提前退租，剩下的房租还能退吗？

律师观点分析

原告刘某的委托诉讼代理人韩惠，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告吴某的委托诉讼代理人，被告李某到庭参加诉讼。

原告诉称

原告刘某向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还原告租金9900元并自原告起诉之日起按同期银行贷款利率支付逾期利息；2、本案诉讼费用由两被告承担。

事实与理由：2016年9月14日，原告与被告李某在中介人员姚某某的帮助下，租赁位于南京市栖霞区××室××居室房屋××套，月租金2000元。签订房屋租赁协议时，被告吴某认为与两人签协议再收取房租繁琐，故协商由两被告签订租赁协议，原告再将相关费用支付给李某。租赁房屋环境较好的一个房间，由原告居住，月租金1100元，原告向被告李某支付了12个月的租金13200元、押金1000元，共计14200元。2016年12月7日，原告由于要到上海上班，无法再继续租赁，故与两被告协商退租事宜。根据合同约定，原告可在支付违约金的情况下退租，但李某从中阻挠，并搬进了原告租住的房间。至今，被告吴某尚未退还原告剩余房租9900元。综上，原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。

被告辩称

被告吴某辩称，其与被告李某之间成立房屋租赁合同关系，双方之间的合同一直在履行之中，李某至今居住在租赁房屋，故不存在出租人向承租人返还租金的事实基础。吴某同意李某将租赁房屋转租给原告，但从未与原告建立过租赁关系，故不存在返还租金的义务，原告要求吴某履行义务的基础法律关系不存在，诉讼费用应当由原告自行承担。

被告李某辩称，其与原告是朋友关系，一起向吴某租赁房屋，由其与吴某签订了租赁协议。原告要求退租时，经原、被告之间协商，由原告将房屋转租出去。原告与李某各出13000元，合计向吴某支付26000元。此后原告与李某协商确定，原告每月支付租金1100元，李芸每月支付租金900元，原告已向李某支付了房屋租金差价。原告租住三个月后就搬出，被告只需向其退还9个月的房租差价，计900元。

本院查明

经审理查明，原告刘某与被告李某系朋友，两人通过中介寻找租赁房屋。2016年9月13日，刘某、李某与吴某确定了租房意向，吴某（甲方）与李某（乙方）签订《房屋出租协议》，约定甲方将位于南京市栖霞区某某村XX号X幢X单元XXX室的房屋出租给乙方用于居住，租期自2016年9月14日至2017年9月13日，月租金2000元，一年一付，乙方向甲方缴纳保证金2000元。

签约后，刘某向李某支付保证金1000元、租金12000元。李某向吴某支付保证金2000元、租金24000元，合计26000元。租赁房屋交付后，刘某、李芸各居住一个房间，月租金分别为刘某居住其中环境较好的一个房间，月租金1100元，李云居住另一个房间，月租金、900元。为此，刘某又向李某支付租金差价1200元，共计向李芸付款14200元。

2016年12月8日，刘某因工作地点变动，向吴某与吴某、李某协商提出要求解除合同退租，吴某、李某要求刘某将其居住的房间转租。2016年12月15日，刘某搬离了租赁房屋。后。此后，刘某、李芸在转租事宜上出现分歧，因未能房间一直未能成功顺利转租。刘某要求李云、吴某退还租金亦无果，故引起本案诉讼。

另查明，涉案房屋原登记于杨某某名下。2016年9月22日，杨某某死亡，涉案房屋于2017年1月10日变更登记至吴某某名下，吴某某委托吴某出租涉案房屋并收取房屋租金。本案审理中，吴某某向本院出具书面声明，认可吴某与李云签订的《房屋出租协议》。

审理中，本院询问刘某、李云，如果本院认定两人之间成立转租关系，对于刘某要求提前解除合同的行为，所应承担的违约责任如何承担。刘某表示，其与李芸之间系不定期租赁，提前一周告知李芸解除合同，同意支付一个月租金予以赔偿。对此，李云表示，同意按一个月租金予以赔偿。

上述事实，有原、被告当庭陈述、《房屋出租协议》、房屋权属证书、情况说明等证据予以证实。

本院认为

本院认为，被告吴某、与李某签订的《房屋出资出租协议》合法有效，吴某是出租人，李某是承租人，双方之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。李某租赁涉案房屋后，经吴某许可，将部分房屋出租给刘某居住使用将部分房屋交给刘某居住使用，并向刘某收取了租金、保证金，两人之间成立转租关系，李云是转租人，刘某是次承租人。转租合同经过了吴某的许可，故李云、刘某之间的转租合同成立并有效。刘某、李云之间虽未书面约定租赁期限，但刘某支付一年房租的行为足以说明双方约定租期一年。刘某与李芸之间虽未签订书面协议约定租赁期限，但刘某支付一年租金的行为表明双方口头约定租期一年。刘某在约定履行期间单方要求解除合同要求退租，并搬离租赁房屋搬离了租赁房屋，以其实际行为表明不再继续履行合同，其行为，其行为构成根本违约。刘某虽未明确提出解除合同的诉讼请求，但其向本院请求退还租金并同意承担违约责任，实质上系主张解除合同的意思表示。由于租赁合同性质上不宜强制履行，且合同目的也已无法实现，故从公平合理、物尽其用的角度考虑，应当允许该转租合同予以解除，对于合同未能全面履行给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的责任。合同解除后，对于刘某应承担相应的的违约责任，刘某搬离租赁房屋后，李芸未自身也未付出合理的努力将房屋进行转租，或者积极配合刘某寻找新的房客，自身也未付出合理的努力将房屋进行转租，因此，刘某应赔偿对于房屋空置所产生的租金损失应承担相应的赔偿责任，李芸也应承担损失扩大的责任，本院予以一并处理。本院，酌情确定，刘某自搬离之日起还应当赔偿李某三个月的租金损失，此后房屋未能转租持续空置产生的损失由李云自行承担。综上，刘某应当支付合同履行期间的三个月租金，还应当再赔偿李芸三个月租金损失。刘某已付租金、保证金合计14200元，李芸应当退还李云共计收取李某房租13200元、保证金1000元，扣除应付房租及赔偿损失计6个月租金后，应当退还7600元。7600元。刘某与吴某之间未直接建立租赁合同关系，对吴某提出退还租金的诉讼请求依法不能成立。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告刘某与被告李芸之间的转租合同；

二、被告李芸于本判决生效之日起十日内退还原告刘某房屋租金7600元；

三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。

如果当事人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告白鸽磨料磨具有限公司负担由原告刘某、被告李芸各负担12.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。