谢逸生律师
律师观点分析
【案件基本信息】
1. 裁判文书字号：（2020）桂xx民初xx号
案由：房屋买卖合同纠纷
2.当事人：
原告韦XX；
被告张XX；
委托诉讼代理人：谢逸生律师（全权代理）
【基本案情】
2018年10月，韦XX与张XX签订《房屋买卖合同》，约定韦XX购买张XX名下尚未取得不动产权证书的商品房一套。签约时，双方均明知该房屋因开发商前期手续问题暂无法办理产权登记，韦XX没有意见愿意签合同购买该房。合同签订后，张XX依约交付房屋，韦XX实际占有并使用收益。此后，因开发商始终未能完成初始登记，房产证迟迟无法办理。韦XX遂以“房屋无产权证”为由起诉，请求解除合同并判令张XX退房退款。被告代理人谢逸生律师围绕合同订立背景、履行现状及法律适用提出抗辩，主张韦XX签约时已知悉权属状况，办证障碍源于开发商而非张XX，其购买行为系基于价格优惠而对潜在风险作出的商业判断，应自行承担相应履约不确定性，事后反悔缺乏合法依据，合同不应解除。
【谢逸生律师观点分析】
韦XX对涉案房屋“尚未取得不动产权证”的事实清楚明了，该状态已明确载入合同条款。现其以同一事由主张解除合同，属对自身已知瑕疵的事后否认，违反禁反言原则。韦XX之所以选购此类无证房产，根本动因在于售价远低于同期同类有证房源——若具备完整产权，交易价格必然大幅上浮，其难以获得此等实惠，这正是意思自治原则在市场交易中的体现。《民法典》第五条规定，民事主体应遵循自愿原则，按自己意思设立、变更、终止民事法律关系。且韦XX长期从事房地产职业，对交易流程、权属风险及法律后果具有远超普通民众的认知能力，其当初选择购买，应是经过成本核算与风险评估后的理性决策，而非轻率之举。如今以同一已知瑕疵背弃契约，不仅有违诚实信用，更损害交易安全和相对方合理信赖。事实上，张XX已按约交付房屋，韦XX实现了占有、使用和收益，购房的核心“居住”目的已然达成；产权证迟延办理的责任在于开发商初始登记环节，而非张XX违约。《民法典》第七条规定，民事活动应遵循诚信原则，恪守承诺。合同解除作为最严厉的违约责任形式，须以债务人违反主要债务且致合同目的根本不能实现为前提；一般履行瑕疵或第三方原因引发的迟延，尚不足以触发解除权。本案中，张XX已履行卖方主给付义务，韦XX已实际享有居住利益，仅凭办证迟延（且非张XX过错）提出解约，不符合《民法典》法定解除权的实质要件，也不利于维护稳定的房屋交易秩序。
【法院裁判要旨】
法院经审理，完全采纳谢逸生律师的代理意见，认定韦XX的起诉理由不能成立，其行使解除权缺乏事实与法律依据，遂判决驳回韦XX全部诉讼请求。
【案件意义】
意思自治是民法的核心精神，尤其在合同领域应严格贯彻。当事人缔约时对标的物瑕疵已知并自愿接受，即意味着该瑕疵已被纳入合同对价与风险分配考量。履行中，当事人应秉持诚实信用，对已知瑕疵保持合理容忍，不得因价格优惠欣然签约，事后又以相同瑕疵主张解约，否则无异于纵容投机性违约，严重损害合同拘束力和交易稳定性。本案裁判清晰界定了“已知瑕疵”与“合同解除”的法律边界，重申了诚信原则对意思自治的规范与补强功能，对同类“无证房”二手交易纠纷具有典型示范价值，也为市场主体理性评估风险、严守契约精神提供了明确的司法导向。