律师观点分析

复议申请人湖南XX公司不服湖南省中方县人民法院（2018）湘1221执异13号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
湖南省中方县人民法院查明：原告蒋XX与被告湖南XX公司、李X民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月23日判决湖南XX公司与李X连带偿付蒋XX借款本息共计1558.3万元，被告湖南XX公司不服上诉，怀化市中级人民法院于2017年10月16日判决维持原判。判决生效后，蒋XX向本院申请执行，本院于2017年11月10日作出（2017）湘1221执228号执行裁定书，提取湖南XX公司在怀化市XX公司的工程款1578.6698万元，因湖南XX公司与怀化市XX公司未结算，故未能提取。2018年1月2日本院作出（2017）湘1221执228号之一执行裁定书，查封湖南XX公司持有的怀化XX公司的股权，以1700万元为限。2018年3月20日本院作出（2017）湘1221执228号之二执行裁定书，解除对湖南XX公司持有的怀化XX公司的股权的查封，并查封湖南XX公司的土地使用权（位于怀化市环城北路西XX湖××北路东XX，土地证号为7××），以价值1700万元为限。2018年5月3日本院委托湖南新融达土地评估有限公司，对湖南XX公司土地证怀国用（2014）第出7××号面积33759.5平方米土地使用权进行评估，经评估单位地价1657元/平方米，总地价5593.95万元。2018年5月22日怀化市规划局回复称湖南XX公司被评估土地目前没有审批修建性详细规划方案。2018年5月9日本院作出（2017）湘1221执228号之三执行裁定书，拍卖湖南XX公司土地证7××号之东南角面积33759.5平方米土地使用权，于2018年6月29日发出了网络拍卖公告，定于2018年8月6日10时至8月7日10时拍卖。网拍保留价为3915.765万元。
湖南省中方县人民法院认为，湖南XX公司提出土地被分割拍卖的问题，经审查，湖南XX公司被拍卖土地是经怀化市规划局同意并制作了红线图，该院按照红线图进行的评估拍卖，且该地目前没有进行规划，故该地可以分割拍卖。湖南XX公司提出划定拍卖地块的位置违法，经审查，该院划定湖南XX公司所属土地的东南角进行拍卖，符合法律规定。湖南XX公司提出划定地块的面积违法，经审查，第一次拍卖保留价可降评估价的30%，第二次拍卖可降第一次拍卖保留价的20%，降价后的价值，与湖南XX公司在该院作为被执行人被执行的标的相近，故划定地块的面积未违法。湖南XX公司提出超标的查封的问题，因湖南XX公司是申请撤销拍卖的裁定，故查封的问题不属该案审查的范围。湖南XX公司提出评估机构的评估程序严重违法的问题，经审查，该院在委托书中已载明委托的要求和工作完成的期限等事项。关于对评估报告的异议，湖南XX公司已向评估机构提出，且评估机构已予答复。综上，该院拍卖湖南XX公司土地证7××号之东南角面积33759.5平方米土地使用权，符合法律规定，故驳回湖南XX公司的异议请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回湖南XX公司的异议请求。
湖南XX公司向本院申请复议称，一、湖南省中方县人民法院对土地证号为怀国用（2014）第出7××号宗X东南角33759.5平方米的土地使用权进行评估、拍卖程序违法。原审法院将宗X分割评估、拍卖，降低了宗X整体价值，且湖南省高级人民法院作出的（2018）湘民申526号民事裁定已经中止了原判决的执行，湖南XX公司在执行中还需要执行的标的仅为另一个标的额为XXX元的案件，则本次评估拍卖的宗X价值远远超出了案件执行标的额。二、湖南新融达土地评估有限公司作出的湘新融达地（2018)(估)字第00077号土地评估报告的依据资料基础不充分，采用估值法，造成被评估对象价值贬损，程序违法，严重损害了复议申请人的合法权益。请求撤销湖南省中方县人民法院（2017)湘1221执228号之一、之三执行裁定书及（2018）湘1221执异13号执行裁定书；依法终止对位于怀化市环城北路西XX湖××北路东XX，土地证号为7××号宗X之东南角的33759.5平方米的土地使用权的拍卖、执行。
本院查明：土地证号怀国用（2014）第出7××号土地使用权人为湖南XX公司，该宗土地坐落于怀化市环城北路西XX、××路东侧，使用权类型为出让，面积为135038平方米。湖南省中方县人民法院拍卖的标的物（位于怀化市环城北路西XX湖××北路东XX，土地证号为7××号宗X之东南角的33759.5平方米）的土地使用权属于该宗土地证使用权范围之内。
另查明，《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号）规定“土地以宗X为单位进行登记。宗X一经确定，不得随意调整。宗X确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。”而本案中，国土资源主管部门及有关部门没有向执行法院提交同意分割的证据材料。
本院认为：土地证号怀国用（2014）第出7××号土地使用权人为湖南XX公司，截止目前为止，该宗X土地使用权只有一个土地使用权证，未经相关部门对土地使用权进行分割、分证、办证。湖南省中方县人民法院认定可以按照红线图对该宗土地进行分割缺乏相关依据，故原审法院作出的（2018）湘1221执异13号裁定认定事实不清、证据不足，应予以撤销，发回作出裁定的人民法院重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下：
一、撤销湖南省中方县人民法院（2018）湘1221执异13号异议裁定；
二、发回湖南省中方县人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。