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买卖不破租赁原则在执行案件中的适用规则

作者:邓小军律师时间:2019年10月09日分类:律师随笔浏览:69次


买卖不破租赁原则在执行案件中的适用规则

我国《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这就是我国现行法律对“买卖不破租赁原则”的基础性规定。在执行案件中,被执行人往往会通过与他人签订虚假的租赁合同、倒签租赁合同等形式规避法院的强制执行。因为承租人可以依据《合同法》第229条规定,在人们法院强制执行租赁标的物时,并不会必然导致租赁权消灭,承租人仍然有权利继续使用该租赁物。在执行案件中,承租人如阻止租赁物的交付,应满足该租赁物租赁合同签订在法院查封之前,承租人已经占有该租赁物,不存在虚构租赁关系的事实。在实践过程中如何认定真实的租赁关系往往应考虑以下几个方面。

   1、双方是否签订租赁合同,该合同是否真实,合同签订时间是否在法院查封之前;

   2、租赁房屋是否交付给承租人,物业费水电费等生活费用缴费情况;

   3、租金是否符合同小区或者类似房屋市场行情,租金是否实际支付,租金的支付方式,租金支付的凭证

如果却属于租赁关系,承租人的权益应予以保护;如是虚构租赁关系,逃避执行,则应保障利益相关方的合法权益。


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