随着社会的发展、人口的增加，房产作为一个家庭最重要的财富，因房产登记所产生的纠纷越来越多，人民法院在房地产纠纷解决中所起的作用越来越大。房产登记所涉及的纠纷大体可分为两类：一是因登记机关拒绝登记或错误登记而在相对人和登记机关产生的纠纷。是典型的具体行政行为存在争议，不涉及民事问题，直接通过行政诉讼予以解决。二是因当事人对第三人被登记的民事法律关系存在争议，民事诉讼程序和行政诉讼程序则会出现相互交叉的情形。下面就房地产登记纠纷中民事与行政交叉的几种情况进行分析。

  1、房地产买卖合同的纠纷。指房地产买卖合同签订后，在履行中产生纠纷，主要包括：一房多卖、房屋的面积分歧、房屋权属分歧等。例如我庭2012年审理的一起一房二卖案件，王某在2008年已经将自己的房屋卖予樊某，樊某入住后却未进行房产登记。2011年王某又将该房产卖予李某，李某对该房产进行了房产登记。樊某起诉李某要求确认王某与李某房屋买卖合同无效，樊某又起诉县政府要求撤销李某的房产登记证。

  2、继承纠纷。原房产权利人死亡后 其房产可由继承人继承。这种纠纷如果发生在权属转移登记之前，那么就是一起单纯的民事诉讼，如果发生在权属转移登记之后就会出现两类诉讼交叉的问题。例如父亲死亡后，继承人之一的小儿子在未告知兄长的情况下私自将父亲的房产过户到自己名下。其兄的救济途径就包括民事诉讼和行政诉讼，两类诉讼就会出现交叉的问题。

  3、抵押合同纠纷。是指债务人不转移房地产的占有，将房地产作为对债权人的担保到有权部门进行抵押登记。一旦债务人不履行债务，债权人便会持他项权利证书通过民事诉讼要求实现债权，而债务人则会通过行政诉讼要求撤销债权人持有的他项权利证书。

  4、共有纠纷。房地产权包括共同共有和按份共有。共有人一方在其他共有人不知情的情况下进行房屋登记，其他共有人持房产共有合同要求法院对共有权属进行确认，同时可提起行政诉讼要求撤销权属登记证书。

  5、离婚财产分割纠纷。由于国民法制意识的欠缺，配偶间的房屋权属大都登记在一人名下。夫妻关系存续期间不存在问题，可一旦夫妻感情出现危机，进入离婚诉讼，那么如何确认权属登记这一具体行政行为就是民事审判不可回避的问题。

  6、赠与纠纷。合同法规定赠与合同除公益捐赠外，其他赠与属于实践性合同，以实际交付为生效要件，不动产以办理转移登记为生效要件。例如李某与刘某系再婚夫妻，李某将房产以赠与的形式将房产过户登记在其与前妻所生的儿子名下。刘某以共有人不知情为由向法院提起民事诉讼要求确认赠与无效，同时还会存在权属登记效力认定的行政诉讼。

  针对上述几种民行交叉的案件，在原来的司法实践中，有的当事人提起行政诉讼，有的当事人提起民事诉讼，往往不同的诉讼程序可能导致不同的法律后果，严重影响司法的公信力和权威性。为了正确审理房产登记案件，最高院于2010年8月2日出台了《关于审理房屋登记若干问题的规定》。该规定第八条对房产登记案件中存在的民行交叉问题作出了具体规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。

  最高院之所以这样规定，是因为这一类型案件当事人表面上对登记机关基于登记行为而颁发的权利凭证所显示的权利状态存有争议，实际本质上是对登记权利形成的原因行为即民事法律行为存在争议，所以在司法实践中应当先行解决民事争议。如果率先启动行政诉讼，由于登记机关的职权所限，其对作为物权变动基础的民事法律行为无权进行审查，不可能做出实质的判断。只要登记机关尽到了审查义务、符合法律规定，那么登记行为即为合法登记，这样就可能导致登记行为与物权实际归属不符。同样，即使民事法律行为有效，登记行为也可因违反审查要件、程序违法等情形而被确认违法，但这并不意味着对实体权利的否定。所以为了避免民事审判与行政审判出现看起来矛盾的判决结果，最高院作出了上述司法解释，规定先对民事实体权利进行确认。民事诉讼通过审查基础民事法律行为的效力而确定权利归属，不受既有权利凭证的限制。民事裁判一旦形成，权利人确权内容一旦明确，往往不用进行行政诉讼，纠纷就会得以解决，即节省了诉讼资源又减轻了当事人的诉累。

  在司法实践中，当事人会认为产权凭证与实体权利密不可分，认为通过撤销对方的产权证进而就可获得实体权利的确认。经常在基础民事法律行为未经确认的情况下先行提起行政诉讼，此时应告知当事人先行解决民事争议。但是有的当事人明知基础民事法律关系的确认对自己不利，有意规避民事诉讼，希望在行政诉讼时通过抓住登记机关的漏洞而达到撤销对方权利证书的目的。针对此种情况，笔者认为告知当事人提起民事诉讼应当同时限定一个合理的期限，如果当事人在合理期限内提起了民事诉讼，那么应当中止行政诉讼。如果当事人在合理期限内不通过民事诉讼解决基础民事争议，又不撤回行政诉讼的，笔者认为按照最高院《关于审理房屋登记若干问题的规定》第八条的立法精神，应当裁定驳回原告的起诉。

民行交叉案件是相对复杂的案件类型，随着经济的发展该类型案件会愈来愈多、愈来愈复杂。最高院《关于审理房屋登记若干问题的规定》的出台，不光使先审民事还是先审行政的争论有了定论，更为我们行政法官审理房产登记类型案件厘清了思路、确定了可操作的具体法律规范。