摘  要：在日常生活中，经常会遇到夫妻一方擅自处分共有房屋的情况，由此产生了许多问题，这类问题涉及夫妻共有财产的范围、日常家事代理权、共有财产的善意取得及婚内赔偿等多方面的问题，但法律在对夫妻共有房屋处分权利予以保护的同时，市场经济所需求的交易秩序、交易规则也日趋受到重视。本文试从保护共有人的利益与维护善意第三人权益、维护交易安全的角度，浅析我国夫妻共有房屋处分权的正当性。

  关键词：房屋 夫妻共有 善意取得  第三人

  近年来，由于房产价格的不断上涨，房屋买卖案件中，因悔约引发的纠纷居多，特别是夫妻单方签订房屋买卖合同，出售共有房屋，夫妻另一方以不知道、不同意等理由拒不履行房屋买卖合同的纠纷又占悔约纠纷的绝大多数。近日，最高人民法院公布了关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)，引起社会各方面的强烈反响。其中第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”本文试从我国现行法律规定出发，结合日常生活以及民法理论，对夫妻共有房屋处分权的正当性进行分析。

  一、夫妻一方处分共有房屋的实务观点

  （一）日常生活中的几种情形

  情形一：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人为夫妻人，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同。

  情形二：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，但未办理房屋所有权变更登记。

  情形三：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，并且已办理房屋所有权变更登记。

  情形四：该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人，非登记权利人与第三人签订房屋买卖合同。

  情形五：该房屋为夫妻共同财产，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的。

  （二）分析上述五种情形

   1、第一种情形中房屋买卖合同的效力应为效力待定合同

   在此种情形下，对该房屋的处分行为必须取得夫妻双方的一致同意，任何一方无权单方处分房屋，夫妻一方如果与第三人签订房屋买卖合同的行为，可认定为系无权处分，无权处分行为经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但权利人不予追认而导致合同无效的情况下，如果第三人可以举证证明其符合善意取得的情形，则可依善意取得制度而取得房屋所有权。

  2、第二种情形依买受人是否为善意来认定合同的效力

  未办理房屋所有权变更登记的房屋买卖合同，应该根据具体情况进行分析，主要依买受人是否为善意来认定合同的效力。此处应当理解为是经有关部门依法登记为共有的房地产，买受人才完全有理由相信该登记权利人对该房屋具有完全处分权，如果包括未经登记为共有的房地产，则严重影响交易安全，且交易成本巨增。即此种情况下第三人亦完全有理由相信登记权利人对该房屋有完全处分权。当然，此时并不是所有的处分行为都有效，最重要的一点是要区分买受人是否为善意。至于第三人是否为善意，在举证责任分配上，一般首先应推定该房屋出售行为是夫妻双方的共同意思表示，如果夫妻一方有相反意见的，应举证证明，比如夫妻关系名存实亡、双方分居或其他夫妻关系不和睦等足以认定该房屋出卖行为非为夫妻双方的共同意思表示且买受人知晓此情况。首先，夫妻关系是基于婚姻而建立的一种特殊且具有很大人身信赖性的关系，如果夫妻关系正常，一方不可能隐瞒另一方非因日常生活需要来出售该房屋；其次，很多在现实生活中，原来是夫妻两个人一致同意出卖该房屋，然后一方签订合同后，发现房价上涨迅速，基于投资心理和欲望的驱使，另一方往往会以自己不知情或不同意为由来主张合同无效，从而达到再以更高价格将房屋另行出售从而获得更多利益的目的。故如果不区分情况就认定合同无效，对于善意买受人来说无疑是十分不公平的，而且也是一种交易成本的浪费。

   3、第三种情形也是依买受人是否为善意来认定

   不同的是此种情形下买卖双方已办理完毕房屋所有权变更登记，故房屋买卖合同的效力认定与第二种情形相同，应依买受人是否为善意来认定。至于买受人可否取得房屋所有权，依据《物权法》第六条确定的公示公信原则，结合《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。故依据公示方法所表现出来的物权即便不存在或内容有误，对于信赖此项公示方法所表现出来的物权，并与之交易的善意当事人，法律承认有和真实物权相同的法律效果，否则将严重影响交易安全，并导致交易成本巨增。因此，为维护物权登记的公示公信效力，不能让信赖登记公信力的买受人来承担登记机关因登记错误而导致的不利后果，但此时买受人须为善意第三人。如果夫妻一方确实有证据证明第三人与另一方签订房屋买卖合同时，明知该房屋为夫妻共同财产，并且未获得其同意，而与另一方串通签订该合同，则可依据《合同法》关于无效合同的规定主张合同无效。如果被判定无效，第三人当然不能取得该房屋所有权，给不知情一方造成的损害应当予以赔偿。

