利用证据规则维护委托人合法权益

律师观点分析

　　【案情简介】

　　原告碧某园生活服务集团股份有限公司昆明分公司诉称：2019年6月18日，被告王某某与云南某某房地产开发有限公司（与原告系关联企业）签订《商品房买卖合同》，约定2020年12月31日前房地产公司向被告交付商品房。房地产公司于2020年11月18日完成房屋建筑工程竣工验收备案手续，被告所购商品房竣工验收合格已具备交付使用条件。根据买卖合同附件11《补充协议》第五条第3款约定，“买受人明确知悉且自愿同意，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续”，因买受人原因未办理交接手续的，合同约定视为房屋已交付。根据前期物业合同第五条的约定，自业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论业主是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用。被告于2022年2月11日才到原告处办理入住登记手续，入住碧桂湾小区20栋1单元1302号房屋，房屋建筑面积275.66平方米，物业费收费标准为2.98元/平方米/月，并签订《前期物业服务协议》，约定每月物业费为821.47元；车位物业服务费50元/月/个。被告自2020年12月起至2022年1月31日，已拖欠原告物业费及违约金合计12151.91元。原告工作人员于2022年5月27日通过微信向被告催收物业费，但被告至今仍不予交纳。根据前期物业协议第七章违约责任第十六条的约定，“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉”。原告认为前期物业协议约定的逾期交纳物业费每日5‰违约金过高，原告自愿降低违约金诉求，请求法院支持原告按同期全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率（LPR），以被告每月拖欠物业费为基数，自2020年12月15日至2022年1月31日，违约金合计372.32元。原告诉至法院，请求一、判令被告向原告支付自2020年12月起至2022年1月的物业服务费11129.59元；车位自2021年1月起至2022年1月的物业服务费650元；二、判令被告向原告支付逾期支付物业服务费所产生的自2020年12月15日至2022年1月31日按全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算的违约金372.32元；三、案件受理费由被告承担。被告王某某委托本所律师代为应诉。

　　【争议焦点】

　　被告王某某应否向原告碧某园生活服务集团股份有限公司昆明分公司支付该公司所诉请的物业管理费。

　　【律师观点】

　　通过全面了解案情、收集相关证据后，代理律师认为：首先，在被告与开发商所签订的《商品房买卖合同》中，格式条款对房屋交付及物业服务起始时间作出两种不同规定，应当作出不利于格式条款一方的解释，开发商应该按照合同约定尽到充分通知被告接房的义务，而原告并不能提供开发商将接房通知书面送达被告的证据材料。其次，被告王某某一直在国外工作生活，2020年12月至2022年1月期间，被告因疫情不可抗力无法回国接房，代理律师已到省公安厅出入境管理局调取了被告王某某的出入境记录予以佐证，根据昆明市《物业管理条例》第33条第二款的规定，物业服务费应当由建设单位承担。被告于2022年2月11日接房，未在合同约定可接房日期前往接房，系因不可抗力而导致的不能履行合同，依法应该免除该期间支付物业服务费的责任。再次，原告方自己在民事起诉状中承认，2022年2月11日才与被告王某某签订了《前期物业服务协议》，则该陈述按照民事诉讼证据规则，属于对其不利的事实的自认，其无权要求被告王某某支付2022年2月11日前的物业服务费；最后，被告王某某于2022年2月11日接房时，向原告交纳了2022年2月11日之后的物业服务费，按照常理，如果其确实拖欠2022年2月11日之前的物业服务费，则原告应当要求其先支付拖欠的物业服务费，而实际上原告当时对此并无任何要求补交物业服务费的表示。综上各项理由，原告的诉讼请求应当依法驳回。

　　【审理结果】

　　云南省昆明市盘龙区人民法院经审理，采纳了代理律师的意见，判决驳回原告碧某园生活服务集团股份有限公司昆明分公司的全部诉讼请求。

　　【律师建议】

　　第一，从物业服务企业的角度而言，物业服务合同纠纷近年来多发频发，业主与物业服务企业之间的矛盾很常见。对此，物业服务企业应当本着服务优先、客户至上的理念，妥善解决与业主之间的纠纷。在本案诉讼中，法院曾组织双方调解，但物业服务企业自认为必然胜诉，不愿调解，业主也因为物业服务企业在纠纷解决过程中的恶劣态度不愿调解。加之该物业服务企业合同管理混乱，败诉是大概率事件。

　　第二，从业主角度而言，面对部分物业服务企业的强硬态度，应当坚定维护自己的合法权益，必要时委托律师代理诉讼。尽管业主个人相对于物业服务企业而言，在诉讼证据材料的收集等方面，处于相对弱势的地位，但有了专业的律师协助，仍然能够从案件事实、证据材料、法律适用等方面找到案件突破口，更好地维护自己的合法权益。