律师观点分析

名为合作建房合同实为房屋买卖合同

——杨XX诉南宁XX房地产公司房屋买卖合同纠纷案

【案件基本信息】

1、裁判书字号

广西南宁市（2019）桂0102民初2965号民事判决书

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、当事人

原告：杨XX

代理人：谢XX律师代理权限：全权代理

被告：南宁XX房地产公司

【基本案情】

2018年4月9日，杨XX与南宁XX房地产公司签订《合作建房合同》，约定杨XX与南宁XX房地产公司合作建设房屋，房屋建筑面积109平方米，房屋使用权期限60年；杨XX按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付首期建房款180000元。此后按房屋建设到一定的层数分次交付剩余房款。双方还就其他事项进行了约定。此外，《合作建房合同》还写明：1、项目建设的土地性质为集体土地；2、土地权属系XXX村委。杨XX起诉法院，要求确认《合作建房合同》无效。

【案件焦点】

《合作建房合同》的法律效力

【法院裁判要旨】

一、关于涉案合同的性质问题

杨XX与南宁XX房地产公司签订《合作建房合同》，从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及交付房款等方面来看，其商品房买卖合同特征更为突出，合同的本质目的仍是由杨XX向南宁XX房地产公司支付价款并取得特定房屋，其仅是因涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变南宁XX房地产公司向原告出售房屋的本质属性，又由于杨XX实际购买的房屋与双方签订合同时尚未竣工，故应认定双方签订的《合作建房合同》为商品房预售合同。

二、关于涉案合同的效力问题

由于杨XX与南宁XX房地产公司签订《合作建房合同》实为商品房预售合同，而南宁XX房地产公司作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得《合作建房合同》所涉房屋的商品房预售许可证明，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，杨XX与南宁XX房地产公司签订《合作建房合同》属于无效合同

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定。

判决如下：杨XX与南宁XX房地产公司签订《合作建房合同》无效，南宁XX房地产公司返还杨XX已付购房款，南宁XX房地产公司赔付杨XX相应的利息损失。