谢逸生律师
律师观点分析
【案件基本信息】
1. 裁判文书字号
（2025）桂 0110 民初 xx号
（2026）桂 01 民终 xx号
案由：不当得利纠纷
2. 当事人
原告：彭XX
委托诉讼代理人：谢逸生律师（特别授权代理）
被告：杨XX
【基本案情】
2020年1月中旬，彭XX前往某在售楼盘售楼部考察商品房，拟购买一套自住住房。售楼部销售人员杨XX负责接待，其在洽谈中主动声称自己可“全权处理”购房签约事宜，并以当时楼市行情紧俏、房源稀缺为由，向彭XX提出一项非正规要求：必须先向他本人支付一笔10万元的“购房诚意金”，才有机会锁定房源并签订正式《商品房买卖合同》。彭XX虽系首次购房，购房经验相对不足，加之当时当地房价持续攀升、市场焦虑情绪蔓延，其担心错失心仪房源，遂听从杨XX安排，通过银行转账方式向杨XX个人账户支付了10万元，并多次向杨确XX认该款项将计入后续总房款。
之后，彭XX与开发商正式签订《商品房买卖合同》，约定总房款为73.6万元，彭XX依约支付首付款并办理银行按揭贷款，足额履行了全部付款义务。但上述73.6万元中并未包含此前已付给杨XX的10万元，开发商亦从未收到过该笔款项。购房手续全部办结后，彭XX核对账目时发现该10万元既未转入开发商对公账户，也未在购房款中予以抵扣，而是被杨XX个人长期占有。彭XX多次联系杨XX要求退还，杨XX推诿拒绝，彭XX遂以不当得利为由提起诉讼。庭审中，杨XX辩称该10万元系彭XX为“套取现金”而进行的虚假走账操作，企图以此否定收款事实和法律义务。
【谢逸生律师观点分析】
《中华人民共和国民法典》第一百二十二条明确规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”不当得利请求权的成立，须同时满足四项构成要件：一方获取利益、他方遭受损失、获利与损失之间存在直接因果关系，以及获利缺乏法律上的正当依据。
聚焦本案事实：开发商安排杨XX作为案涉楼盘的接待销售人员，杨XX利用职务便利及购房人对销售人员的信赖，以“先交钱才能签合同”为话术，私下收取杨XX10万元并转入个人账户。但在后续正规交易流程中，该笔资金既未被纳入彭XX应付总房款，亦未以任何形式转交开发商财务入账，而是始终由杨XX个人支配使用。杨XX因此获得10万元财产利益，彭XX则实际支出了超出合同价款的额外资金，遭受了确定的财产损失；该损失与杨XX的获利行为在时间、金额、对象上具有高度一致性，因果关系明确。更重要的是，杨XX的收款行为既无开发商授权委托，也无合同约定或法律依据，事后也未获得彭XX或开发商追认，完全属于“无法律根据”的获利情形。
针对杨XX提出的“走账套现”抗辩，谢逸生律师在庭审中指出：该辩解既未提供任何书面协议、聊天记录或财务凭证予以佐证，也与彭XX真实的购房目的和付款逻辑严重矛盾。系为自住而购房，并无任何套现动机或需求；若确为走账，则应有明确的资金回流约定，而本案中杨XX不能提供任何此类证据。律师通过对银行流水、购房合同、开发商收款凭证等证据的逐一比对，清晰揭示了10万元款项与合同价款的“两笔账”事实，从事实和法律两个层面有力驳斥了被告的虚假辩解。
【法院裁判要旨】
本案经人民法院一审公开开庭审理，合议庭全面审查了双方证据及代理意见，认定杨XX收取彭XX10万元缺乏合法根据，构成不当得利，判令杨XX限期返还全部款项。杨XX不服，提起上诉。上级法院审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨XX的上诉主张无事实与法律支撑，遂裁定驳回上诉，维持原判。两级法院在裁判说理中均明确采纳了谢逸生律师的代理意见，委托人对终审裁判结果表示高度满意。
【案件意义】
在商品房买卖的实践中，部分开发商或其销售人员利用信息不对称、购房人急于成交的心理以及行业监管盲区，以“诚意金”“锁房费”“团购费”“茶水费”等名目向购房人额外收取款项，以此规避价格监管和资金监管，此类现象并非个例，且常因取证困难、法律关系模糊而令购房人维权艰难。本案中，谢逸生律师恪尽职守，精准把握不当得利制度的构成要件，透过“职务行为”的表象，抓住“个人收款、未入公账、未抵房款”的关键事实，将案件本质锁定为普通民事不当得利纠纷，协助法院排除被告无据辩解的干扰，最终帮助购房人追回了不合理支出。该案的裁判思路不仅为同类纠纷的处理提供了清晰、有力的参考范例，也警示房地产交易各方应恪守诚信、规范收款流程，同时彰显了司法对消费者权益的有力保护。