陈XX与李XX、李X房屋买卖合同纠纷一审

律师观点分析

原告：陈XX，女，1987年11月出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。

委托诉讼代理人：秦杰，浙江朋成律师事务所律师。

被告：李XX，女，1953年7月出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。

被告：李X，男，1979年11月出生，汉族，住上海市普陀区。

上述二被告共同委托诉讼代理人：蒋XX，浙江X律师事务所律师。

原告陈XX与被告李XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，原告申请追加李X为本案共同被告，本院经审查依法予以准许。并于2019年12月3日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦杰，二被告共同委托诉讼代理人蒋XX到庭参加诉讼。本案鉴定时间为2019年12月4日至2020年2月3日，中止时间为2020年3月13日至2020年5月6日，现已审理终结。

原告陈XX向本院提出以下诉讼请求：一、确认原告与李XX（系被告李XX丈夫）于2006年10月29日就绍兴市越城区X室房屋及配套车棚签订的房屋买卖协议有效；二、确认前述房屋及配套车棚的产权归原告所有；三、二被告立即协助原告办理上述房屋及车棚的产权过户登记手续；四、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：绍兴市越城区X室房屋及配套车棚系李XX的一处安置房。原告与李XX于2006年10月20日签订房屋买卖协议，约定由李XX将位于的一处安置房转让给原告。2007年9月22日，原告与李XX明确：房屋买卖协议所涉房产为X室房屋（建筑面积为42.95平方米）及配套车棚1间（建筑面积为8.85平方米）；转让总价为156331元；原告已支付房款134000元（2006年11月1日）。另，原告于2007年9月24日支付房款12331元，于2007年10月30日经李XX协商要求后，提前付清剩余房款10000元。2007年9月，李XX向原告交付了X室房屋及配套车棚，此后该房屋及配套车棚由原告占有、使用、收益至今。因李XX已于2018年6月21日过世，案涉房产仍登记在其名下。原告多次联系被告，要求其配合原告办理X室房屋及配套车棚的过户手续，均未果，遂酿成本案纠纷。

被告李XX、李X辩称：一、原告与李XX之间的合同真实性无法确认，即便真实，双方的合同也无效。案涉房屋是拆迁房屋，老房原址系二被告及李XX共有，李XX无权单独处分房屋，无论是婚姻家庭相关法律还是物权法的规定，李XX都无权单独将房屋出售给原告。二被告对李XX的处分行为至始未追认，合同系无效。二、原告不构成善意取得。就原告与李XX的房屋买卖合同可以看出该房价低于当时的市场价，且原告未支付相应的对价；原告无善意，原告系隔壁村的人，对被告一家的情况是明知的，在明知拆迁房系二被告与李XX共有的情况下，即使与李XX签订合同，也应向二被告申请追认，但原告至今未向被告沟通相关事宜。综上，驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2006年10月20日，原告陈XX（受买人、乙方）与李XX（出卖人、甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将的安置房一套绝卖给乙方名下为业，套型面积为40平方米；房屋价格为40平方米按3600元／㎡计算，超出部分按2080元／㎡计算，若有阁楼及车棚按国家规定价格计算；该房屋的各项配套设施费用由乙方承担，并在交付房子钥匙时付清；该房屋今后在办理过户手续时，所需费用由甲、乙双方各承担50%，甲方应无条件配合乙方办好房屋的过户手续；付款以现金方式支付，首期付款为本协议签订之日后即由乙方付给甲方现金134000元，其余房款在房屋办理好过户手续后结清。协议还对其他事项进行了约定。

2006年11月1日，李XX出具《收条》一份，载明“今收到陈XX房屋购买款及现金134000元整，大写壹拾叁万肆仟元整”。2007年9月24日，李XX出具《收条》一份，载明“今收到陈XX房屋绝卖款12331元整”。2007年10月30日，李XX出具《收据》一份，载明“本人李XX已于去年将X室的40平方米安置房连同车棚一间绝卖给X村村民陈XX，并已收取相应的房款，尚有房款壹万元整，本应按所签购买协议到房屋过户手续办好后支付，现因本人急用，经与陈XX充分协商，陈XX同意将该款支付给李XX。李XX保证以后根据以前所签协议内容办理，无条件协助陈XX办好房屋过户手续，决不节外生枝，今特立此收据为凭”。案涉房屋交房后，李XX向原告交付案涉房屋，原告一直居住使用至今。

