律师观点分析

湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院

民事判决书

(2018)鄂0192民初3293号

原告:湖北XX股份有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区XX。

法定代表人:XX，该公司董事长。

委托诉讼代理人:周XX，某律师事务所律师。

委托诉讼代理人:童XX，某律师事务所律师。

被告:武汉东湖新技术开发区XX厂，住所地武汉东湖新技术开发区XX村。

经营者:秦XX，男。

委托诉讼代理人:丁飞，湖北雄楚律师事务所律师。

原告湖北XX股份有限公司(以下简称:XX公司)诉被告武汉东湖新技术开发区XX厂(以下简称:XX厂)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法由审判员吴边适用简易程序公开开庭审理。原告XX公司的委托诉讼代理人周XX、被告XX厂的经营者秦XX及委托诉讼代理人了飞到庭参加诉讼。本案现

已审理终结。

原告XX公司向本院提出诉讼请求:1.判决确认原告与

被告于2012年1月12日签订的《厂房租赁合同》无效;2.判

决被告向原告返还租赁意向定金200000元，返还风险抵押金

100000元；3.本案的诉讼费、保全费，保全担保费用由被告负

担。事实与理由:2012年1月12日，湖北XX科技有限公司(后变更为原告现名称)与被告双方签订《厂房租赁合同》，约定被告将坐落于武汉东湖新技术开发区XX村民委员会旁的厂房、办公大楼、院内空地整体转租给原告。合同约定每年租金420000元，付款方式为半年付;第四条约定原告向被告支付200000元租赁意向定金及100000元风险抵押金。合同签订前，原告向被告支付了200000元租赁意向定金及100000元风险抵押金，后经武汉市中级人民法院在(2018)鄂01民终707号案件中查明双方租赁合同中标的物未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干间题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”以及该解释第一:条“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”的规定，法院终审认定以该房屋为出租标而签订的租赁合同无效。故原、被告于2012年1月12日签订的《厂房租赁合同》也应当确认为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撒销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，被告应当向原告返还200000元租赁意向定金及100000元风险抵押金。

被告XX厂辩称:1.原告主张的诉讼权利过了诉讼时效。被告与原告于2012年1月12日签订涉案合同即《厂房租赁合同》，双方于2014年11月20日解除《厂房租赁合同》。双方解除合同至原告起诉之日已超过二年，按照当时的法律规定最迟应该在2016年11月19日前起诉，即便根据修改后的《民法总则》规定，原告最迟也应该在2017年11月19日向人民法院提起诉讼。2.被告与原告就涉案合同的权利与义务已经做了明确约定。根据涉案合同第四条租金及押金的约定，租赁意向金200000元用于支付被告为原告报装250千伏安变压器的费用，该笔费用不存在返还一说。2012年1月13日被告已将该笔款项支付至相关单位为原告报装生产所需的用电装备，花费金额250000元，超过了租赁意向金实际的金额。另外双方于2014年11月20日签订《厂房租赁终止约定》，说明相互没有租赁违约补偿费用，在解除涉案《厂房租赁合同》时，双方就履约期间的权利和义务已经做了计算，双方就合同没有债权债务关系。整个协议履行过程中，原告出现了延迟交纳租金等违约情形，双方对违约责任有约定，风险抵押金100000元中的50000元用于补齐250000元变压器的报装费用，另外50000元用于原告支付违约金。从2014年11月20日签订《厂房租赁终止约定》得到印证，双方不存在返还任何款项的约定。3.原告第3项诉讼请求无事实和法律依据。原告的诉讼请求没有相关法律规定，也没有相关合同约定，不应当得到法院的支持。另外原告冻结被告的财产造成被告无法使用该笔款项，给被告造成了损失，使得被告的流动资金额受限，被告保留该损失诉讼的权利。综上所述，原告主张诉讼权利超过了诉讼时效，不能享有胜诉权，即便由于行政管理的原因导致涉案合同无效，但是合同已经实际履行了，承租人在使用租赁物过程中权利没有受损，应当按照合同约定支付相关费用，不存在返还相关费用的事由，请求法院驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行

了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在

卷佐证。对当事人有异议的证据，本院按照法定程序，运用逻辑

推理和日常生活经验法则，全面、客观地进行了审核，并依照《最

高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第

九十条、第九十一条、第一百零八条规定，认定事实如下:

2012年1月12日，原告(原名称:湖北XX科技有限公司)与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将坐落于武汉东湖新技术开发区XX村民委员会旁的厂房、办公大楼、院内空地整体转租给原告作为生产车间及办公使用，租期自2012年1月1日至2016年12月31日。合同第四条约定，原告向被告支付的租赁意向定金200000元用于支付被告报装250千伏安变压器的费用(被告承诺提供相应费用的发票给原告)，风险抵押金为100000元(合同期满后，如原告没有拖欠水、电等各项别的应交纳费用，应于合同期满二个工作日内将风险抵押金归还给原告)。合同第六条约定，租赁期满后或因原告责任导致退租的，除双方另有约定外，被告有权选择以下权利中的一种:依附于厂房的装修和甲方报装的变压器归被告所有;要求原告恢复原状;在原告拒绝恢复原状的前提下向原告收取恢复工程实际发生的费用。

