合同解除异议权案件二审改判胜诉

律师观点分析

【基本案情】

原告即出租人云南某管理局某处于2007年4月与被告即承租人云南某科技有限公司签订租赁合同，约定原告将其所有的100余亩场地出租给被告使用，租金按照“先付款后使用”的原则一年一付，否则拖欠租金将构成违约，出租方有权解除合同。

租赁合同签订后，被告在2009年5月前都按照合同约定按时向原告交纳租金。但自2009年5月后被告出现拖欠租金的行为，虽然拖欠一段时间后能补交租金，但已经违反了“先付款后使用”的约定。

自2016年4月起，被告又拖欠了2年租金，原告先书面催告被告交纳拖欠的租金，并明确告知若仍不交纳，则原告将依约行使单方解除租赁合同的权利。被告收到催告函后，仍借故不补交租金。原告于2017年10月向被告送达解除租赁合同的书面通知，并要求补交租金、腾退租赁场地。被告法定代表人签收。签收解除租赁合同的通知后，被告补交了拖欠的2年度租金，但仍未合同不应解除，不腾退租赁场地。

原告于2018年3月向昆明市晋宁区人民法院起诉，要求确认原、被告双方的租赁合同已于2017年10月即解除租赁合同的通知送达被告之日解除，被告应腾退租赁场地，并自合同解除之日起至实际腾退之日止按原租金标准支付场地占用费。昆明市晋宁区人民法院经审理，认为一是被告长期以来延迟交付租金的行为，不属于违约，而是双方已经改变了“先付款后使用”的租金支付规则；二是原告送达解除租赁合同的通知时并未告知被告享有合同解除异议权；三是被告已补交租金，合同不宜解除，判决驳回原告的诉讼请求。

原告对昆明市晋宁区人民法院作出的一审判决不服，继续委托我们向云南省昆明市中级人民法院提出上诉，要求改判撤销一审判决，支持原告提出的诉讼请求。

【争议焦点】

本案争议焦点为：原告要求解除租赁合同是否具有事实和法律依据，原被告的租赁合同应否予以解除。

【律师观点】

第一，被告长期拖延支付租金属于根本违约行为，不应将该违约行为错误认定为租金支付方式变更。第二，被告收到解除合同通知后才分期补交租金的法律事实，无法改变合同已解除的法律后果；因被告未及时腾退租赁场地，原告有权继续收取“场地占用费”，而非被告所谓的收取“租金”视为撤回解除通知。第三，被告未依法行使合同解除异议权，系被告自动放弃法律赋予其权利应承担的法律后果，本案租赁合同解除的根本原因在于被告已根本违约。第四，被告所称在租赁场地上的投资款项、租赁期间的水费等内容，与本案无关联，无法也不应在本案中一并处理。综上所述，代理人认为：被告长期不履行按时、足额支付租金的合同主要义务已构成根本违约，原告依法享有解除权；在原告依法发出书面催告租金无果进而书面通知解除租赁合同后，被告也未依法定期限和程序行使合同解除异议权。原告解除与被告之间的租赁合同及一审所提诉讼请求，在事实依据和解除程序等方面都符合合同约定和合同法及其司法解释（二）的规定。一审判决在有悖于事实和法律的前提下驳回原告的诉请，实属于认定事实和适用法律错误，本着“以事实为根据，以法律为准绳”的原则，应依法撤销原判并改判支持原告的诉求，依法维护原告的合法权益免受不法侵害。

【法院裁判】

云南省昆明市中级人民法院经审理，采纳我们的代理意见，二审判决撤销了一审法院的判决，改判支持原告的全部诉讼请求。

【律师建议】

合同解除是合同类纠纷中常见的案件类型，但常见并不等于简单，尤其类似本案这种涉及合同解除异议权的案件，具有较强的专业性。本案经过努力，虽然一审法院判决原告败诉，但二审最终还是改判原告胜诉。从中可以提出以下几点建议：一是租赁合同签订后，合同履行过程中一定要严格按照约定履行按时足额支付租金等主要义务，不能视合同为儿戏，需要有契约严守的意识；二是承租人拖欠租金的，出租人应及时催告，且最好以书面形式催告；三是合同中应约定拖欠租金超过一定期限或数额的，出租人可单方解除租赁合同；四是解除合同应发出正式的书面通知，不能简单地以口头通知代替，甚至采取强行搬出承租人的物品等极端方式解除合同；五是解除通知送达后承租人拒不腾退租赁物或租赁场地的，应及时通过向法院诉讼的方式维权，必要时委托律师代理诉讼，且充分利用好两审终审的权利，不轻易因为一审法院不支持就丧失信心不再上诉，错失二审改判的机会。