【基本案情】

1972年，王某恒与妻子吴某建造建筑面积125.04平方米的平房一处。王某恒与其妻共生育原被告等子女5人，其妻吴某于2000年12月8日去世。2010年11月22日王某恒隐瞒原告等人与被告王某祥签订房屋买卖协议，将该房屋以28万元的价格卖与被告，并于2010年11月25日办理了房屋过户手续。王某恒于2012年10月4日去世。庭审中，王某祥向王某忠等人出具了一份房屋买卖协议，内容为：2013年春王某忠等三人与王某祥商议处置父母所遗留房屋时，王某祥称其父已于2010年10月22日与其订立房屋买卖合同，将房屋卖与其所有。王某忠等三人认为该房屋买卖合同侵犯了其合法权益，主张确认王某祥与原被告之父所签订的房屋买卖合同无效。王某祥则认为，其与父亲签订的合同合情合法，是有效的。

【案件焦点】

王某恒与被告王某祥签订的房屋买卖合同是否有效。

【法院裁判要旨】

法院经审理认为：原被告父母生前均未留有遗嘱，遗产应依照法定继承办理。其母去世后，继承已经开始，继承人没有放弃继承的表示，视为接受继承。房屋系王某恒夫妻共同财产，王某恒隐瞒原告等人，将含有未分割遗产的房屋卖与被告，侵犯了原告等人继承遗产的权利，其房屋买卖合同因违反法律规定而无效。法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国继承法》第五条、第二十五条、第二十六之规定，作出如下判决： 原被告之父王某恒与被告王某祥的房屋买卖合同无效。

【分析】

本案是一起确认合同效力纠纷案件。未依法分割前的遗产应属全体合法继承人共同共有，各继承人未经其他继承人的同意，不得擅自处分。本案中的涉案房屋应属于王某恒和其妻的合法继承人共同共有，王某恒在处分时应取得其他共同共有人的一致同意，王某恒独自与三子王某祥签订房屋买卖协议，将房产出售给三子王某祥并办理了过户手续，其行为属恶意串通损害第三人利益，故其签订的买卖合同无效，不应发生物权变动的效力。如本合同不存在以上情况，应属有效合同。就本案案情不具有典型争议性，但值得注意的是合同是否有效与房屋所有权是否转移之间并无必然联系。根据《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立，变更，转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。此即通常所说的物权法上的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，即物权变动的区分原则，又称分离原则。其是指民事主体间约定的转移物权法律行为与其完成物权的各种变动行为作为两个法律行为，而不是一个法律行为，这两个各有其独立的意思表示和成立方式。是分离的两个不同的法律事实。将债权合同与物权变动相区分，有利于保护买受人依照合同所享有的占有权，有利于区分当事人的行为效力以及责任，清晰的确定违约责任。可以有效的保护合同当事人合法权益，保障交易安全和维护交易秩序。