【案情】

上诉人（原审被告）某房地产开发有限公司。

被上诉人（原审原告）黄某。

2011年9月22日，某房地产开发有限公司收取黄某购房款人民币200000元，出具了收款收据一张，内容为：“今收到黄某，西塘花园人民币200000元，2011年9月22日。”。2012年8月12日，某地产开发有限公司，取得了西塘花园小区9号楼、10号楼及办公楼的建筑工程施工许可证及6号楼、7号楼、8号楼建设工程规划许可证。2012年10月31日，某房地产开发有限公司，取得了国有土地使用权证。2012年12月24日，黄某以某房地产开发有限公司预售楼盘没有取得商品房预售许可证为由提起诉讼，请求确认双方签订的商品房预售合同无效并返还其支付的200000元购房款。

     【审判】

法院一审认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，及第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。”的规定。本案中，黄某向某房地产开发有限公司，支付了预付房款人民币200000元，双方商品房预售关系事实存在，但某房地产开发有限公司，仅有土地使用证、规划许可证、施工许可证，而未提供商品房预售许可证。依据上述法律规定，双方之间形成的商品房预售合同应为无效合同。法院判决：一、某房地产开发有限公司所形成的商品房预售合同无效。二、本判决生效后五日内，由某房地产开发有限公司一次性返还黄某已付购房款人民币200000元及利息（从2011年9月22日起至全部返还之日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息）。

宣判后，房地产公司不服一审判决，提起上诉。

本案在二审期间，经法院主持调解，双方达成调解协议，房地产开发有限公司与黄某自愿解除双方之间形成的商品房预约合同关系；由房地产公司退还黄某购房款200000元并支付利息。

   【评析】

本案双方当事人之间除了收款收据，未签订任何合同，本案的关键在于双方当事人之间形成的关系的性质认定。当事人之间签订的合同，可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划。本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。判断双方当事人之间是预约合同关系还是本约合同关系，主要是看双方是否对《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容作出明确约定，即是明确约定当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、水电气配套等承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属等条款。本案中的收款收据记载了被上诉人黄某购买房地产开发有限公司的商品房的具体位置，平米单价，交付款项，收款收据的出具时间，但对商品房的交付时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有明确约定，故仅凭收款收据不应认定双方之间形成了买卖（预售）合同关系，且买卖双方的标的物尚未建成，房地产公司也没有取得商品房预售许可证，根据房地产市场交易习惯，最终双方要签订正式的商品房预售合同书。故应认定为本案双方当事人对买卖房屋有关事宜达成了初步意向，双方之间形成的是商品房预约关系。