房地产延期交付房产的违约责任之诉

律师观点分析

房地产延期交付房产的违约责任之诉

因近两年的房地产情况，业主维权意识的逐步增强，大量的房地产违约纠纷诉诸法院，我通过近期办理的多起房地产延期交付的违约纠纷来说一下，开发商延期交付房产，如何主张违约金的问题。

当开发商延期交房时，根据相关的合同约定和法律规定，可以主张违约金，开发商常以各种理由进行辩解以避免承担责任，其中一些是不合理的。以下是几种常见的抗辩理由，希望大家格外注意：

(一)不可抗力。不可抗力是开发商出现延期交房时最常见的抗辩理由。

根据我国法律的规定，如果是不可抗力原因导致开发商逾期交房的，开发商不需承担违约责任。这是法律的直接规定，即使双方在合同中没有进行约定，当遇到不可抗力事件时，开发商仍可直接引用法律条款来免责。

开发商常常对“不可抗力”作扩大解释，比如将大气污染，疫情，下雪、雨水多、夏天天气热、甚至高考期间禁止施工这些作为不可抗力来狡辩。这里提醒购房者注意，疫情，大气污染需要看是否有政府要求停工的文件，下雨下雪都是自然现象，如果没有形成灾害是不能作为不可抗力的。而高考亦是每年都举行的，这些事件均是在双方签订合同时可以预见的，不符合不可抗力的构成条件，这样抗辩理由是不能成立的。

(二)诉讼时效。

在超过合同约定的交房日三年才交房的情况下，开发商一般会以超过诉讼时效进行抗辩。这里提醒购房者，房产持续违约的可以主张违约金，但超过三年的部分将丧失胜诉权，因此在开发商持续违约的情况下，建议尽快维护自己的合法权益，而不是一定等到实际交付房产

(三)以交钥匙时间为房屋交付时间，交付房产时要求业主签署格式文书。

商品房交付应当符合法律的规定以及合同的约定，有的开发商在房屋没有任何竣工验收合格凭证的情况下，因购房者起诉就以各种方式通知购房者收房，在向购房者交钥匙的同时，要求购房者签下“房屋接收单”或者其他声明等法律文书，在接收单上往往会注明房屋质量合格，无其他纠纷，放弃一切追责权利，本人无异议之类的文字。很多业主缺乏经验，签下“接收单”，在产生纠纷起诉到法院的时候，开发商以已经交房且无纠纷为理由抗辩，使购房者陷入被动。

为了避免争议，购房者在房开商拟交付的房屋未符合条件的情况下，比如无法提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，此时完全可以不接收钥匙，更不能在“房屋接收单”“声明”等之类的文件上签名。

参考案例（2023）冀01民终4659号，2023）冀01民终4670号，2023）冀01民终4997号，2023）冀01民终2961号，2023）冀01民终3408号等，