一、基本案情

　　原告某地产顾问有限公司系从事房地产交易等服务的中介公司，芦某将其位于本市某处的一套房屋委托原告出售。原告受托后便在一报纸上发布售房信息。被告谢某看到售房信息后找到原告要求看房，原告便派一员工领被告察看了房屋。看房后，被告应原告要求在由原告制作的《看房确认书》上签了名。该《看房确认书》载明：本人于2008年9月25日在某地产顾问有限公司员工衷某的引领下察看了由其居间介绍的房屋。本人若最终购买此房屋，同意支付成交价1%的佣金给原告。本人或家属如私下成交或通过其他居间方成交上述房屋，自愿接受原告公司双方佣金三倍的索赔。后被告通过另一家地产中介公司与房主芦某签订了一份《房屋买卖中介合同》，其中约定，被告以325000元的价格（比原告的报价低20000元）购买芦某位于本市某处的房屋。上述合同签订后，双方已实际履行完毕。原告认为其为被告提供了信息、服务，而被告违背诚实信用原则，违反双方合同的约定，私自与通过其他居间方成交了此房屋，并拒绝向原告支付佣金，其行为已构成违约，应依法承担违约责任，故诉至法院，请求判令被告支付约定的三倍于佣金的索赔金10350元。一审判决由于居间人未促成合同成立，因此其要求被告按佣金的三倍标准向其支付索赔金的请求，于法无据，不予支持，但被告应向居间人支付购房信息及引领看房服务费300元。二审判决维持原判。

　　二、本案分歧

　　在审理本案的过程中，存在两种意见：一种意见认为，看房确认书是双方真实意思表示，对被告具有法律约束力，被告后来通过其他中介公司与他人成交该房屋的行为，损害了原告对于该房屋买卖成交后所得佣金的预期利益，故被告应承担相应的赔偿责任；另一种意见认为，看房确认书属于格式合同，其存在免除己方责任、排除对方主要权利的情形，故属无效合同，并且看房确认书属于居间合同，而居间人尚未促成合同成立，因此对原告要求被告支付三倍于佣金的索赔金的请求应不予支持。

　　三、评析

　　对于上述两种意见，笔者赞同第二种意见，认为原告无权依据看房确认书要求被告承担违约责任，但有权要求被告支付其在从事居间活动中所支出的必要费用，具体理由如下：

　　（一）本案中的看房确认书属于无效的格式合同，因此原告无权依据该合同请求违约责任。

　　格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同。本案中的看房确认书是由原告事先单方拟定并针对不特定的人重复使用的，被告并未参与拟定协商过程，因此该看房确认书属于格式合同。对于格式合同的效力，合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。如果提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而在本案中，看房确认书却规定：“本人若最终购买此房屋，同意支付成交价1%的佣金给原告。本人或家属如私下成交或通过其他居间方成交上述房屋，自愿接受原告公司双方佣金三倍的索赔”，这实际上是要求被告独家委托原告提供中介服务，但却并未规定取得独家委托权的中介方作为对价所要承担的主要义务，这就限制了消费者选择服务的权利，加大了消费者的责任。并且，本案中原告并未提交证据证明其采取了合理方式提请被告注意该条款。因此，根据合同法的规定该条款应认定无效，既然是无效条款，自然不能成为请求赔偿的依据。

　　（二）本案中原告仅为被告提供了房源信息，而离房屋买卖的成交尚早，因此如果将房屋买卖成交后的佣金视为被告违约对原告造成的预期利益的损失，显然不合理。

　　在本案中，中介公司虽然为被告提供了房源信息，但中介方收取房屋成交价1%的佣金的前提是其不仅要提供交易信息、权属调查等，还要促成买卖合同的订立，甚至还包括了办理后续的过户手续。因此，除有特别约定，仅提供房源信息还不足以被认为全部完成房屋买卖的中介服务，以此要求客户支付报酬不能成立。而能否认为房屋成交后的佣金数额就是因买方违约导致的中介方预期利益的损失？按现行的收费规定，中介公司收取房价1%佣金的提前是，中介公司促成房屋买卖合同的订立。而提供房源信息不必然产生促成合同订立的结果，即便中介公司提供了后续的媒介服务，也存在未能促成合同订立而获得报酬的可能性。因此，将媒介居间成功后的佣金报酬作为违反看房确认书的预期利益显然不合理。

　　（三）本案中的看房确认书属于未促成合同成立的居间合同，因此作为居间人的原告无权要求被告支付报酬，但可以要求被告支付其在从事居间活动期间支出的必要费用。

　　居间合同又称为中介合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中原、被告签署的看房确认书的内容包括被告委托原告居间的意思表示、居间成功的报酬、违约责任。同时，本案还表明原告向被告提供了房源信息等居间服务。因此，从内容上看，看房确认书具有居间合同的性质。对于居间合同，合同法规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。在本案中，被告与卖方最终签订买卖合同是由第二家中介方促成的，而不是由原告促成的，因此原告无权要求被告支付报酬。本案中原告请求三倍佣金的赔偿金实际上是变相请求报酬，因此不能支持。但由于原告在从事居间活动中支出了必要费用，因此有权要求被告支付该费用。