律师观点分析

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【案件基本信息】

1、裁判文书字号

（2023年）桂0602民初8号

案由：商品房销售合同纠纷

2、当事人

原告：陈XX胡XX

代理人：谢逸生律师代理权限：全权代理

被告：广西XX房地产开发有限公司

【基本案情】

2018年4月25日，原被告签署了《商品房的买卖合同（预售）》，两原告购买被告开发的商品房一套。两原告将总房款2278134元已按时全部付清给被告，履行了作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同约定被告应于2019年12月31日前将验收合格的商品房交付两原告使用，但被告严重违约，导致两原告未能按时取得商品房，直到2022年8月10日，被告才向两原告发出入伙（交房）及办理《不动产权证书》通知书，足足逾期了953天。

对于被告逾期交付商品房的违约责任，《商品房的买卖合同（预售）》第十二条第 2项规定：逾期在360日之内，“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。

两原告与被告多次协商逾期交房违约金事宜未果，只好向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被告按合同支付逾期交房违约金。

被告辩称逾期交房的原因是因为遇到台风、中考、高考、庆典活动、新冠疫情爆发等诸多理由导致逾期交房，不能视为违约。原告认为，案涉《商品房买卖合同》未就降雨、台风天气作为不可抗力事项予以明确约定，且本地区位于亚热带季风气候，雨热同期，降雨充沛、台风是本地区常见自然现象，被告作为建设单位在确定案涉工程工期时，应当有常识、有义务预见这样的气候特点，并将可能因降雨、台风而延误的工期纳入施工计划，并作出合理安排。再者，中考、高考、庆典活动及节假日停工具有普遍性、常态化、可预见的特点，东盟博览会、东盟国际马拉松等庆典活动也不符合不可抗力的构成要素。至于新冠疫情，合同约定的被告交房时间尚未爆发新冠疫情，故其违约行为并非受疫情或者疫情防控措施直接影响，不符合不可抗力的法定要件，新冠疫情不能成为被告的免责事由。

【法院裁判要旨】

法院按照《商品房的买卖合同》的约定，判决广西XX房地产开发有限公司支付21万多元逾期交房违约金。当事人表示满意，广西XX房地产开发有限公司服判，没有上诉。