执行共有房产难以分割应整体拍卖

      执行法院在执行程序中一般应当执行被执行人个人名下的财产，被执行人无个人名下财产或者该财产难以处置的，可以执行被执行人与他人共有的房屋等财产。执行法院既要依法强制执行被执行人与他人共有房产，以维护申请执行人的合法权益，也应当依法保护案外人共有人的优先购买权、执行异议权、拍卖价款应得份额等实体程序权利。整体拍卖涉案房产作价分割有利于平衡各方利益，且符合法律规定，但要注重执行方式，争取执行个案的最佳法律效果及社会效果。

　　应贯彻善意执行理念主动做好执行释明工作。充分做好被执行人家属工作以配合执行，被执行人家属、房产共有人自愿替代其赔偿的，法院应当尊重家属、房产共有人意见。如果经协商无法达成一致意见，法院应及时告知财产共有人强制执行被执行人财产的法律后果，以及作为财产共有人优先购买权的法律权利，最大可能地争取被执行人家属、财产共有人的理解与配合。
　　执行案涉房产应体现物尽其用原则。共有财产的执行需要对共有份额进行分割变价，由于异议房产难以进行产权分割或实物分割，执行中不利于该房产的占有、使用、处分，难以做到物尽其用。因此，只能选择整体司法拍卖变价后执行相应的价款。
　　整体拍卖案涉房产要符合法律规定。民法典规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。房产作为一个整体难以分割，在被执行人家属无法主动代为赔偿的情况下，为确保案涉房产发挥最大效用，执行法院应当依法对该房产整体拍卖，再对拍卖价款进行分割。
　　整体拍卖案涉房产应当注重保护共有人的正当合法权益。其一，共有人依法享有优先购买权。执行法院在拍卖、变卖前，应当以书面或可以确认知悉的方式，通知共有人，并发布公告。采取网络司法拍卖的，除对优先购买权进行确认外，还应在公告中载明有优先购买权人的情况。其二，注重对共有人执行异议权利的救济。共有人认为执行法院对共有财产的查封、扣押、变价或拍卖等执行行为违法的，有权提出执行行为异议。其三，共有人有权就拍卖价款向执行法院主张权利。执行法院对拍卖款项进行分割，需要为共有人保留应得的份额。