买卖不破租赁原则在执行案件中的适用规则

我国《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是我国现行法律对“买卖不破租赁原则”的基础性规定。在执行案件中，被执行人往往会通过与他人签订虚假的租赁合同、倒签租赁合同等形式规避法院的强制执行。因为承租人可以依据《合同法》第229条规定，在人们法院强制执行租赁标的物时，并不会必然导致租赁权消灭，承租人仍然有权利继续使用该租赁物。在执行案件中，承租人如阻止租赁物的交付，应满足该租赁物租赁合同签订在法院查封之前，承租人已经占有该租赁物，不存在虚构租赁关系的事实。在实践过程中如何认定真实的租赁关系往往应考虑以下几个方面。

   1、双方是否签订租赁合同，该合同是否真实，合同签订时间是否在法院查封之前；

   2、租赁房屋是否交付给承租人，物业费水电费等生活费用缴费情况；

   3、租金是否符合同小区或者类似房屋市场行情，租金是否实际支付，租金的支付方式，租金支付的凭证

如果却属于租赁关系，承租人的权益应予以保护；如是虚构租赁关系，逃避执行，则应保障利益相关方的合法权益。