  4、第四种情形应以买受人是否尽到了合理的谨慎审查义务来认定

  该房屋虽系夫妻双方的共同财产，但房屋的所有权证书中登记权利人仅为夫妻一人，依据《物权法》第六条确定的公示公信原则，结合《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，故非登记权利人与买受人签订房屋买卖合同时，买受人在交易中的谨慎审查义务应大于一般情况，应视买受人有无尽到合理的谨慎审查义务而认定房屋买卖合同是否有效。如买受人通过事实判断和审查出卖人的陈述客观与否，可认为其尽到了合理的谨慎审查义务，则应认定合同有效。我国是以房屋产权登记作为认定房屋所有权的唯一标准，买受人可主张要求办理房屋所有权变更登记，只有在变更了房屋所有权登记的情况下，房屋的所有权才被认定为完全转移，房屋买卖合同才算真正履行完成。当然，此时的举证责任应分配给买受人。

  5、第五种情形是合同生效后给另一方造成损失的补救

  夫妻双方离婚已成为必然，夫妻关系不可避免地被解除时，因身份关系所产生的财产关系也随之消失，此时共同财产需要分割，夫妻双方有平等地分割共同财产的权利，就此款夫妻一方未经另一方同意，擅自处分共有的房屋侵犯了另一方的财产所有权，离婚时另一方有权请求赔偿损失，这种离婚损害赔偿是夫妻一方因法定的严重过错行为而导致离婚的，并对无过错方造成精神或物质损失的，无过错方有权请求损害赔偿，赔偿的目的是要就已造成的财产损失予以补救，让受害方的利益得到救济，通过赔偿能够减少离婚后无过错方的生活困难，有利于提高单亲家庭的生活水平，赔偿的主要功能在于填补损害，预防制裁违法行为。

  二、我国现行法律规定的合理性

  我国婚姻法司法解释三第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”

  （一）善意第三人物权合理性分析

  1、保护善意第三人，维护市场交易安全

  条款中善意购买和支付合理对价是相互联系的。善意是指无恶意、无过错，在出售夫妻共同共有房屋的买卖合同中表现为，买方不知道或不应当知道该买卖合同的卖方对房屋无处分权或是买方基于事实关系有理由相信卖方对房屋有处分权，这就属于善意，在民法上可适用善意取得的规定，这时买方所取得的房屋合法，受法律保护。支付合理对价，是指在有偿合同中，权利人想要义务方履行义务就必须对义务方支付与其所负义务合理的对价，这里的对价可以是财产，也可以是行为。这一款是依据民法理论中的保护善意第三人的原则，为了维护交易安全。在现代市场经济条件下，房屋交换频繁发生，交易规模不断扩大，然而在房屋交易关系中内在地包含房屋交换的过程，由于物权是排他性、对世性权利，因而物权变动必然会涉及到第三人的利益。第三人利益实为市场经济交易秩序的化身，社会整体正常的交易秩序是又一个个第三人连接起来的，保护了第三人的利益也就是维护了市场经济交易秩序，确保交易安全。这里所提到的第三人为善意第三人，因为只有善意第三人的利益才能得到保护，而排除恶意第三人，这样才能在效率和公正之间求得某种平衡，如果无权处分人对物进行处分而使其落入恶意第三人手中，而又保护恶意第三人的利益，排斥原所有权的追及力，那么这在一定程度上是对物权效力的贬损。因而物权变动中善意第三人的利益也就成了物权立法和司法实践的重要使命。如果善意第三人的利益得不到有效保护，那么所危及的就不单单是微观上的个人利益，更是对整个宏观经济交易的侵害。基于物权的性质，在物权变动中就不可避免地涉及到善意第三人的利益保护问题，作为整个市场经济交易秩序的化身，保护善意第三人的利益就是维护交易安全，既然善意第三人的利益如此重要，那么应当怎样来对其进行全面有效、客观公正的保护呢，显而易见，该款司法解释就再合理不过了。

  2、规范交易秩序

  就夫妻共同共有房屋的处分而言，如果处分的相对人获得了婚姻登记机构的单身证明，且到房屋机构进行查询，房屋确实为其所有而非共有，那么相对人即应受完整的法律保护，夫妻共同共有房屋的一方未经他方同意所做处分而订立的合同不应是无效的，也不应是效力待定的，而应是有效的，因为判断处分人是否有处分权，采用的是形式判断，处分权人就依据房屋登记薄来进行判断，否则交易的相对方将不得花费大量的精力来调查房屋的真实状况，这一方面虚化了房屋登记制度，因为这会否定房屋登记的效力。另一方面，在理论上，每个房屋登记薄的人都可能是各种形式共同共有的共有人，如目前规则所要求的，降低这种规则所潜在的不确定性和风险将对社会施加无以计数的成本，足以破坏交易秩序，只要第三人尽到了合理的审查注意义务，那就应该保护双方之间的交易，保证正常的市场交易秩序。

