律师观点分析
A诉B房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
上海市第一中XX
民 事 判 决 书
（2017）XX01民终5868号
上诉人（原审被告）：A，男，1975年2月3日出生，汉族，户籍地四川省苍溪县XX，现住上海市闵行区，
被上诉人（原审原告）：A，男，1962年7月13日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师，
上诉人A因与被上诉人B房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）XX0112民初24738号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结，
上诉人A上诉请求：要求撤销一审法院判决，依法改判或发回重审，事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，被上诉人签订房屋租赁合同时明知群租情况，该合同不应判决解除，
被上诉人A辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判，
A向一审法院起诉请求：1、解除A、B双方签订的《上海市房屋租赁合同》；2、B将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）恢复原状；3、B搬离物品清空涉案房屋并将涉案房屋返还给A；4、B向A支付自2016年4月15日起至2016年7月14日止的房租人民币（币种下同）16,500元，
一审法院认定事实：2015年3月22日，A（出租方，签约甲方）与A（承租方，签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，第二条，乙方承诺租赁涉案房屋作为居住使用并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变约定的使用用途，第三条，甲方于2015年4月1日前向乙方交付涉案房屋，租期自2015年4月15日起至2023年4月14日止，第四条，月租金5,500元，租金四年内不变；自第五年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由甲乙双方在补充条款中约定，乙方应于每三个月后的15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金，第五条，甲方交付涉案房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金5,500元，第六条，租赁期间，乙方应合理使用并爱护涉案房屋及其附属设施，发现涉案房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，租赁期间，因乙方使用不当或不合理使用，致使涉案房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担，第八条，甲方同意乙方转租、分租，乙方在租赁期内，无需事先征得甲方的书面同意，可将涉案房屋部分或全部转租给他人，第九条，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；……，该合同内载的补充条款约定前四年月租金5,500元，后四年月租金5,750元，付款方式：付三押一，合同附件三约定涉案房屋现为毛坯，甲方同意乙方可按乙方的要求自行装修并在客厅内隔两堵木板墙，期满后如有需要乙方负责恢复房屋原状，
前述合同签订后，A按约向B支付了三个月的租金及押金5,500元，A将毛坯状态的涉案房屋交付给B，A收房后对涉案房屋进行了装修并对客厅实施了隔断，之后，A将涉案房屋转租给他人，
租赁期间，2016年1月25日，因涉案房屋内洗衣机水龙头爆裂、漏水，影响楼下501室新装修房屋墙面受损，2016年3月4日，居委和物业工作人员以及501室业主A、涉案房屋租客B在XX居委会议室召开调解会议，因A未能出席调解，故在调解现场，调解员通过电话与A沟通，A认可应当向501室业主赔偿的金额为18,000元，故当天，A与501室业主B签订《人民调解协议书》，该协议记载，501室需要做维修、刷新、家具保护，费用16,000元，另刷新期间10天住宿费2,000元，合计18,000元，以上赔偿601室无异议，同意承担；履行方式、时限为2016年3月10日前一次性转账，之后因A未向501室业主支付赔偿金，故A按501室B指定账户支付了赔偿金18,000元，对该赔偿金的承担主体，A认为应当由B承担，其代A支付的赔偿金应当在租金中扣除，故其未支付2016年4月15日起至2016年7月14日止的租金，而A庭审陈述，A当时仅向调解员表示认可赔偿金额，但之后、也是当天，A就提出赔偿金应当由B承担，因为龙头爆裂是A不当使用造成，具体如何承担再行协商；后2016年4月份，A催要租金时与B协商，A不愿承担赔偿费用，A认为应当由B承担，
2016年8月5日，A委托律师向B寄送《律师函》，该函记载因A擅自变动涉案房屋建筑主体结构，对涉案房屋进行违法隔断群租，将客厅、厨房均出租住人，存在重大安全隐患，对此，物业已通知A整改两次，而A至今不予恢复，且A至今未付2016年4月至6月的房租，故A的行为已构成根本违约，现A在收到本律师函后双方签订的《上海市房屋租赁合同》立即解除；A立即恢复涉案房屋原状；A立即支付2016年4月至6月的房租16,500元，该函，A于2016年8月6日收到，
