交付。同时约定房屋转租需经孟兆堂同意。后盛鹏去世。2012年6月13日，盛巨丰在未经孟兆堂同意的情况下将该浴池转租给原告王宏伟（现孟兆堂已以此为由向法院提起诉讼，要求与盛巨丰解除合同）。双方签订房屋租赁转让合同，合同期限为2012年6月13日至2019年5月15日，浴池转兑价格为2480000元（包含两年房租费，每年70000元）。后五年每年房租费80000元，于2014年5月15日前付清。王宏伟已给付盛巨丰1520000元，尚欠盛巨丰960000元。2014年3月2日，孟兆堂从外地回到密山向盛巨丰索要房屋租金，得知盛巨丰已将房屋转租给王宏伟，故其将正在经营中的浴池门锁上。2014年3月8日，王宏伟与孟兆堂因浴池一事发生争议，后经双方协商，各自在浴池大门上了一把锁。因王宏伟、盛巨丰、孟兆堂三方协商无果，故王宏伟诉至法院，要求确认2012年6月13日双方签订的房屋租赁转让合同无效，同时要求盛巨丰、李文玲返还房租费及转让费812502元，房屋设备改造投入111298元、停业损失759200元，共计1683000元。经现场核对，盛巨丰认可王宏伟更换地砖的事实。审理中，王宏伟提供对浴池的投入、装修、改造等费用票据，证实其接手浴池后，对浴池的投入等各项费用为114995元。盛巨丰、李文玲对此提出异议，称不是正规发票，不予认可。 原审法院认为，被告盛巨丰、李文玲将浴池转租给原告王宏伟未经过原房主孟兆堂的同意，后孟兆堂拒绝追认该行为，故其转租行为系无效的。盛巨丰称，其转租行为系经过孟兆堂同意，但未对其主张提供证据证明。故对王宏伟请求确认其与盛巨丰于2012年6月13日签订的房屋租赁转让合同无效的请求予以支持，对盛巨丰、李文玲要求解除合同并要求王宏伟给付租金的反诉请求不予支持。同时，盛巨丰应返还王宏伟合同未履行期间的房屋转让费及租金。王宏伟要求盛巨丰给付房屋投入等费用，盛巨丰认可王宏伟仅更换了男浴池、女浴池的地面砖，根据王宏伟提供的票据，为15500元，对该部分予以支持。对于其余投入事项，王宏伟未提供证据证明，故对其该项诉讼请求不予支持。王宏伟要求盛巨丰给付停业损失，因其与盛巨丰签订的合同系无效合同，故对其该项请求不予支持。李文玲与盛巨丰系夫妻关系，其应对王宏伟的损失与盛巨丰共同承担责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款之规定，判决：一、被告盛巨丰、李文玲返还原告王宏伟房屋转让费及租金812502元，房屋投入费用15500元，共计828002元。于判决生效后三十日内付清。二、驳回盛巨丰、李文玲的反诉请求。 宣判后，盛巨丰、李文玲不服，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：根据合同相对性原则，李文玲作为本案当事人主体不适格。原审没有对合同效力进行确认，判决上诉人返还被上诉人财产于法无据，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一项规定，被上诉人主张上诉人无权转租，合同无效的人民法院不应支持。上诉人按照合同履行义务，被上诉人未按约定时间给付转让费，且上诉人与原房主之间合同没有解除，被上诉人停止营业，其构成违约，被上诉人应按合同约定给付剩余96万元转让费，而不应由上诉人退还租金。原审确认被上诉人投入15500元证据不足，上诉人对浴池也有投入，而原审只保护被上诉人投入款，对上诉人投入没有进行处理，显失公平。综上，请求二审法院驳回被上诉人一审诉讼请求。 王宏伟辩称：上诉人盛巨丰与孟兆堂房屋租赁合同就房屋转租一事有特别约定，未经房主同意不得转租，现上诉人未经原房主同意擅自转租，该转租合同为无效合同，原审判决支持被上诉人要求返还房屋转让费及租金并无不当，原审判决应予维持。 二审期间双方争议的焦点是：李文玲作为本案当事人主体是否适格；双方签订的合同效力应如何认定；被上诉人是否存在违约行为，其是否应给付上诉人剩余转让费96万元；双方对浴池是否有投入，应如何处理。 二审审理期间，上诉人盛巨丰、李文玲提供录音一份。证实被上诉人存在违约，主动锁门，原房主同意转租，只要给租金租谁都行。 被上诉人质证意见为：对证据的真实性及证明目的均不予认可，也不是新证据。孟兆堂和盛巨丰是否经过房主同意问题，一审时已经提供证据证明是房主强行锁门，经过当地派出所处理。此外，孟兆堂起诉盛巨丰解除合同一案经密山市人民法院（2014）密民初字第94号民事判决均对未经房主同意擅自转租的事实予以认定，对该份判决上诉人服判，故该证据不能证实房主同意。 经质证，认证如下：被上诉人对上诉人提供的证据的真实性有异议，且该份证据无法证实上诉人待证事实，故不予采信。 被上诉人二审期间未提供新的证据。 依据原审认定证据及双方当事人陈述，本院认定事实与原审认定事实一致。 本院认为，上诉人盛巨丰、李文玲系夫妻关系，在夫妻关系存续期间的债务对外应共同承担责任，故李文玲作为本案当事人主体适格。上诉人称原审没有对合同效力进行确认，判决上诉人返还被上诉人财产于法无据，上诉人在承租该房时，租赁合同明确约定如转租需经原房主同意，上诉人作为承租人在未征得原房主孟兆堂同意的情况下，擅自将浴池转租给被上诉人，并收取被上诉人房租费及转让费。原房主孟兆堂以承租人未经其同意转租浴池，将浴池上锁，后因协商未果，致使被上诉人无法继续经营，引起本案诉讼。因上诉人的转租行为未经原房主同意，其转租行为无效，从而导致其与被上诉人的房屋转让合同无法继续履行，故双方因该合同取得的财产应各自返还，原审判决上诉人返还被上诉人王宏伟房屋转让费及租金828002元，符合相关法律规定。上诉人以被上诉人未按约定时间给付转让费，而上诉人与原房主之间合同没有解除，停止营业，被上诉人构成违约，被上诉人应按合同约定给付剩余96万元转让费的上诉请求，无法律依据，不予支持。关于浴池投入损失问题，上诉人、被上诉人及原房主三方到浴池，在法院主持下所做的询问笔录中，上诉人认可被上诉人更换了男浴池、女浴池的地面砖，根据王宏伟提供的票据，原审保护了被上诉人对浴池的投入15500元并无不当。上诉人称其对浴池也有投入，而原审只保护被上诉人投入款，对上诉人投入没有进行处理，显失公平，因该请求不属于本案审理范围，故不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33604元（上诉人已交纳），由上诉人盛巨丰、李文玲负担。 本判决为终审判决。 审判长王立丽 审判员刘伟国 代理审判员朱玉丹 二〇一四年十月十四日 书记员许畅 附件 本判决所依据的法律条文 中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审认定法院重审。 原审认定法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审