   3、确立行为的意义和后果

   因为夫妻双方有互相代理的权利，在第三人不知或者不能知道其无权处分的情况下，出于善意支付合理对价，该买卖合同成立，若已经履行则不能撤销合同。关于买卖不动产合同成立和生效的时间是不一样的，规定不动产合同自签订时成立，办理登记为生效要件，合同成立未生效的，可以主张撤销，因此给第三人造成损失的，应该由签订合同一方赔偿。但是该条款已办理登记，合同已经成立且生效，另一方无理由追回该房屋。

  （二）夫妻一方对共有房屋平等处分权合理性分析

   现行婚姻法司法解释三第十一条第二款的规定，是为了维护夫妻双方对家庭财产的平等处分权利，避免一方与他人恶意串通，肆意处分家庭财产，侵犯对方的权利，是对婚前合法权益的保护，夫妻二人为了生活、生产都付出了心血和劳动，如果把共同共有房屋归为一人处分得利，显然对另一方是不公平的，然而另一方是一种追偿，也可以理解是对于权益一方的补偿性规定。夫妻在分割财产时的矛盾非常尖锐，这种案件的审理结果对社会的影响也非常大，处理不及时或不恰当就会使双方矛盾激活，成为社会不安定因素，故法院应予以受理此例案件，一般会在自愿合法的基础上，进行调解此类案件，促使双方当事人自愿协商，心平气和地达成协议，解决纠纷，从而有利于社会安定和经济建设，也有利于协议的自动履行。

综上，我国婚姻法司法解释三第十一条的规定，既保护了第三方在物权上享有的合法权益，又保护了夫妻共有财产享有权、处置权和不知情一方的追偿权。在实践中，购买者有理由认为出卖人代表了配偶，这是法理当中的表见代理，第三方属于善意取得受法律保护，所以另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。但是由于出卖者的擅自卖房行为给另一方造成了损失，所以一旦离婚，人民法院会支持受损失一方，这也是符合情理的。

   三、我国对夫妻共有房屋处分权的规定应完善

   婚姻家庭问题是个世界性问题，纵观各国的立法，基本有两个方面的偏向，一个是侧重维护家庭的稳定，另一个侧重保护个人的权利财产神圣不可侵犯，各国的立法者从本国的国情出发出台基本符合本国的法律，但这两个方面是矛盾的双方不可能同时兼顾，在目前的法治发展水平来看，各国无一能完善。近期我国出台的婚姻法司法解释三，其中第十一条，应该是出于对婚后夫妻共同共有的房屋纠纷案件而出台的，由于一些夫妻把房子卖出后又后悔当初卖价偏低，于是夫妻双方会以一方不知情为由诉至法院，企图达到撕毁合同的目的，该条是为制止这类案件发生。根据以往法律规定，婚姻关系存续期间购买的房产为夫妻共同财产，在一方不同意的情况下，另一方擅自进行处分，一般认定无效。但根据该条的有关规定，第三方若是善意购买，房子一经卖出就追不回来了。该条款是物权法善意取得制度在夫妻财产关系中的特别规定，是对夫妻财产关系又一个突破性规定。物权法是调整财产关系的基本法，强调物的归属和利用；婚姻法在调整夫妻财产关系方面属于特别法，夫妻财产关系不仅涉及夫妻之间的财产权属，也涉及到第三人的利益。在夫妻关系内部，财产关系适用婚姻法的规定，对外则应适用物权法，这是考虑交易安全及物权的公示效力。所以善意取得制度在婚姻法中的适用，进一步明确规定了夫妻一方在另一方不知情的情况下，将双方共有的房屋卖给第三方，当权利人的利益与第三人的利益发生冲突时，对是优先保护权利人的利益还是优先保护第三人的利益进行了价值判断，是对夫妻财产关系的对外效力作出的明确规定，婚姻法司法解释三中有关善意取得制度规定，有助于遏止这类案件的发生，保护善意买受人的利益。

  但在我国的司法实践中，又出现了一方出售房屋侵害他人居住权的案例，对此应当引起重视。比如对于一方未经另一方同意向第三人出售夫妻共同共有的房屋，如果承认善意取得，则可能造成另一方丧失居住权，丧失基本的生存条件；对于用于共同居住的一方所有房屋，如果承认所有权人的一方有任意处分权，承认其出卖有效，将会使物权法用益物权在婚姻法不能得到贯彻；对于用于共同居住的一方所有房屋，如果承认所有权人有任意处分权，所有权人将会逃避法律责任。对于离婚时需要以住房帮助的，则会在离婚之前将房屋出售他人，从而使离婚房屋帮助不能实现。因而，为了保护夫妻一方的居住权，应当对一方擅自出售用于共同居住的房屋，加以特别保护和限制。一是对用于共同居住的一方所有的房屋，限制其处分；二是设立绝对无效制度，即对用于共同居住的房屋，不论是共有，还是一方所有，都绝对无效，不适用善意取得。