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备案的预售房产可否作为开发商财产执行

发布者:谢逸生律师|时间:2018年06月03日|分类:法律常识 |894人看过举报

【案情】某公司与王某200万元借款纠纷进入法院执行程序,王某向法院反映,某公司开发的某小区商品房虽然出售完毕,但因故未给购房者办理房产证,要求执行部分已出售商品房。法院通过调查发现,王某要求执行的房产中,部分预售的《商品房买卖合同》经过了当地房产部门的备案登记。

【案情】预售合同经过备案登记的房产,是否可以作为开发商财产进行执行,存在多种观点:

第一种观点是,该房产不得查封,不得处理。理由是该备案登记是房产主管部门作出的法定行为,相当于《物权法》的预告登记,具有物权的对抗效力。

第二种观点是,该房产可以查封,但不得处理。理由是只能要求购房者将未付房款交由法院清偿债务,不得损害购房者的正当权益。

第三种观点是,该房产可以查封,可以处理,但是针对购房者已付清购房款且实际占有、对未办证无过错的除外。

【案情】笔者同意第三种观点,理由如下:

首先,预售登记备案是房产主管部门对预售行为的一种监督制度,与预售许可的性质一致,都是为了约束开发商“一房多卖”的行为,保护购房者的合法利益,不是严格意义的物权行为,当然不产生物权的设立或变动的效力。其实,预售登记备案对商品房买卖合同的效力也不能产生当然的效力,除非双方当事人约定以登记备案作为合同的生效要件。如果开发商违规预售,仍然“一房多卖”,多位购房者对同一套商品房主张所有权时,则预售备案登记购房者,相对于未预售登记本案的购房者,在是否能够取得房屋所有权证方面,具有一定的优先效力。

其次,预售登记备案不同于预告登记,前者范围仅适用预售房产,登记备案的启动主体是开发商,后者是适用于所有不动产,启动主体是不动产协议的双方当事人,适用的法律依据是物权法,产生的后果是具有直接对抗第三人的物权效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。可见,预售登记备案不具有物权设立或变动的效力,经过登记备案但购房者未办理商品房产权证的,权属仍属于开发商某公司,应当可以作为开发商财产进行处理。

第三,购房者的一定情况下的正当权益应当受到保护。2004年最高人民法院颁布《查封规定》第十七条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”按照此条后段的规定,第三人只要符合以下的三个要件,即使未办理产权过户登记手续,人民法院仍不得执行:第三人已经支付全部价款;第三人已经实际占有;未办理过户登记手续的,第三人对此没有过错。

第四,最高人民法院的《查封规定》依然有效,与《物权法》并不冲突,在不动产物权登记主义原则下,法院执行活动中应当兼顾各方利益,提高执行效率。甚至对未办证也未预售登记备案的购房者,但是已付清房款,且已实际占有,双方没有串通、没有过错、没有损坏其他债权人利益的情况下,法院也尽量不要以房产归开发商所有,而武断决定查封、拍卖,损害购房者利益。


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