原告：张XX。

委托诉讼代理人：李XX，四川XX律师。

被告：兰X。

原告张XX与被告兰X房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张XX的委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼，被告兰X经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。

张XX向本院提出诉讼请求：1、兰X向张XX支付购房违约金10万元；2、张XX有权就兰X所有的位于成都市锦江区东XX188号时代华章1栋1单XX10层号房屋在10万元违约金范围内优先受偿。3、本案诉讼费由兰X承担。事实与理由：2017年7月9日，张XX与兰X签订《房屋买卖合同》，约定张XX以65万元购买兰X所有的位于成都市锦江区东XX188号时代华章1栋1单XX10层号房屋，签订合同当日张XX向兰X支付定金3万元。后双方于2018年1月22日签订《协议书》，约定解除双方签订的《房屋买卖合同》，并约定由兰X退还张XX定金3万元，并支付张XX违约金17万元，合计20万元。签订协议当日，兰X当场通过银行转账方式支付了10万元，但迄今为止，兰X一直不支付余下10万元。

兰X未作答辩，也未提交证据。

本院经审理认定事实如下：2017年7月9日，张XX（买方）与兰X（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：张XX购买兰X所有的位于成都市锦江区东XX188号时代华章1栋1单XX10层号房屋，建筑面积37.22平方米，房屋成交价为65万元，在合同签订当日，张XX向兰X交付定金3万元。过户递件完成后当日内，张XX将房款62万元一次性支付给兰X。当日，兰X向张XX出具《收据》，载明收到张XX按《房屋买卖合同》交来的定金3万元。

2018年1月22日，张XX（甲方）与兰X（乙方）签订《协议书》，载明：甲乙双方于2017年7月9日通过中介签订了《房屋买卖合同》，在履行过程中，双方协商，同意解除上述《房屋买卖合同》，乙方自愿支付甲方违约金17万元，并退还定金3万元，乙方自本协议签订当日一次性支付10万元，另外10万元乙方应当在甲方解除财产保全措施成功之日起三个工作日内前往房管局办理10万元抵押权给甲方，乙方支付完毕后，甲方应配合解除抵押。

2018年2月2日，张XX与兰X共同为成都市锦江区东XX188号时代华章1栋1单XX10层号房屋办理了抵押登记，抵押权人为张XX，义务人为兰X，被担保主债权数额为10万元，债务履行期限为2018年2月2日至2018年3月2日。

庭审中，张XX称兰X在2018年1月22日支付了10万元，剩余10万元未支付。

另查明，兰X所有的成都市锦江区东XX188号时代华章1栋1单XX10层号房屋于2007年6月7日设立了抵押登记，抵押权人为XXX，被担保债权金额为17万元；上述房屋又于2017年5月25日设立抵押登记，抵押权人为赵X，被担保债权金额为50万元。

上述事实，有张XX提交的双方身份信息、《房屋买卖合同》、《协议书》、不动产登记证明、房屋信息查询记录，以及当事人的陈述在案为证。

本院认为，张XX与兰X签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方同意解除《房屋买卖合同》后，按照《协议书》的约定，兰X已向张XX支付10万元，剩余10万元违约金未支付，故张XX请求兰X支付剩余10万元购房违约金，本院予以支持。张XX与兰X为上述债权设定了抵押权，张XX在上述债权范围内，对抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款在登记在先的抵押权人优先受偿金额范围之外的部分享有优先受偿权。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告兰X应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张XX支付购房违约金10万元；

二、原告张XX在上述第一条债权范围内，对被告兰X所有的位于成都市锦江区东XX188号时代华章1栋1单XX10层号房屋的折价或者拍卖、变卖所得价款在登记在先的抵押权人优先受偿范围之外的部分享有优先受偿权。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费2300元，由被告兰X负担。