签订购房意向合同后，卖房人违约，买房人根据协议主张购房款10%的违约金能否得到支持

    购房意向合同中，一般会约定，若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金。

而房屋转让总价的10%一般都要比购房定金高很多，因此，当一方违约时，守约方往往会选择按照购房总价的10%要求对方支付违约金。

在房价不断上涨的当下，卖房人违约，不愿再出售房屋，买房人主张按购房总价10%要求卖房人承担违约责任的情况尤为普遍。

那么，买房人的这一要求能否得到法院支持呢？

笔者查阅了相关案例，发现仅有个别案件法院支持了买房人的主张，绝大多数案件，法院均会对买房人所主张的违约金进行扣减。

但是，法院在对违约金进行扣减时，也会考量同期房价的涨幅。如同期房价涨幅较高，法院所扣减的比例就较低。如同期房价涨幅较低，则法院所扣减的比例较高。下面笔者将通过三个案例对此作出说明：

    案例1：吕伟与高存禹、黄雪花等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号：（2016）浙0103民初7281号。该案买卖双方于2016年9月12日签订《购房意向合同》，房屋总价为188万元，因卖房人违约，买房人主张违约金188000元，此外还主张因房价上涨所造成的损失615400元。最终法院支持了买房人188000元违约金的主张，此外还要求卖房人赔偿买房人损失5万元（但是杭州中院二审改判，仅支持188000元违约金，不支持房价上涨的损失）。

    案例2：文芳与洪白买卖合同纠纷一审民事判决书，案号：（2017）浙0103民初3384号。该案买卖双方于2017年2月14日签订的《购房意向合同》，房屋总价为300万元，因卖房人违约，买房人主张违约金30万元，此外还主张房屋差价损失50万元。最终法院支持了买房人22万元违约金的主张，未支持房屋差价损失。

案例3：冯骏与戴甜甜、卢孔国房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号：（2017）浙0110民初17810号。该案买卖双方于2017年8月27日签订《购房意向合同》，房屋总价为153万元，因卖方违约，买方主张违约金153000元，最终法院判决支持9万元。

案例1中，2016年9月份，正是杭州房价飙升的时期，因而法院全额支持了卖房人违约金的主张。案例2中，2017年2月份，杭州房价也还处于不断上涨的时期，因此法院也支持了较高比例的违约金，扣减的比例较低。而案例3中，2017年8月份，杭州房价涨幅已有所放缓，法院所支持的违约金比例也较低，扣减的比例较高。

对于买房人所关注的房价上涨的差价损失，案例1一审虽部分支持，但二审不予支持，案例2法院也未支持。对此，笔者将另文作出详细分析，为何法院不支持房价上涨的差价损失。