房产中介推荐虚假铺面被判全额退费

律师观点分析

【基本案情】

 2016年7月25日，原告壮某某等三人与第三人云南某某商场管理有限公司签订《某某农贸市场租赁合同》，约定将某某农贸市场的AXX铺位出租给原告。被告昆明某某房地产经纪有限公司在租赁过程中属于居间方，并收取了原告交纳的推荐服务费若干万元。前述租赁合同约定的交付商铺的期限届满后，第三人未能向原告交付约定的铺位，且更严重的情况是该约定的铺位根本未建成。原告认为，在此情况下第三人应向其返还租金，被告应向其返还推荐服务费，解除各方的合同关系。但经多次协商，第三人未退还租金，被告不愿退还推荐服务费。为此，三原告委托我们代理其起诉被告，要求退还全额推荐服务费（第三人收取的租金，也由我们代理三原告另案达成了调解）。

【争议焦点】

 第三人是否建成了租赁合同约定的铺位，被告的居间服务是否存在推荐虚假铺位的问题并因此应否退还居间服务费给原告。

【律师观点】

首先，虽然原、被告并未签订专门的居间服务合同，但租赁合同中明确约定了推荐服务费，且被告实际收取了原告交纳的推荐服务费，因此双方之间已经以履行行为成立了合同关系；其次，虽然被告一再声称租赁合同约定的铺位已建成，但始终未能举证加以证明，反而是第三人自己也承认约定铺位确实并未建成，我方为此已提交证据证明；再次，被告声称因其收取的原告的推荐服务费，已经作为提成或奖励发给员工了，不可能再收回来还给原告，这种辩解理由并无法律依据，是其内部财务关系，不能据此抗辩原告的请求；最后，既然被告推荐的铺位根本未建成，则其为原告提供居间服务的合同目的不能实现，收取的推荐服务费已构成不当得利，依法应予返还。

【法院裁判】

 昆明市官渡区人民法院经审理，支持了原告的全部诉讼请求，判令被告全额向原告返还收取的推荐服务费。

【律师建议】

首先，合同与合同关系是两个法律概念。一般而言，合同关系都是以合同体现，并在合同中约定相应的合同权利义务。但是反过来说，没有合同却不等于没有合同关系。合同法规定，如果按照法律规定或当事人约定应当签订书面合同，当事人最终并未签订该等书面合同，但一方履行了主要义务，对方接受了的，合同关系成立，即当事人之间已经成立了事实合同关系。其次，合同一经签订后（包括前述事实合同关系成立后），对双方当事人具有法律效力，当事人均应本着诚实信用的原则加以履行。本案被告收取原告交纳的推荐服务费，却并未核实其推荐给原告的商铺铺位是否建成，甚至在建设方自己都承认没有建成的情况下，其居然还坚称铺位已建成，显得极不诚信，应承担退费的责任。最后，出现合同关系争议后，当事人应积极维权，请律师代为诉讼相对而言比较稳妥。如果只是想着聚众给对方或者政府主管部门施压，实际已经违反了合同的相对性原则，找错了合同义务主体，难以达到维权目的。