案情简介

2015年1月29日毛某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定毛某认购该房产公司9号楼1单元501室房屋，面积为99.6平方米，单价4316元/平方米。毛某缴纳购房款131009元后，因交付房屋面积超出合同约定面积及楼号发生变化，所以未按约定办理按揭贷款手续，为此，双方形成纠纷，房产公司起诉要求毛某按照房屋实际面积以实际销售价一次性支付剩余购房款以及利息损失，庭审中，毛某反诉房产公司要求解除合同。

法院裁判

法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均要依据诚实信用原则全面履行合同义务。毛某与房产公司签订的《商品房买卖合同》中约定：“房屋面积按照实际面积为准，多退少补”，依据合同有约定从其约定，毛某认购的房屋楼号发生了变化，但位置、楼层并未发生实质变化，房产公司不构成根本违约，毛某不能单方要求解除合同，依法驳回毛某对房产公司的反诉请求。房产公司因毛某拒绝办理按揭手续，在合同无法继续履行情况下，变更诉讼请求要求解除合同并由毛某支付违约金，符合法律规定，故房产公司与毛某签订的《商品房买卖合同》予以解除。房产公司返还毛某购房款131009元，毛某赔偿房产公司损失24360元。

案件评析

当出卖人交付房屋的面积与商品房预售合同约定面积不符时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十四条的规定，有两种处理方式：1.合同有约定的从其约定；2.合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的不予支持；（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中毛某与房产公司签订的购房合同中对实际交付房屋面积与预售面积不一致时有约定：按照实际面积为准，多退少补，故从其约定。

楼号发生变化房产公司能否构成根本违约。经庭审调查，毛某认购的楼房位置、楼层与双方签订的《商品房买卖合同》上载明的位置、楼层一致，并未发生实质变化，只是将原来的9号楼名称更改为现在的5号楼。涉诉楼房并未出售，继续履行合同是能够实现的，故房产公司不因楼号发生变化构成根本性违约。毛某拒绝办理按揭手续，房产公司在合同无法履行的情况下，要求解除双方签订的合同，符合法律规定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十五条规定，买受人迟延支付购房款的，经催告后在三个月合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，所以房产公司与毛某签订的《商品房买卖合同》予以解除。

合同解除制度的意义在于，因一方当事人违约致使合同目的不能实现时，对方当事人为了维护自身利益，防止损失扩大而采取的补救措施。合同解除权指合同当事人在法律规定或者合同约定的情况下，享有解除合同的权利，合同解除的法律后果就是合同当事人的权利义务终止。依合同解除权产生的条件不同，可将其分为约定解除和法定解除。就约定解除权的行使，合同双方当事人可以通过协商一致解除合同，也可以约定解除合同的条件，这种约定可以在订立合同时在合同中约定，也可以在订立合同后另行约定，当约定的条件成就时，并不当然出现合同解除的后果，只有解除权人在解除期限内向对方发出解除合同的意思表示，才能解除合同。法定解除权指由法律直接加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。依据合同法规定，当事人单方行使合同法定解除权的情形有以下五种：1.因不可抗力致使不能实现合同目的的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了商品房买卖合同中解除权行使的合理期限经对方当事人催告为三个月，没有催告的应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。当事人一方依据合同法规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。