律师观点分析

上诉人（原审原告）：李某

委托诉讼代理人：潘某，北京市XX律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：赵某

委托诉讼代理人：史随心，北京储正律师事务所律师。

上诉人李某因与被上诉人赵某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2017）津0111民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

李某上诉请求：1.撤销一审民事判决,依法确认房屋买卖合同无效；2.赵某立即归还李某位于xxx村××胡同××三间房屋；3.一、二审案件受理费由赵宝成承担。事实和理由：赵某非xxx村村民，双方当事人签订的《买卖房协议》应为无效协议。

赵某辩称，李某的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。

李某向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间的《买卖房协议》无效；2.被告返还原告位于天津市xxx区××村××胡同××号的房屋；3.诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：1998年7月3日，原告（卖主）与被告（买主）就买卖xxx村xx胡同xx号房屋签订一份《买卖房协议》，约定卖主李某是坐落在xxx村xx胡同13号北房三间、小东房一间，小西房门楼一处的产权人，将此房及院落卖价壹万伍仟元卖给买主赵某；买主赵某一次性将房款壹万伍仟元交清给卖主李某；卖主将房本交给买方，由买方自己负责办理更名手续；协议双方签字后，即物款两清，再无其他争议。协议落款处有卖主李某、买主赵某以及见证人董某、李某签字。协议签订后，原、被告交接了房款、房本和房屋。被告已将户口迁入xxx村。现案涉房屋正面临拆迁。被告提交的《集体土地建设用地使用证》载明涉案宅基地使用权人由“李某”变更为“赵某”，并经政府相关部门盖章确认。原告陈述称其名字也曾写作“李某”。《买卖房协议》见证人董某作为证人出庭陈述称其在1998年任xxx镇综治办主任、政法委副书记等职务。被告是无安身之所的残障人士找到xxx镇政府。在被告购买原告房屋交易过程中，董某和李某（当时xxx镇政府司法科科长）作为见证人进行了见证。1998年7月3日在xxx村委会，根据原告与被告达成的房屋买卖合意，李某代笔书写了协议内容，原、被告双方本人签字确认，两位见证人签字见证。协议签订后，原、被告交接了房款和房屋钥匙，并且见证人亦陪同原、被告到房屋处查看。

一审法院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，主要争议焦点是原、被告订立的《买卖房协议》是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否有效。《中华人民共和国土地管理法》（1986年版）第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。1988年修改《中华人民共和国土地管理法》时，保留了这一规定。1999年修改后的《中华人民共和国土地管理法》删除了原法第四十一条有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建住宅的规定。1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》【国办发（1999）39号】第二条规定，农村的住宅不得向城市居民出售。2016年12月，国土资源部发布的《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》【国土资发（2016）191号】第七条“依法确定非农民集体成员合法取得的宅基地使用权”规定，1982年《城镇建房用地管理条例》实施起至1999年《中华人民共和国土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。本案中，原告与被告订立《买卖房协议》时间为1998年，应适用当时的法律法规，而当时国家的法律、行政法规以及国家政策并不禁止城镇居民购买农村房屋。并且，双方就房屋买卖达成协议后即就房款、房产交割完毕，并经相关政府部门审核备案。签订合同时被告虽然不是xxx村村民，现其户口已迁入xxx村，从尊重历史照顾现实以及保护交易安全角度出发，上述协议应为有效。此外，被告对房屋长期、稳定地占有、使用状态也是应当受到保护的重要价值利益。在房屋售出十多年后，原告在房屋面临拆迁补偿的情况下，又以转让农村房屋违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。因此，对于原告要求确认《买卖房协议》无效以及被告返还房屋的诉讼请求，不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款之规定，判决：驳回原告李某的全部诉讼请求。案件受理费88元，由原告李某负担。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，涉诉《买卖房协议》成立于1998年，该《买卖房协议》不违反当时的法律、行政法规的强制性规定,且协议签订后已实施履行,相关政府部门亦进行了审核备案。一审法院从尊重历史照顾现实以及保护交易安全角度出发，依法认定该《买卖房协议》有效,无不当,本院应予维持。

综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费共计175元，由上诉人李某负担。

本判决为终审判决。

注：本案一审二审都由本方代理，二审中院维持一审原判。