律师观点分析

【案件基本信息】

1、裁判书字号

广西南宁市（2019）桂0105民初8994号民事判决书

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、当事人

原告：曾XX

代理人：谢逸生律师代理，权限全权代理

被告：南宁XX房地产有限公司

【基本案情】

2017年12月，曾XX与南宁XX房地产有限公司签订《回迁安置合作建房合同》，合同约定曾XX与南宁XX房地产有限公司合作建设房屋，房屋建筑面积105平方米，房屋使用权期限50年；首期款占合作建房款的40%，第二期付合作建房款的20%，第三期付合作建房款的30%，最后在房屋封顶时付款完毕，根据这些约定，曾XX分几次将全部购房款付清。双方还就其他事项进行了约定。此外，《回迁安置合作建房合同》还写明：1、项目建设的土地性质为集体土地；2、土地权属系XXX村委。2019年9月，曾XX起诉法院，要求确认《回迁安置合作建房合同》无效并要求退款。

【案件焦点】

《回迁安置合作建房合同》的法律效力

【法院裁判要旨】

曾XX与南宁XX房地产有限公司签订的《回迁安置合作建房合同》系规避法律之行为，且并无证据证明被告XX房地产有限公司在销售涉案房屋时已取得商品房预售许可证明等合法建设和销售的审批手续。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《回迁安置合作建房合同》无效。

判决如下：曾XX与南宁XX房地产公司签订《回迁安置合作建房合同》无效，南宁XX房地产公司全部返还曾XX已付购房款。