石家庄市房地产典型案例之烂尾楼合法停贷案

律师观点分析

最近多地烂尾楼强制停贷的话题不断，反映了业主维护自己合法权益的决心及征信受损的无奈。早在2020年我就处理过这类案子了，当时石家庄还没有先例。我的当事人前段时间也特别给我打电话，无不为当时起诉、停贷的先见之明感到自豪，走在了形势的前列。再次由衷地感谢我，因为这个案子的胜诉，银行已经恢复了他的征信，所有违约记录都被删除了。

那么怎样做既不用还钱又能维护自己的征信不受影响，能够有理有据，理直气壮的面对银行催款明确表示不还呢？要合法停贷，是有相关法律依据的，简而言之，只要能证明开发商违约，申请解除合同即可。下面就来说说我两年前办的这个案子吧。这个案子也被当地法院列入典型案例。

2018年元旦一过，我的当事人李某就购买了某开发公司正在开发的房产，作为自己和母亲养老居住。购买时房产项目五证齐全，周围环境优美、宜居。李某随后与开发公司签订《商品房买卖合同》，并采用按揭的付款方式与某银行签订了《抵押贷款合同》。但是等到双方约定的交付日期2018年的5月1日后，却发现开发公司在签订合同后并没有开发建设，项目处于停工状态。多次咨询催促，开发公司均以很快动工为由推延，至2020年6月仍未开建。在这个等待过程中，李某的母亲去世了，和母亲一起居住，让她安享晚年的愿望落空，购房的合同目的显然无法实现。此时不但交房无望，还要承担每月的按时偿还贷款，经济压力较大，负担沉重，遂向我咨询如何解决。我通过对案件的具体分析，做出了及时向法院提起诉讼建议，在解除房屋买卖合同的同时解除贷款合同的决定。

2020年6月2日我方向房产所在地法院提起诉讼，将某开发公司与某银行同时作为被告诉讼。请求解除《房屋买卖合同》《抵押贷款合同》并请求开发公司将收受的购房款及偿还银行的贷款及利息分别返还买受人及抵押权人。因为诉讼的过程比较长，一审二审可能长达一年之久，那么既然项目处于停止状态下，购房人是不愿意再支付哪怕一次的银行按揭。但是不支付是否违约，对于这个问题，经过我本人的反复斟酌后，在立案的当月让被告当即停贷，不再偿还。这样做的好处是最大限度的减少损失和自身的经济负担，风险则是一旦败诉要承担违约的风险。既然接下了这个案子，我一定尽最大努力取胜。

在我们石家庄这个城市，还没有出现过支持这类诉求的先例。法院内部就出现了很大的争议。也多亏自己这些年经历的风风雨雨，有些场面感觉如果换作早些年的我恐怕招架不住。是否可以解除合同先后通过两次审委会的讨论，经历了半年的时间，法院终于作出了判决，支持我方的诉讼请求。判决生效后，李某不需要再承担还款责任，自己支付的房款及利息也由某开发商返还。通过一个诉讼解决了困扰已久的多个问题，李某连连向我表达感谢，说自己终于可以睡上一个安稳觉了。

开发商和银行同时提出上诉，又经过了半年，通过中院的开庭审理还是维持的原判。因为停贷过早，在诉讼的整个过程中违约的记录一直在继续，因此在拿到本判决后立即向银行提出了征信恢复的问题，经过多次沟通，依据终审判决和相关的法律规定，银行通过上报同意将征信问题从人民银行记录中删除，恢复征信。到此本案圆满结束，达到了预期效果。因为这个案子的胜诉，我后面陆续接了四个类案，包括（2022）冀01民终198X，（2022）冀01民终197X，（2022）冀01民终19XX等也都胜诉了。因为这个案子的胜诉，其他律师也开始接受本楼盘同类案件代理（以前是不接的）。而我对开创先河、挑战度比较高的案子的兴趣再上台阶，因为这样的案子带给我的成就感特强：法律是正义的，人心是正义的，合法有据的案件一定会得到法院的公平判决！

普法知识点：

1.合同解除生效日期法律依据：

《民法典》第五百六十五条【合同解除程序】当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。最高院司法观点最高人民法院民一庭倾向性意见为：解除权在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达对方时解除。解除权人直接向人民法院提起诉讼行使解除权，法院确认合同解除，合同解除权可自载有解除请求的起诉状副本送达对方时生效（本案的生效日期适用于此，这就是为什么我立案的当月就停贷的原因。不管后面经过一审、二审耗时多长时间，只要我们胜诉，合同解除生效日期就是起诉状日期）。

——《民事审判指导与参考》（2017年第4辑，总第72辑）第190－194页《以起诉方式解除合同解除时间的确定》（执笔人：最高人民法院民一庭 李琪）

2. 本案解除合同，合法停贷的法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷司法解释》的第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。

第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十二条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。