［案由］2009年12月李*航与大地*辉房地产开发有限公司签订一份面积为100平方米的商品房买卖合同，总价为60万元。李*航在签订合同后即向大地*辉房地产开发有限公司支付了一半的购房款30万元。余下30万购房款则向**银行申请按揭贷款支付给大地*辉房地产开发有限公司。2011年12月，大地*辉房地产开发有限公司将竣工的商品房交付给李*航。经法定测绘部门测绘，该套商品房面积只有91平方米。李*航遂依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）款之规定，向人民法院起诉要求解除购房合同，返还已付购房款及利息。

  ［问题提出］李*航与大地*辉房地产开发有限公司的商品房买卖合同关系容易理顺，依法解除合同即可。那么，作为商品房担保贷款纠纷案件中的银行如何保护？其诉讼地位如何确定呢？司法界大概有三种观点：

                                         第一种观点：不将银行列为有请求权的第三人参加诉讼，只处理李*航与大地*辉房地产开发有限公司之间的买卖合同纠纷即可，不必理会银行，事后由银行另行起诉。

   第二种观点：将银行列为有独立请求权的第三人参加诉讼。

   第三种观点：将银行列为无独立请求权的第三人参加诉讼。

  ［律师观点］:房屋买卖风险防范律师谢逸生认为:本案依法律之规定，李*航的诉讼请求必然能获得法院的支持。由于出卖人的违约导致商品房中按揭权将无法实现，最终影响银行利益实现。不去理会银行，由银行在获知李*航提起解除合同之诉的消息后由其另行提起按揭贷款诉讼，势必增加法院的工作成本，也浪费李*航与开发商的时间和精力，造成讼累。因此第一种观点不可取。第三种观点与法律相悖，我国《民事诉讼法》第56条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第81条规定有独立请求权的第三人与无独立请求权的第三人的区别在于是否对诉讼标的有独立请求权。本案中，银行对涉案商品房有优先受偿权，这种权利当然可以独立主张。

房屋买卖风险防范律师谢逸生同时认为：民事诉讼法设立有独立请求权第三人制度的目的在于维护利害关系人的合法权益，防止法院作出错误裁判，实现诉讼经济。但银行是否参加诉讼应该由其决定，法院不能强行追加其参加诉讼。本案中买受人李*航可以通知银行，法院也可以通知银行，告知银行的权利，但不可主动追加为第三人。

作者：谢逸生，资深房屋买卖风险防范律师。