上述合同签订前，原告向被告支付了租赁意向定金200000

元、风险抵押金100000元。被告为原告报装250千伏安变压器

花费250000元。

2014年11月20日，原、被告签订《厂房租赁终止约定》，
内容为:“因乙方在湖北应城买有土地，自建有新厂房，现在租
赁的厂房对乙方已经没有用处，近三年来双方合作也很友好，经
甲乙双方友好协商，解除双方在新跃村厂房的租赁合同，相互没
有租赁违约补偿费用，本合同解除后，双方在没有租赁关系，双
方签订的原租赁合同及补充协议全部终止。”
2014年11月22日，原告的子公司湖北XX公司与被告签订《厂房使用合同》，约定被告将上述房屋整体转租给湖北XX公司作为生产、办公及仓储使用。租赁期间双方发生纠纷，被告于2016年8月26日向木院起诉湖北XX公司，湖北XX公司在诉讼过程中提起反诉主张原告已将本案争议的租赁意向定金200000元、风险抵押金100000元的相关权利转让给其公司，作为其履行合同的定金和押金，并要求被告返还。湖北省武汉市中级人民法院于2018年3月15日作出(2018)鄂01民终707号终审判决，认定本案争议的房屋未取得建设工程规划许可证，判决湖北XX公司与被告于2014年11月22日签订的《厂房使用合同》无效，并驳回湖北XX公司关于返还租赁意向定金200000元、风险抵押金100000元的反诉请求。

截止到本案法庭辩论终结前，被告仍未能提供争议房屋的建

设工程规划许可证。

本院认为:本院于2016年8月26日受理(2016)鄂0192民初2530号案件后，原告的子公司湖北XX公司在诉讼中提出反诉主张原告已将本案争议的租赁意向定金200000元、风险抵押金100000元的相关权利转让给其公司，作为其履行合同的定金和押金，并要求被告返还。湖北省武汉市中级人民法院于2018年3月15日作出(2018)鄂01民终707号终审判决，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，原告的子公司湖北XX公司的上述反诉请求，可以认定诉讼时效中断。本院认定原告于2018年7月13日向本院提起诉讼并未超过诉讼时效。本院对被告提出原告起诉已超过诉讼时效的主张不予支持。

湖北省武汉市中级人民法院(2018)鄂01民终707号终审判决已经认定本案争议的房屋未取得建设工程规划许可证，且截止到本案法庭辩论终结前，本案被告仍未能提供争议房屋的建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”以及第二条“出租人就未取得建设工程

规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，

与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本院认定原、被告订立

的《厂房使用合同》无效。本院对原告要求确认该合同无效的诉

讼请求，予以支持。

《中华人民共和国合同法》第五十七条规定:“合同无效、

被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法

的条款的效力。”第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因

该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依照上述规
定，上述《厂房使用合同》无效并不影响原、被告于2014年11
月20日签订的《厂房租赁终止约定》的效力，该约定是双方当
事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，
合法有效。原、被告已约定在合同终止后“相互没有租赁违约补
偿费用”，可以证明双方对上述《厂房使用合同》过程中所发生
的债权债务及违约责任已经作出处理，互不主张权利。因此，原告又以《厂房使用合同》无效为由向被告主张返还租赁意向定金

200000元、风险抵押金100000元无事实和法律依据，本院对其

该项诉讼请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五

条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十七条、第五十八

条、第九十一条第二项、第九十三条第一款，《最高人民法院关

于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解

释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四

条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和

国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条

之规定，判决如下:

一、原告湖北XX股份有限公司与被告武汉东湖新技术开发区XX厂于2012年1月12日签订的《厂房租赁合同》无效;

二、驳回原告湖北XX股份有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费减半收取计2900元，财产保全申请费2070元，

合计4970元，由原告湖北XX股份有限公司负担3520元，被告武汉东湖新技术开发区XX厂负担1450元(此款原告湖北XX股份有限公司已预交，被告武汉东湖新技术开发区XX厂于本判决生效之日起十日内支付给原告湖北XX股份有限公司）。

律师点评：本人接受本案被告的委托后，认真分析案件材料和涉案法律问题，谨慎提出答辩意见。最终法院采纳了本人提出的答辩意见，驳回了原告要求返还租赁意向定金200000元和风险抵押金100000元的诉讼请求。给被告避免了损失，维护了其合法权益。