律师观点分析

2018年11月23日，林XX与南宁XX房地产公司签订《XX合作建房合同》，写明：1、项目建设的土地性质为集体土地；2、土地权属系XXX村委。约林XX与南宁XX房地产公司合作建设该公司开发的XXX楼盘XX栋XX单元XX层房屋，房屋建筑面积XXX平方米，房屋使用权期限40年；林XX按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付首期建房款XXXXX元。之后按房屋建设到一定的层数分次交付剩余房款。双方还就其他事项进行了约定。2020年7月3日，林XX起诉法院，要求确认《XX合作建房合同》无效，并要求《XX合作建房合同》及上属总公司共同承担返还已付购房款责任。

【案件焦点】

《XX合作建房合同》的法律效力

【法院裁判要旨】

合同的性质及效力问题

林XX与南宁XX房地产公司签订《XX合作建房合同》，林XX只提供资金，不承担经营风险，只分配固定数量房屋，其实质并不属于合作建房的性质，应定性为房屋买卖合同。因南宁XX房地产公司未取得销售许可，《XX合作建房合同》应认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力。合同无效因取得的财产应当返还，有过错一方应当承担对方因此受到的损失。南宁XX房地产公司明知未办理相关手续就向社会销售房屋，主观恶意大。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一、二条，《中华人民共和国民事诉讼法》等法律之规定，判决林XX与南宁XX房地产公司签订的《合作建房合同》无效，南宁XX房地产公司及上属总公司返还林XX已付购房款并赔付林XX相应的利息损失。