经被告李XX申请，本院依法委托浙江X司法鉴定中心对2006年10月20日的《房屋买卖协议》、2006年11月1日的《收条》、2007年9月24日的《收条》及2007年10月30日的《收据》中“李XX”的签字是否系李XX本人所签进行鉴定。该中心出具鉴定意见为送检的落款日期为2006年10月20日的《房屋买卖协议》、落款日期为2006年11月1日的《收条》、落款日期为2007年9月24日的《收条》以及落款日期为2007年10月30日的《收据》中“李XX”签名字迹与样本字迹是同一人的笔迹。被告李XX预付鉴定费11600元。

另查明，案涉X室房屋（建筑面积42.95平方米，自行车棚8.85平方米）于2014年7月1日登记于李XX名下。李XX（2018年6月21日因死亡注销户口）与被告李XX系夫妻关系，双方生育有被告李X。李XX父母先于李XX死亡。李XX、被告李XX与被告李X系案涉拆迁房屋的确户人口。

案外人陈XX与原告陈XX系父女关系。经本院向陈XX询问，其表示李XX出具的收条（收据）中的购房款系帮原告陈XX支付的案涉房屋的购房款。

以上事实由原告提供的房屋买卖协议1份、结帐单1份、收条2份、收据1份、门牌X份、不动产登记查询证明1份、村委证明3份、户口注销证明1份、依调查令调取的拆迁资料1组（含拆迁确户表、上海户籍证明、村委证明）、村委证明1份、确户表证明二份、户口登记表1份、户口簿复印件1份、水电和有线付费凭证1组、依调查令调取的房屋及车棚资料1组；二被告提供的结婚证1份、农村私人建房用地呈报表1份、临时借用土地呈报表和票据1份、拆迁补偿协议书及结算清单1份、新房安置协议1份、三证代办收件收款凭证1份；本院依法委托浙江X司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书1份、鉴定费发票1份，本院所作询问笔录1份及当事人的庭审陈述所证实。原告提供的2006年11月1日的收条虽书写为“陈XX”，但结合2007年10月30日的收据、鉴定意见书等证据，及原告持有收条的事实，本院确认收条中的“陈XX”应为原告陈XX。

本院认为，原告陈XX与李XX之间签订的《房屋买卖协议》，主体适格、意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。原告要求确认房屋买卖协议有效的诉请，本院予以支持。原告要求确认案涉房屋及配套车棚的产权归其所有，因该诉请系物权关系，而原告系基于债权关系主张相应权利，故本院对原告基于债权直接要求确认所有的诉请不予支持。原告已支付全部购房款，现过户条件已成就，原告要求二被告协助过户的诉请，符合法律规定，本院予以支持。二被告辩称对出卖房屋不知情，未经二被告追认，李XX无权处分案涉房屋的意见。本院认为，案涉房屋系拆迁房，二被告作为李XX户内人口，对拆迁老房可安置几套房屋应当清楚；案涉房屋虽为李XX与二被告的共有房屋，但案涉房屋于2006年由户主李XX出卖给原告，房屋安置交付后便由原告装修并居住在案涉房屋内至今，被告与原告居住在同一安置小区内，在长达十几年时间内，二被告应系知情，李XX的行为构成家事代理，故本院对二被告的该意见不予采信。二被告辩称案涉房屋购买价明显低于当时市场价，本院认为本案房屋系拆迁安置房，案涉购买价对于当时的房地产市场而言应属合理，故对该辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，判决如下：

一、原告陈XX与李XX于2006年10月20日签订的《房屋买卖协议》有效；

二、被告李XX、李X应于本判决生效之日起三十日内协助原告陈XX办理坐落于绍兴市越城区房屋（建筑面积42.95平方米，自行车棚8.85平方米）产权变更登记手续；

三、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。