一审法院另查明，2016年8月9日，上海市闵行区XX与上海XX公司共同出具《情况说明》，该说明记载，涉案房屋由业主出租给他人，在租赁期间，根据居民反映居住人员较多，为此居委会、物业公司多次上门查看，经查看发现涉案房屋存在群租现象，发现后立即和承租人进行了联系，要求承租人进行整改，第一次于2015年5月，承租人进行了自行整改，今年7月经居民反映并上门核实，该户又存在群租现象，为此居委会和物业公司继续和承租人联系，本次承租人于7月28日再次行了自行整改，
一审法院再查明，A为证明其群租向一审法院提交了起诉前A至涉案房屋拍摄的视频，根据视频资料显示，A在涉案房屋的厨房内放置了一张床供人居住使用，
一审法院认为，A、B签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效合同，双方应按约履行，根据XX约定，虽然A同意B转租，但并未同意A租，然从涉案房屋所属小区的居委会、物业公司出具的《情况说明》可见，A在租赁期内多次将涉案房屋进行群租，且从A拍摄的视频资料显示，A在原始设计为厨房的空间内放置床铺供人居住使用，根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条的规定“原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住”，显然A的行为已经违反了该规章制度，虽然A对前述行为进行了整改，但并不能否认A曾经实施的违规行为的存在，鉴于A前述违法、违规行为，A要求解除合同于法有据，一审法院予以支持，鉴于A于2016年8月5日发函要求解除合同，A于2016年8月6日签收该函，故一审法院确认，A、B就涉案房屋租赁事宜签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年8月6日解除，
根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿，故就本案，A要求将涉案房屋清空、返还涉案房屋并要求B将涉案房屋恢复原状（即A交付给B时的毛坯状态），符合法律规定，一审法院予以支持，
至于A主张的要求盛绍钦支付自2016年4月15日起至2016年7月14日止的租金的诉讼请求，A提出因其已代B支付了赔偿金18,000元、故应当与该期租金抵扣的抗辩意见，A对此表示水管爆裂系因B使用不当所致、故18,000元不应由A承担、更不应与该期租金抵扣，对于A、B的意见，一审法院认为，作为出租人的A应当对涉案房屋出租使用期间负有维修、保养义务，对承租人在正常使用情况下而产生的房屋内的设备、设施的损坏或者进一步导致的损失，出租人应当承担责任，也就是说只有在因承租人自身原因使用不当或不合理使用，致使涉案房屋及其附属设施损坏或发生故障的或者进一步导致损失的情况下，才由承租人自行承担，然对于涉案房屋内水管爆裂的原因，A并无证据证明系B不当使用造成，故因涉案房屋内水管爆裂导致501室房屋的损失赔偿应当由A承担，现实际A并未向501室业主支付赔偿金，反而由A支付了该笔赔偿金，赔偿金的金额又大于2016年4月15日起至2016年7月14日止的租金的金额，A直接予以抵扣，而未向A支付2016年4月15日起至2016年7月14日的租金，合乎情理，未违反双方约定、法律规定，因此A的该项诉请，一审法院不予支持，
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条之规定，于2017年2月20日作出判决：一、A与B就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋于2015年3月22日签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年8月6日解除；二、B于判决生效之日起十五日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋恢复至毛坯状态；三、B于判决生效之日起十五日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX房屋清空并将前述房屋返还给A；四、驳回A的其他诉讼请求，一审案件受理费减半收取计106.25元，由A负担，
二审中，上诉人提供证人证言一份，以证明合同签订时的情况，被上诉人认为该份证据不属于二审中新的证据，且与本案缺乏直接的关联性，不能证明被上诉人同意其群租，本院认为，被上诉人的异议成立，本院对该证据不予采纳，
经本院查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认，
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，本案中，上诉人虽然主张被上诉人明知群租情况，但未提交充分证据材料予以证明，故本院对上诉人的该项主张不予支持，至于合同的解除，一审法院根据现有证据材料进行审查，判决解除合同于法有据，并无不妥，本院予以支持，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院难以支持，综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判，
二审案件受理费人民币212.50元，由上诉人A负担，
本判决为终审判决，
审 判 长 沈 强
审 判 员 李 兴
代理审判员 何 建
二〇一七年六月六日
书 记 员 A
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
