做我们这行，每天都在接触形形色色的人和事。虽然我主攻的是刑事辩护，但很多刑事案件的源头，往往就是一张小小的合同。前段时间，有位做实体生意的朋友因为一桩经济纠纷来咨询，我们聊着聊着，他顺手把一份租赁合同递给我，想让我帮忙看看。我扫了一眼，眉头就皱了起来：租赁期限20年，后面还跟了一句“到期后自动续租20年”。
我这位朋友还挺得意，说这样就锁定了未来几十年的经营场所，省心。我告诉他，这个看似“一劳永逸”的约定，其实在法律上埋着一个不小的隐患。
“自动续租”，一个看似美好的陷阱
在商业经营中，稳定性是很多人追求的目标。一份长达四十年的租约，听起来就像给未来吃了一颗定心丸。尤其是在杭州这样租金水涨船高的城市，能够提前锁定租金和场地，似乎是一笔非常划算的买卖。很多当事人在签订合同时，看到“自动续租”这样的条款，心里都会觉得对方很有诚意，合作可以长久。
但这种想法，往往会忽略一个根本性的法律规定。《民法典》第705条说得很清楚：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”这意味着，法律为租赁合同划定了一条明确的红线。那么，那个“到期后自动续租二十年”的约定呢？它本质上是想通过一个条款，直接预订一个未来才会生效的新合同，从而绕开二十年的限制。这种意图规避法律强制性规定的做法，在司法实践中，通常会被认定为无效。
二十年之限，法律究竟在保护什么？
可能有人会问，既然是双方自愿约定的，法律为什么要干涉呢？办了这么多案子，我越来越觉得，很多法律规定看似不近人情，其实背后是对人性的深刻洞察和对未来的风险预判。这二十年的期限，在我看来，至少保护了三样东西。
首先，它保护的是租赁物的本身。租赁，本质是借用，不是买卖。租出去的东西，将来总归是要还的。你想想，一台机器、一辆车，甚至是一套房子，如果连续出租四十年、五十年，会是什么样子？很可能已经损耗得差不多了。如果租期过长，返还租赁物就成了一句空话，这违背了租赁制度的初衷。这就像小时候借给同学一本漫画书，说好下周还，结果他想跟你约定大学毕业再还，这就不太合理了。
其次，它保护的是合同双方的“后悔权”。二十年，足以让一个呱呱坠地的婴儿长大成人，足以让杭州的城市中心从西湖时代迈入钱塘江时代。二十年前，谁能预见到今天的商业环境、市场租金和城市规划？法律正是考虑到了人的预见能力是有限的，所以设置了一个期限，让双方有机会在二十年后，根据变化了的情况，重新坐下来谈一谈，决定是否继续合作，以及用什么样的新条件合作。
最后，它保护的是法律的严肃性。既然规定了最长二十年，就是一道硬杠杠。如果允许大家用“自动续租”这样的方式轻易绕过去，那这条规定就形同虚设了。法律不鼓励这种“走捷径”的小聪明。
租约到期，正确的“续杯”姿势是什么？
说了这么多，是不是长租就没希望了？当然不是。法律堵上了一扇门，一定会打开一扇窗。想实现长期租赁，完全有合法合规的路径。
正确的方式是“续订”而非“自动续租”。当事人可以在二十年租期快要届满的时候，或者届满之后，双方再重新签订一份新的租赁合同。这份新合同的期限，同样不能超过二十年。这看起来似乎麻烦了一点，但实际上，这个“麻烦”的程序，恰恰是给了双方一个重新审视合作关系、调整合同条件的机会，避免了未来可能出现的更大纠纷。
办案十八年，我见过太多因为合同细节不清、条款约定不明而最终对簿公堂甚至演变为刑事案件的例子。很多时候，风险就藏在这些看似不起眼的文字里。法律的规定，不是为了限制你，而是为了在你走得太快的时候，提醒你看看脚下的路，稳妥前行。
叶斌律师，刑事辩护律师，浙江允道律师事务所主任，创始合伙人，执业十八年以来，专注刑事辩护领域，带领团队办理刑事案件超2000件，成功帮助上千名当事人争取到取保候审、不起诉、缓刑及罪轻判决。在诈骗罪、非法经营罪、开设赌场罪及卖淫类犯罪，销假类犯罪，性侵类犯罪，毒品犯罪等各类刑事案件有极其丰富的办案经验。团队承诺专业服务、追求有效辩护，在杭州有良好的口碑。
