A、B房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

河北省衡水市中XX 民 事 判 决 书 （2018）XX11民终195号 上诉人(原审被告)：A，男，1970年10月3日出生，汉族，现住衡水市， 委托诉讼代理人：A，河北XX律师事务所律师， 被上诉人(原审原告)：A，男，1990年6月20日出生，汉族，现住衡水市桃城区， 委托诉讼代理人：A，男，1954年5月14日出生， 汉族，现住衡水市桃城区，与被上诉人系父子关系， 委托诉讼代理人：A，女，汉族，1956年3月10日，现住衡水市桃城区，与被上诉人系母子关系， 上诉人A因与被上诉人B超房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2017）XX1102民初5108号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结， A一审诉称：请求解除双方签订的房屋买卖协议，由A返还房屋并承担诉讼费，事实与理由：A与B于2015年10月16日订立房屋买卖协议，约定A将衡水市XX的房屋卖给B，房款34万元，房款分两次付清，第二次付款时间为2016年10月1日给付8万元，A收到第一次给付的26万元后，便将房屋交由A，但A经多次催要，至今未按约定给付第二次应付的8万元房款， A答辩称：同意解除双方的房屋买卖协议，但A必须给付B一套相应的带房产证的房屋， 一审法院经审理查明：2015年10月16日，A、B签订房屋买卖协议书一份，合同约定A将自己名下位于衡水市桃城区XX的房产出售给B，房屋价值为34万元，2015年10月16日给付26万元，2016年10月1日前给付剩余8万元，房屋办理过户手续费用由A支付1000元，剩余费用由A支付，双方以后如果发生纠纷和争议，以本协议为准，不得反悔，合同签订后，A按合同约定给付B第一笔购房款26万元，剩余8万元经常A多次催要，A以房屋不能办理所有权证书为由至今未给付，另查明，A、B签订房屋买卖协议书后，A已入住涉案房屋，至今仍居住于内， 一审法院经审理认为：A、B签订的房屋买卖协议书，双方对其真实性没有异议，该协议书是A、B的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，房屋买卖协议书签订后，A未按合同约定给付剩余购房款，经常A多次催要，至今仍拒不给付，A要求解除双方签订的房屋买卖协议书，本院予以准许，合同解除后，A应将涉案房产返还给B，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力“，因此，A以涉案房产不能办理所有权证书为由拒绝支付B剩余购房款，本院不予支持，A要求B给付一套同等价值且有房产证的房产，无事实及法律依据，本院不予支持，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第九十四条第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定判决：一、解除原告A与被告B于2015年10月16日签订的房屋买卖协议书；二、被告B于本判决生效后十日内将位于衡水市桃城区XX的18号楼2单元202室的房产返还给原告A，案件受理费6400元，简易程序审理减半收取3200元，由被告A负担， A提起上诉称：一审认定事实不清，证据不足，请求依法改判，事实与理由：双方约定一年后付清剩余房款8万元是有条件的，签订房屋买卖协议书时A只有与房产公司的购房协议，没有房产证，我对所购房产是否为大产权以及与开发商之间是否存在其他纠纷等情况尚不明确，我要求只要有了房产证才能付清剩余8万元房款，A也同意，因常智超承诺一年内房产证就能办下来，所以就把第二次付款的日期写到第一次付款日期的一年后，基于对A的信任，房屋买卖协议并没有写的那么详细，但这并不能说明双方没有口头协议， 被上诉人A答辩称：B的上诉内容不真实，我方不予认可，请求驳回上诉，维持原判， 本院二审期间，上诉人A新提交孙某证人证言，用以证明在签订案涉房屋买卖协议时双方口头约定，办理房产证以后才能给付剩余的8万元房款， 被上诉人A对上述证据的质证意见：证人孙某与B系同村，其陈述的不是事实， 本院对一审查明的事实予以确认， 本院认为，本案争议焦点在于上诉人A与被上诉人B签订的房屋买卖协议应否解除，被上诉人主张其多次向上诉人催要剩余房款，但上诉人至今仍未履行给付剩余房款的义务，双方签订的房屋买卖协议符合法定解除条件，而上诉人则辩称其未给付剩余房款是因为双方口头约定被上诉人办理了案涉房产证后，上诉人才支付剩余房款，并提供了A证人证言为证，因上诉人对与被上诉人之间存在口头约定的主张仅有同乡A的证人证言而没有其他证据相佐证，故对上诉人的该项主张本院不予采信，案涉房屋买卖协议并未约定被上诉人在取得房产证后上诉人方需支付房屋余款，故被上诉人在将案涉房产交付给上诉人后，上诉人理应按照双方房屋买卖协议的约定支付余款，由于上诉人怠于履行自身义务，经催告后在合理期限内仍未履行，故根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”的规定，被上诉人要求解除与上诉人签订的房屋买卖协议，合理合法，应予支持， 综上所述，A的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费6400元，由上诉人A承担， 本判决为终审判决， 审 判 长　付圣云 审 判 员　关信娜 审 判 员　XX 二〇一八年三月二日 法官助理　刘　畅 书 记 员　潘惠聪