律师观点分析

【案件基本信息】

1、裁判书字号

广西南宁市（2020）桂0107民初206号民事调解书

2、案由：合同纠纷

3、当事人

原告：梁XX

代理人：谢逸生律师代理权限：全权代理

被告：广西XX房地产公司

【基本案情】

2018年5月6日，梁XX与广西XX房地产公司签订《公寓使用权转让合同》，约定广西XX房地产将XXX公寓，（公寓建筑面积XXX平方米，公寓使用权期限50年）转让给梁XX，梁XX在上述期限内享有占有、使用、收益的权利；梁XX按分期付款方式支付房款，在签订合同时交付40%首付款。此后按房屋建设到一定的层数分次交付剩余房款。双方还就其他事项进行了约定。此外，《公寓使用权转让合同》还写明：1、项目建设的土地性质为集体土地；2、土地权属系XXX村委。梁XX起诉法院，要求确认《公寓使用权转让合同》无效。

【案件焦点】

《公寓使用权转让合同》的法律效力

梁XX起诉要求确认《公寓使用权转让合同》无效，理由如下：

梁XX既不是广西XX房地产公司销售楼盘所在地块—南宁市XXX区XXX村的村民，也未在该村居住。广西XX房地产公司与梁XX签订的《公寓使用权转让合同》虽然名为使用权转让合同，但本质上就是商品房预售合同，理由是：从双方约定的内容来看，合同约定了房屋的基本情况、梁XX向广西XX房地产公司付款的时间、方式、广西XX房地产公司向梁XX的交房期限、逾期交房违约责任等，根据广西XX房地产公司向社会不特定公众销售房产获利，在房屋尚未建成就收取梁XX购房款这一特征，广西XX房地产公司与梁XX签订的合同应定性为商品房预售合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，广西XX向梁XX兜售房产，教唆梁XX抓紧时间付款，让人产生广西XX房地产公司所售房产就是普通商品房的假象，严重背离诚实信用原则，双方所签合同系无效合同。根据《合同法》的有关规定，广西XX房地产公司应当返还梁XX已付购房款，并应当承担赔偿梁XX利息等方面的损失。现梁XX依法起诉，请求人民法院秉公执法，支持梁XX的诉讼请求。

【在法院主持下达成调解】

广西XXX房地产公司将收取梁XX的购房款退还梁XX。