谢逸生律师
律师观点分析
【案件基本信息】
1、裁判文书字号
（2020年）桂xx民初xx号
案由：商品房买卖合同纠纷
2、当事人
原告：陶XX
代理人： 委托诉讼代理人：谢逸生律师（特别授权代理）
被告：XX房地产公司
【基本案情】
2019年9月，陶XX与XX房地产公司签订《商品房认购书》，约定认购位于南宁XX路XX号XX楼盘XX幢XX号房，并当场交付定金XX元。认购书中明确载明，双方应于约定日期内签署正式《商品房买卖合同》。然而，当陶XX按约前往售楼处准备签约时，XX房地产公司销售人员却临时变更流程，要求她必须先付清首付款项，方可阅览并签订合同文本。陶XX当即提出异议，认为此举违背认购书约定及交易惯例，首付款应在合同条款确认后再行支付，双方因此僵持不下。此后数周，陶XX多次主动上门沟通，并致电催促，恳请对方按原定程序办理，但XX房地产公司始终未予正面回应。无奈之下，陶XX明确表示不再继续交易，要求返还所交定金，岂料XX公司以“陶XX单方违约”“内部审批流程未完成”等借口百般推诿，甚至将责任推诿至财务系统升级，反复拖延，拒不退款。陶XX往返售楼处十余次，每次均被敷衍打发，对方态度日渐冷淡，企图将此事冷处理，不了了之。陶XX深感权益受损，最终决意诉诸法律途径解决。
【谢逸生律师观点分析】
按照正常的交易流程，应先签订合同，待合同条款明确后，才会产生履行付款义务的问题。然而，案涉公司却要求购房人先行付清房款再补签合同，这明显违背商品房买卖的通常交易习惯，也严重损害了消费者的知情权和选择权。一旦付款，购房人对合同具体内容完全无从知晓，后续极易被开发商利用其优势地位随意拟定不公平条款，使买方陷入被动境地。陶XX坚持先签合同、后付款，既符合法律规定的诚信原则，也是理性维护自身权益的正确之举。本案最终未能签订正式商品房买卖合同，责任完全在于开发商，其依法收取的定金理应双倍返还给购房人。
【法院裁判要旨】
开发商要求购房者先行全额支付购房款，事后再行签订《商品房买卖合同》，此等操作不仅严重背离商品房销售的交易习惯，更将付款风险与合同主动权单方转嫁于消费者，实质剥夺了买受人在签约前对合同条款的知情权与协商权，对消费者显失公平。依据《民法典》关于公平原则及格式条款规制之精神，该行为已构成不当利用优势地位，故判决开发商返还购房定金。
【案件意义】
开发商的做法有着深刻的时代烙印。在房价节节攀升、市场近乎狂热的那些年，房子供不应求，购房者为了抢到一套房源，往往不惜放下身段、忍受各种苛刻条件。正是这种“卖方市场”的失衡格局，催生了上述傲慢甚至霸道的操作手法——先交钱、再签合同，让买受人尚未看清权利义务，便已交出真金白银。然而，即便市场冷暖交替，本案例在今天依然具有不可忽视的借鉴价值。它提醒我们，无论商品房买卖还是其他民事交易，经济地位的高低、资金体量的大小，都不能改变一个基本法理：民事主体之间，法律地位一律平等。一方支付对价，一方提供产品或服务，彼此是平等互利的合作伙伴，而非主从依附的关系。财大气粗不等于可以随意践踏对方的知情权、选择权和公平交易权，更不意味着可以用格式条款或程序陷阱剥夺对方的议价空间。
试想，若购房者先付款、后签约，那么合同条款即便存在显失公平的内容，甚至暗含诸多免责条款和风险转嫁条款，先付款者也往往因为资金已被锁定而丧失回旋余地，只能被迫接受，陷入“人为刀俎，我为鱼肉”的被动境地。这种程序上的倒置，本质上是对契约精神的背离，也是对法治底线的侵蚀。因此，本案不仅是一起个案纠偏，更是一面镜子，映照出交易规则中程序正义与实体正义同等重要的道理。讲原则，方能立信；讲规矩，方能致远；讲法治，方能长治久安。无论市场如何起伏，无论主体强弱如何变化，这些理念都应当成为每一位市场参与者内心牢不可破的准则，也应当成为司法裁判和社会治理始终坚守的价值坐标。