律师观点分析

【案件基本信息】

1、裁判书字号

广西南宁市（2020）桂0102民初5770号民事判决书

2、案由：商品房买卖合同纠纷

3、当事人

原告：黄XX

代理人：谢逸生律师代理权限：全权代理

被告：南宁XX房地产公司

【基本案情】

2018年1月7日，黄XX与南宁XX房地产公司签订《合作建设商住楼合同》，写明：1、项目建设的土地性质为集体土地；2、土地权属系XXX村委。约定黄XX与南宁XX房地产公司合作建设该公司开发的XXX楼盘XX栋XX单元XX层房屋，房屋建筑面积XXX平方米，房屋使用权期限60年；黄XX按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付首期建房款XXXXX元。之后按房屋建设到一定的层数分次交付剩余房款。双方还就其他事项进行了约定。2020年6月30日，黄XX起诉法院，要求确认《合作建设商住楼合同》无效。

【案件焦点】

《合作建设商住楼合同》的法律效力

【法院裁判要旨】

合同的性质及效力问题

黄XX与南宁XX房地产公司签订《合作建设商住楼合同》，只获取特定的房屋，其实质并不属于合作建房的性质。其次，从合作表现形式上来看，黄XX不符合合作人的法律特征，合作人可以参与公司事务，但黄XX并参与公司任何建房、经营管理事务，对南宁XX房地产公司的建设情况、经营状况并不了解，其合同权利义务只是向开发商支付价款而已，并且合同里还约定将来开发商给黄XX办理产权证书的内容。可见，本案的合同应定性为商品房买卖合同。但南宁XX房地产公司由于没有合法的销售文件，故《合作建设商住楼合同》系无效合同。

综上，依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律之规定判决黄XX与南宁XX房地产公司签订的《合作建设商住楼合同》无效，南宁XX房地产公司返还黄XX已付购房款，南宁XX房地产公司赔付黄XX相应的利息损失。