因售房广告不实引发的纠纷

国外的商业界有句名言：“想要推销商品而不做广告，犹如在黑夜里向情人递送秋波”。众所周知，在商品房销售过程中，“楼宇未成，广告先行”，在商品房预售时，房屋尚未建成，购房人看不到实物，只能通过售楼广告了解所购房屋的大致状况。然而现实生活往往是广告和开发商承诺的天花乱坠，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，而广告中所描述与承诺的诸如酒店式的物业服务、周边交通发达、小区内有喷泉等等，但消费者收房时却发现现实与承诺、广告是天壤之别。消费者拿着售楼广告去找开发商理论的时候，开放商通常一句“那只是广告”就可以堂而皇之地推卸责任。

商品房销售广告是房地产开发商或其代理人制作的，向不特定的人宣传和发送的有关预售商品房的图片和文字说明。这种案件类型一直以来都是审判实践中较难解决的问题，下面，通过两个案例来说一下因售房广告不实引发的纠纷

案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需要变更的征得业主同意并报规划管理部门审核批准，未征得业主同意擅自变更该房屋建筑设计，业主有权退房；业主退房时；开发商除退还业主支付的全部购房款外，还应按付房价款6%向业主支付违约金”。“开发商得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。

案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内容。一审法院判决开发商承担违约责任，并赔偿购房人经济损失。

简要法律分析：

购房者基本售房广告纠纷一般有两种诉求：一是要求解除商品房买卖合，并赔偿相关损失；二是请求开发商承担违约责任和赔偿相关损失。

实践当中解决此案件的主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。